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Bridge Investment (BRDG) - 2024 Q4 - Earnings Call Transcript
2025-02-25 23:32
财务数据和关键指标变化 - 2024年第三季度GAAP净收入约为1060万美元,摊薄后A类普通股每股净收入为0.04美元 [5] - 运营公司可分配收益为2820万美元,即税后每股0.15美元,董事会宣布每股股息0.1美元,将于12月20日支付给12月6日登记在册的股东 [5] - 费用相关收入为8250万美元,较上一季度增长3%,主要由于开放式净租赁策略的附带权益变现相关费用收入增加 [25] - 运营公司费用相关收益为3240万美元,较上一季度减少,主要归因于约310万美元的薪酬相关费用增加 [27] - 运营公司本季度可分配收益为2800万美元,每股税后费用为0.15美元,较上一季度减少0.04美元 [28] - 资产负债表上的应计绩效收入净额为3.395亿美元,与上一季度相比略有增加 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 债务策略业务 - 本季度债务策略业务发放了15笔贷款,总额超过7.2亿美元,是两年多来最大的放贷季度 [17] - 发行了第13笔CRE CLO交易,总额超过6.38亿美元,是两年来的首笔CLO交易,各档均获超额认购 [18] 物流业务 - 2024年第三季度收购了4000万美元的物流资产 [9] - 自2021年以来,组建了33人的专业团队,在多个主要物流市场开设当地办事处,投资2200万美元建设相关能力 [11] - 首只增值封闭式基金筹集了3.36亿美元,开发核心SMA筹集了4.28亿美元 [11] 多户住宅和劳动力住房业务 - 2024年第三季度收购了3.49亿美元的多户住宅和劳动力资产 [9] - 多户住宅和劳动力住房业务的租金季度环比增长3.3%,同店收入增长2% [84] 单户租赁业务 - 单户租赁投资组合保持94%的入住率,年初至今综合租金增长略高于5.9%,净营业收入增长11% [23] 太阳能基础设施业务 - 第三季度太阳能基础设施战略有4800万美元的资金流入 [15] 二手业务 - 二手业务持续获得老客户和新有限合伙人的参与,预计未来几个季度将有大量资金流入 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年主要房地产指数转正,Green Street商业地产价格指数在2023年末触底,2024年上涨3% [16] - 债务资本市场改善,CMBS发行量增加,信用利差显著收窄 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为房地产市场已触底回升,将选择性地利用投资机会,专注于有长期增长动力的细分领域 [7][8] - 2024年第三季度,公司在部署资本方面有选择性地活跃,收购多户住宅、劳动力资产和物流资产,并在债务策略业务中部署资金 [9] - 公司拓展了业务能力,包括三项工业物流策略、单户租赁业务、PE二手业务和财富解决方案团队 [10] - 公司继续投资于国内外的分销能力,增加机构投资者覆盖,开设迪拜办事处,推出零售合格投资者策略 [13] - 公司预计未来几个季度房地产估值和交易量将有更显著的改善,将受益于市场流动性的提高 [16][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为房地产市场的长期低迷已经触底,行业开始复苏,投资者兴趣增加,交易活动增多 [7] - 公司对商业房地产的前景感到乐观,预计未来一年市场将继续改善,公司将受益于市场的复苏 [16] - 公司预计第四季度的募资情况将比第三季度更强,对有限合伙人对公司所在行业的需求增长充满信心 [15] 其他重要信息 - 公司提醒本次电话会议可能包含前瞻性陈述,这些陈述不确定且不受公司控制,实际结果可能与陈述有重大差异 [4] - 公司将在附录中提供非GAAP财务指标的调节信息 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1:房地产市场复苏的时间点、交易费用和变现情况,以及收益率上升是否会影响复苏步伐 - 公司认为目前判断市场变化还为时尚早,预计美联储将继续降低短期利率,收益率上升短期内会减缓交易和价值复苏的步伐,但市场需求依然强劲 [37] - 公司预计零售募资将在本季度突破托管平台,未来几个季度将呈积极态势,有望推出多款产品 [42][43] 问题2:2025年相对于2024年的投资支出水平,以及如何平衡投资与业务复苏和规模扩张的关系 - 公司在物流团队的投资将在2025年下半年开始产生积极回报,物流开发项目将带来可观的开发费用 [51][52] - 零售分销仍需大量投资,公司将继续扩大机构覆盖范围,过去两年分销团队人数增长了50%,今年有重要高管招聘 [53][54] 问题3:第四季度募资的改善幅度,以及是新基金入市还是现有基金获得更多资金 - 公司预计物流业务的募资将显著增加,债务、劳动力、物流和Newberry等业务都将有所贡献,Newberry的续约情况良好 [64][65] 问题4:薪酬增加的原因和对薪酬支付比率的看法 - 公司认为目前需要激励团队,确保员工士气和积极性,为业务增长做好准备,员工是公司最重要的资产,现在是投资员工的时候 [67][72] 问题5:多户住宅业务的部署背景、市场动态以及后端收益率上升的影响 - 对于商业房地产投资,短期收益率曲线更为重要,债务市场的活跃和流动性的增加将使利差收窄,房地产交易量和价值将增加 [78][81] 问题6:多户住宅、劳动力住房和其他部门的租金、净营业收入增长和入住率趋势,以及2025年的预期 - 多户住宅和劳动力住房业务的租金季度环比增长3.3%,同店收入增长2%,资产表现良好 [84] - 公司预计多户住宅市场的供应将减少,需求将保持强劲,租金和净营业收入有望增长 [85][86] 问题7:第三季度机构资金流入对交易收入和管理费率的影响 - 公司预计随着业务增长和多元化,交易费用在总收入中的占比将降低,机构投资者的管理费率通常较低,收入结构将发生变化 [93][94]