财务数据和关键指标变化 - 第三季度全球投资额为14亿美元 加权平均初始现金收益率为77% 与短期加权平均资本成本相比利差约为220个基点 [6] - 年初至今总投资额超过39亿美元 已超过2024年全年投资额（不包括Spirit合并交易） [6] - 第三季度投资来源规模达310亿美元 选择性比率为44% 年初至今总来源规模达970亿美元 超过2022年950亿美元的年度高点 [6] - 投资组合入住率为987% 较上一季度提升约10个基点 [9] - 第三季度284份租约的租金回收率为1035% 产生7100万美元新现金租金 87%的租赁活动来自现有客户的续租 [9] - 第三季度处置140处物业 总净收益为215亿美元 其中包括以约5500万美元出售18处便利店物业 混合资本化率为55% 加权平均剩余租期为113年 [9] - 第三季度确认2730万美元（约每股003美元）的租约终止收入 [10] - 将2025年投资额指引从50亿美元上调至约55亿美元 [11] - 将2025年AFFO每股指引低端上调 目前预期范围为425美元至427美元 [11] - 净债务与年度化备考EBITDA比率为54倍 固定费用覆盖率为46倍 流动性为35亿美元 [13] - 季度末可变利率债务占比为65% 全部来自循环信贷额度和商业票据计划 [13] - 季度后完成8亿美元双批次无担保债务发行 混合期限为53年 加权平均到期收益率为44% 大部分收益用于偿还票面利率为46%的55亿美元无担保票据 [13] - 目前约有10亿美元未结算的远期股权 预计足以满足2025年投资指引的所有外部股权资本需求 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 欧洲投资额约占第三季度总投资额的72% 达10亿美元 加权平均初始现金收益率为8% [7] - 美国投资额为38亿美元 加权平均初始现金收益率为7% [8] - 欧洲业务自2019年进入英国市场以来显著扩张 目前总资产价值近160亿美元 约占年度化基本租金总额的18% [7] - 信贷投资（贷款）规模约为38亿美元 收益率接近9% 与现有客户进行 旨在建立更紧密关系并可能带来售后回租机会 [33][55] - 新客户租赁活动占比为13% 主要来自欧洲的新关系 包括物流等领域 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 欧洲投资机会在风险调整后更具吸引力 原因包括竞争格局分散 总可寻址市场大于美国 以及欧元计价的10年期债务成本比美元成本低约100个基点 [7] - 美国市场竞争加剧 主要来自黑石 贝莱德 Starwood等新进入者 竞争导致公司更倾向于欧洲市场 [17][45] - 欧洲市场看到更多大规模交易机会 而美国市场十亿美元级的售后回租交易较少 [67] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 平台拥有56年历史 数据驱动模型 机构经验和顶尖人才 旨在利用全球人口老龄化对长期稳定收入的需求 [4] - 规模化和多元化优势 拥有超过15500处物业 覆盖92个行业和1600多家客户 提供专有数据洞察 [4][8] - 近期推出永续基金 旨在为增长目标提供额外资本并增强流动性 [5] - 积极进行投资组合优化 通过规模化以投资组合折扣收购资产 然后以更低的资本化率单独处置更成熟的物业 [9] - 开发专有预测分析AI工具已六年 用于指导采购 承保 租赁谈判和资本回收决策 [8][28] - AI战略包括预测分析工具和自动化工具（如PredictAP） 旨在提高效率并最终实现规模效益 [28][30] - 信贷投资是战略重点之一 针对现有客户 旨在成为一站式资本提供商 并利用高利率环境获得更高收益 [33][34] - 数据中心是未来投资重点领域 在美国和欧洲均有布局 通过与大型开发商建立关系 [101] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 加速的资本形成和投资者对长期收益的需求 使公司平台受益 [4] - 可寻址市场规模庞大 使公司能够不受地理 物业或行业限制地追求最优风险调整回报 [5] - 欧洲的竞争格局和成本优势预计将持续 使欧洲继续成为投资重点 [7][19] - 投资组合的防御性性质（包括杂货店和便利店）结合规模和多元化 使其能在各种经济环境中表现良好 [9] - 信贷观察清单占比为46% 与上一季度持平 中位客户风险敞口仅为2个基点 