财务数据和关键指标变化 - 第三季度运营资金为每股0.49美元，略高于内部预期 [3] - 第三季度归属于普通股股东的净收入为每股0.07美元 [14] - 第三季度总收入为1.1亿美元 [14] - 第三季度同店净营业收入整体下降0.8%，符合过渡年的预期 [16] - 投资组合层面的同店净营业收入在第三季度略有下降，但年初至今增长近1% [3] - 净债务与EBITDA的比率为6.7倍（过去12个月）和6.9倍（季度年化） [19] - 利息覆盖率和固定费用覆盖率均为约3.0倍（过去12个月） [20] - 将2025年全年每股运营资金指引区间上调至1.93美元至2.01美元，中点1.97美元，较此前中点1.95美元提高0.02美元 [20] - 第三季度每股运营资金较第二季度下降0.03美元，原因包括办公室贡献略低、零售业绩受财产税退税时间影响、多户住宅租金降低、夏威夷旅游疲软，部分被110万美元的租约终止费抵消 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 办公室组合季度末出租率为82%，同店办公室组合出租率为87% [4] - 第三季度完成约18万平方英尺的办公室租赁，现金租金差价上涨9%，直线法租金差价上涨18% [5] - 同店办公室净营业收入在第三季度增长3.6% [16] - 进入第四季度，已签署超过2.5万平方英尺租约，另有5.6万平方英尺处于租约文件阶段，提案活动涉及数十万平方英尺 [5] - La Jolla Commons Tower 3在季度结束后为另外8%的空间执行了租约或处于文件阶段，另有15%的空间有提案 [6] 零售业务 - 零售组合季度末出租率为98%，其中2%已签约但尚未开始支付现金租金 [8] - 第三季度执行超过12.5万平方英尺的新租约和续租，现金租金差价上涨超过4%，直线法租金差价上涨21% [8] - 同店零售净营业收入在第三季度下降2.6% [16] - 同店净营业收入较可比期间减少约40万美元，主要反映费用报销的时间和金额，以及Party City和At Home破产导致的租金损失 [9] 多户住宅业务 - 圣地亚哥社区（不包括房车公园）季度末出租率为94%，近期租赁势头使其接近95% [10] - 续租租金上涨5%，新租约租金上涨2%，混合上涨4%；不包括新收购的Genesee Park，混合上涨3% [10] - 波特兰Hasselow and Eighth季度末出租率为91%，混合租金增长1% [10] - 同店多户住宅净营业收入在第三季度下降8.3% [16] - 同店表现受到更高优惠、军事相关部署、近30个单位搬离、Pacific Ridge国际学生入住率下降以及某些物业支出时间的影响 [10] 混合用途/酒店业务 - 同店混合用途净营业收入在第三季度下降10%，主要受Waikiki Embassy Suites入住率和平均每日房价低于预期驱动 [16] - 第三季度付费入住率同比下降5.5% [17] - 第三季度每间可用客房收入为298美元，下降11.7% [17] - 第三季度平均每日房价为381美元，下降5.4% [17] - 第三季度净营业收入约为270万美元，下降90万美元 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 圣地亚哥多户住宅市场受到新供应影响，租金增长减速，但混合平均租金仍为正，入住率在季度末高于去年同期 [9] - 旧金山One Beach Street的租赁活动持续，正在积极谈判，高端物业的租户参与度有改善迹象 [7] - 夏威夷Waikiki Beachwalk零售部分符合预期，但Embassy Suites因旅游疲软和欧胡岛竞争加剧而落后，游客人数低于去年同期 [11] - 过去三个月，夏威夷主要酒店下超过5亿美元的租赁权益以4%或更低收益率易手，凸显了土地所有权的长期价值和稀缺性 [11] - 日本8月出境游人数达160万，同比增长14%，恢复至2019年8月210万人水平的近80% [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点包括拥有不可替代的海岸资产、维持强劲资产负债表、通过完全整合平台运营 [3] - 办公室租赁最终确定时间在所有市场均有所延长，但并未因此失去交易，租户只是更加审慎 [5] - 零售业重点在于确保一流零售商、维持高入住率并持续推动租金增长 [9] - 在La Jolla Commons校区开设新餐厅和增加主要会议中心将增强配套设施，结合UTC地区A级大面积空间稀缺，有利于捕捉需求 [6] - 波特兰Hasselow对面在建的4000座位现场音乐场馆将于2027年开放，将增加活力并推动持续需求 [11] - 优先事项包括将办公室组合（包括La Jolla Commons Tower 3和One Beach Street）的租赁势头