认为可控且分散 [11][76] - 2025年指引考虑了约75个基点的潜在信贷损失 大部分来自通过并购交易收购的特定租户 [11] - 长期目标是通过多元化的净租赁平台提供弹性和增长的收入 [15] 其他重要信息 - 增加了租约终止收入的历史披露 以提高基本租金和终止收入这两个不同收入流的透明度 [10] - 投资组合处置策略包括出售空置物业和 occupied 物业 决策基于经济回报最大化 预计处置活动将继续作为资本回收的一部分 [23][25][98] - 投资级客户占比从第二季度的339%下降至315% 主要原因是Dollar Tree出售Family Dollar 后者不再具有投资级评级 Family Dollar约占租户登记的2% [51] 问答环节所有提问和回答 问题: 欧洲与美国市场的相对吸引力是结构性变化还是周期性波动 [17] - 美国市场竞争确实更激烈 新进入者众多 但美国市场产品供应并不缺乏 公司需要叠加风险调整后回报分析 这使其更倾向于欧洲 预计这一趋势将继续 但美国市场也开始显现一些势头 [17][18][19] 问题: 核心增强基金的投资与表外投资有何不同 [20] - 由于基金处于营销阶段 可分享信息有限 但已在补充材料中增加了基金与表内投资分配的披露 以帮助建模 [20] 问题: 第三季度处置资产中空置资产的细节及处置策略 [22] - 处置策略是2024年计划的延续 空置资产销售较多 但下半年预计将有更多 occupied 资产销售 决策基于经济回报最大化 比较重新招租的租金收益与空置出售的收益 出售的空置资产类型多样 包括休闲餐饮 快餐 家装 药店等 [23][24][25] 问题: 预测分析平台如何帮助降低G&A成本 [27] - AI策略包括预测分析工具和自动化工具 预测分析工具通过机器学习提高预测准确性 用于承保 资产管理和租赁谈判 辅助决策 自动化工具（如PredictAP）将人员从文书工作转向质量保证和审批 从而实现规模效益 不同部门的AI应用成熟度不同 效益将在未来几年实现 [28][29][30][31] 问题: 欧洲贷款投资的细节和未来机会 [33] - 贷款投资针对现有客户 公司对其信用感到满意 贷款位于资本结构上层 有充足抵押品 高利率环境带来高收益 有助于对冲公司自身的浮动利率债务 此举旨在加强与客户的关系 并可能带来售后回租机会 第三季度的一笔贷款投资就促成了一笔1亿美元的场外售后回租交易 公司将选择性继续此类投资 [33][34][35][36] 问题: 租约终止费是否导致下半年同店租金下降 [37] - 同店租金计算与租约终止费是分开的 租约终止费是一次性的 下半年AFFO完全运行率未体现的部分原因是G&A等对未来公司的投资 [37] 问题: 租约终止收入是否来自一两个大租户 [39] - 主要来自一个租户 这是资产管理团队主动管理的结果 未来这将更常态化 但可能不会像第三季度那样剧烈 2024年确认了1600万美元租约终止费 今年至今约为3000万美元 未来可能接近2000万美元水平 [39] 问题: 新客户租赁活动占比上升至13% 涉及哪些行业 [40] - 新客户主要来自欧洲 包括物流交易 这是公司在欧洲市场深耕的结果 新客户对公司来说是新的 但在当地市场已有多年历史 这带来了未来重复业务的可能性 [40][41] 问题: 租约终止收入放弃了多少年化收入 [43] - 决策基于经济分析 公司确信租户不会续租 比较了收取剩余租金与终止租约 收回资金并再投资的经济结果 后者更优 同时也能为客户解决选址优化问题 [43][44] 问题: 美国私人资本的竞争具体影响哪些资产类别和资本化率 [45] - 竞争不限于特定细分市场 新进入者策略各异 有的专注于具有增长潜力的工业地产定制开发 有的涉足各种信用等级的零售地产 竞争更多出现在单笔交易市场 而非公司追求的大规模售后回租市场 但公司仍会评估单笔交易机会 总体而言 当前净租赁投资者比一年前更多 主要来自私人方面 [45][46] 问题: 同店收入增长年初至今为13% 但2025年指引为1% 是否意味着第四季度减速 [48] - 指引保持约1% 包含保守性 因还有三个月时间 任何坏账费用都会影响结果 第三季度受益于影院行业的百分比租金 使该行业同店增长达5% 预计第四季度将缓和 [49] 问题: 投资级客户占比下降的原因 [50] - 原因是Dollar Tree出售Family Dollar Family Dollar变为私营公司 失去投资级评级 Family Dollar约占租户登记的2% [51] 问题: 欧洲投资收益率跃升至8%的原因及可持续性 [55] - 8%的收益率是混合结果 其中38亿美元信贷投资收益率接近9% 房地产纯投资收益率约为73% 高收益率主要由信贷投资驱动 [55] 问题: 1035%的租金回收率在未来年份是否可持续 [57] - 无法评论远期年份 但公司资产管理更加主动 过去三到五年的回收率一直高于100% 历史平均略高于100% 预计主动管理将继续带来高于100%的结果 [57] 问题: 2025年AFFO指引高端下调的原因 尽管有一次性终止费和投资额增加 [59] - 目的是使指引更精确 高端实现可能性较低 因为第四季度的投资多在12月 对当年影响小 第四季度某些费用（如租赁佣金 G&A）季节性较高 [60][61] 问题: 资产负债表状况及2026年AFFO增长潜力 [62] - 2026年1月有11亿美元多币种定期贷款需要再融资 当前利率略低于5% 预计可以更低利率再融资 形成利好 欧洲欧元计价债务成本低（如10年期39%）是另一个利好 但发债规模将取决于欧洲货币计价资产的收购规模 杠杆率将保持纪律 维持在54倍左右 以维持A3-信用评级 [62][63][64][65] 问题: 美国大规模交易机会是否减少 [67] - 美国十亿美元级的售后回租交易确实较少见 但相关讨论仍在进行 欧洲有更多大规模交易机会 公司增长将取决于交易构成 哪个市场在风险调整后回报更优就投资哪里 美国来源规模仍占大部分 但欧洲交易当前更优 [67][68][69] 问题: AFFO指引中点不变 除终止费外还有哪些抵消项 [74] - 抵消项包括G&A 未报销物业费用以及第四季度较高的租赁佣金 此外 空置处置在短期内可能产生轻微稀释 但这是为长期利益所做的正确决策 [75] 问题: 信贷观察清单现状和坏账表现 [76] - 信贷观察清单占比为46% 与第二季度持平 其中位客户风险敞口为2个基点 非常分散 年初至今坏账费用仍为75个基点 指引已反映此水平 [76] 问题: 使用自由现金流进行贷款投资 而不是减少股权融资收购物业 是否更有利 [78] - 公司每季度产生约2亿美元自由现金流 是投资资金来源的一部分 在评估投资选择时 会比较使用自由现金流回购股票与进行 accretive 投资的优劣 公司对投资非常选择性 第三季度有20亿美元投资因资本成本不具吸引力而未进行 私人资本募集正是为了支持此类投资 [80][82][83] 问题: 租约终止费是否包含在盈利指引中 [84] - 是的 最新盈利指引已包含所有租约终止费 坏账费用以及其他预期 包括提高后的收购指引 [84] 问题: 提高的投资指引是否包括基金投资 如何区分核心组合与基金投资 [86] - 补充材料中已提供详细披露 可以清楚区分表内投资和基金投资 以及备考数据 [87][88] 问题: 指引中其他调整项是什么 为何未提升全年AFFO指引 [89] - AFFO指引中点未变 租约终止费带来约003美元收益 但被租赁佣金 G&A和未报销物业费用等抵消 [90][91] 问题: 欧洲和英国的债务容量还有多少 [93] - 欧元债务容量已基本用尽 将跟随投资规模增长 英国债务贷款价值比约为75% 尚有余量 但英镑综合成本较高 将等待更好机会 [93] 问题: 未来资产处置计划是否会增加 保持还是减少 [97] - 处置活动是未来业务的重要组成部分 不会减少 随着投资组合规模扩大 处置活动将更频繁 包括空置和 occupied 物业 决策基于经济分析 [98] 问题: 欧洲数据中心机会如何 [100] - 欧洲数据中心也是投资重点 一些美国大型开发商在欧洲也很活跃 公司通过与他们建立关系 希望在未来达成交易 部分交易将在欧洲 部分在美国 [101]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为62.1万美元，摊薄后每股收益为0.01美元 [10] - 第三季度核心FFO为2640万美元，摊薄后每股0.31美元 [10] - 第三季度AFFO为2800万美元，摊薄后每股0.33美元，较去年同期增长3.1% [10] - 季度总经常性G&A同比增长至510万美元，占季度总收入的10.6%，低于去年季度平均的11.1% [10] - 季度末调整后净债务为6.235亿美元，加权平均债务期限为4.2年，加权平均利率为4.45% [11] - 季度末总流动性超过11亿美元，包括5300万美元手头现金、5亿美元循环信贷额度、4.31亿美元未结算远期股权和1.5亿美元未提取定期贷款额度 [12] - 季度末备考调整后净债务与年化调整后EBITDAre比率为3.6倍，低于目标范围4.5至5.5倍 [12] - 重申2025年AFFO每股指引范围为1.29至1.31美元 [12] - 由于未结算远期股权增加，AFFO每股指引现假设因库存股法产生1.5至2.5美分的稀释 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度投资活动创纪录，完成2.039亿美元投资，涉及50处物业，混合现金收益率为7.4% [5] - 投资资产主要位于弹性行业，如杂货店、汽车服务、便利店和快速服务餐厅，平均剩余租期为13.4年 [5] - 超过三分之一的投资由投资级或投资级资质租户占用 [5] - 加权平均租期从一年前的9.5年增至9.9年 [5] - 第三季度处置24处物业，价值3780万美元，资本化率为7.2% [6] - 季度末投资组合包括721项投资，涉及114个租户和28个行业，年化基本租金（ABR）超过1.83亿美元，覆盖45个州 [6] - 超过62%的ABR来自投资级评级或投资级资质租户，仅2.7%的ABR在2027年前到期 [7] - 入住率保持行业领先的99.9%，唯一空置物业（前Big Lots）预计在第四季度租给投资级租户，租金增长超过20% [7] - 贷款组合计划逐步减少，但仍看到良好机会替换被偿还的贷款 [57] 各个市场数据和关键指标变化 - 前五大租户占比年内下降600个基点至22.9% [4] - 德克萨斯州是投资组合中占比最高的州 [65] - 看到更多机会出现在阳光地带，尤其是人口增长地区 [65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 由于资本成本改善、有吸引力的机会集和资本充足的资产负债表，预计将保持高收购性 [4] - 将2025年净投资指引范围从1.25亿至1.75亿美元上调至3.5亿至4亿美元 [4] - 第四季度预计是最后一个处置量较高的季度，之后将回归更正常的处置量，专注于信用风险和机会性销售 [6] - 投资方式专注于弹性、必需品零售物业，寻求最佳风险调整回报 [8][9] - 行业竞争方面，看到更多私募股权进入，但主要专注于工业资产或更大规模交易，对公司在零售净租赁领域的影响有限 [38][39] - 战略上继续减少对美元树、沃尔格林和CVS的集中度，沃尔格林占比已低于3%，CVS接近目标 [41][42] - 正在寻求投资级信用评级，预计今年内会有进展 [56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管低收入和中等收入消费者出现疲软，私人信贷市场存在噪音，但公司专注于高质量、低波动的必需品零售资产 [9] - 目前看到自五年前上市以来最具吸引力的机会集 [9] - 利率从4.5%降至4%左右，使得交易更容易完成，机会集扩大 [46] - 资本化率可能从当前7.4%至7.5%的范围再压缩10个基点，但难以预测超过60至90天 [18] - 对2026年及以后的盈利增长持乐观态度，预计将回到高于平均的增长速度 [25] - 租户信用前景与一年前相比变化不大，目前没有信用观察名单上的问题 [52] 其他重要信息 - 于10月24日宣布季度现金股息为每股0.215美元，将于12月15日支付给12月1日登记在册的股东 [13] - 第三季度完成了1240万股的后续发行，筹集净收益2.097亿美元 [11] - 在季度内通过ATM计划出售120万股，筹集净收益2060万美元，季度结束后又出售160万股，筹集净收益2970万美元 [11] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于当前最具吸引力的机会集、资产类型、定价和未来节奏的更多细节 [16] - 回答: 资产类型与过去几个季度相似，主要是便利店、快速服务餐厅、杂货店等，定价接近最近季度的7.3%至7.4%范围，可能投资级占比稍高，预计能达到收购范围的高端，2026年净投资应会更高，处置量将显著减少 [16][17] 问题: 当前观察到的资本化率是否是未来业务的更好基准 [18] - 回答: 是的，第二季度7.8%的资本化率不会重复，将回归7.4%至7.5%范围，由于十年期利率从4.5%降至4%以下，竞争加剧，预计2026年可能再压缩10个基点，但难以长期预测 [18] 问题: 季度活动活跃但2025年AFFO每股指引未变动的原因及对未来盈利增长的影响 [21] - 回答: 主要驱动因素是投资活动时间集中在季度末最后两天，而处置在季度初完成，导致收入增长有限（仅增长2.2万美元），其次是库存股法稀释的不确定性，若股价保持当前水平，指引范围下端将无法实现，预计2026年随着资本成本改善和投资加速，增长将回归健康水平 [22][23][24][25] 问题: 关于需要结算的股权以及其对未来交易的增值作用 [27] - 回答: 考虑到前期股权筹集价格较低以及当前资本化率，利差仍然健康（135至170个基点），应能支持2026年AFFO每股增长，建模时可假设第四季度末结算约800万至900万股，2026年将结算大部分2024和2025年筹集的股权 [27][28] 问题: 投资级或等效资产的定价情况以及增加该类收购的潜力 [32] - 回答: 投资级资产资本化率比非投资级低约50个基点，但目前非投资级机会更具吸引力，不专注于投资级，而是寻求最佳风险调整回报，第四季度投资级占比可能稍高 [33] 问题: 在行业层面，当前 versus 历史上哪里看到更好的风险调整回报 [34] - 回答: 便利店、快速服务餐厅、杂货店和汽车服务是主要领域，也增加了更多Tractor Supply，第四季度收购组合将更加多元化 [34] 问题: 关于竞争，特别是私募股权的投资策略以及如何应对 [37] - 回答: 私募股权策略各异，一些专注于工业资产或大规模交易，与公司业务重叠有限，最近看到一个玩家专注于较小交易但信用曲线更低，由于零售净租赁领域高度分散，机会充足，更多玩家进入对定价影响有限 [38][39] 问题: 减少美元树、沃尔格林和CVS集中度的战略计划更新，以及定价和未来类别调整 [40] - 回答: 减少美元树集中度的重担已完成，定价有吸引力，剩余销售将由1031交易驱动，沃尔格林占比已低于3%，CVS接近目标，未来将保持租户占比 below 5%，通过资产基础增长自然降低集中度 [41][42] 问题: 收购展望大幅上调是否由于整体市场扩张，以及这是否会持续 [45] - 回答: 确实看到更多机会，利率下降使得交易更可行，边际上机会增加，各种收购方式都看到更多机会 [46] 问题: 2026年收购和处置资本化率之间的利差趋势 [48] - 回答: 处置将更机会主义，资本化率可能稍低，预计处置量回归1500万至2500万美元的历史步伐，整体处置资本化率可能稍低 [49] 问题: 当前160基点投资利差相对于WACC，到2026年下半年可能如何变化 [50] - 回答: 利差取决于股价和资本化率，预计资本化率可能下降10个基点，公司资本需求已基本满足未来12至15个月，希望股价上涨，利差可能保持或扩大，至少未来六个月资本化率应保持当前水平 [50][51] 问题: 当前 versus 一年前租户信用前景比较 [52] - 回答: 变化不大，一年前有Big Lots需要处理，当前没有信用观察名单问题，一些覆盖率略有波动但无需担忧 [52] 问题: 未来增长节奏的目标，是特定季度投资步伐还是盈利增长水平 [54] - 回答: 需评估机会集和资本成本，团队能力超越历史水平，随着股价恢复，收购可能超越历史步伐，具体水平待定，将在适当时候提供指引 [54] 问题: 获取投资级评级的进程更新和时间表 [55] - 回答: 希望今年内进行讨论，目标年底前取得进展，但无确定时间表 [56] 问题: 传统收购外的开发机会和增加贷款的意愿 [57] - 回答: 看到贷款和开发方面的良好机会，但开发风险调整回报不足，不会大幅增加，与部分租户直接合作开发，2026年可能有一两个新租户进入前列表，贷款组合计划减少但有机会替换被偿还贷款 [57] 问题: 对汽车零部件行业风险敞口（占ABR约2.5%）的看法，鉴于近期破产新闻 [59] - 回答: 主要租户为Advance Auto（已降至约1%）、O'Reilly's和AutoZone，近期破产不影响它们，一些破产源于欺诈，不反映经济市场实质 [60] 问题: 竞争加剧是否导致租赁结构变化（如租期、递增率、期权） [62] - 回答: 未看到变化，进入的机构资本追求与公共同行相同的条款，如更长租期和良好租金递增，租赁结构基本无变化 [63] 问题: 从回收阶段过渡到增长阶段，有何经验教训 [64] - 回答: 始终有信心减少集中度，教训是对于新闻周期中的大型公开交易租户，即使资产强劲，也可能影响资本成本，未来将更谨慎控制集中度，规模扩大后更容易管理 [64] 问题: 基于现有管道，哪些州或地区未来一年有更好投资机会 [65] - 回答: 对州别持不可知论，更关注微观市场人口统计，阳光地带如德克萨斯州机会更多，但机会和最佳风险调整回报可能出现在任何州 [65]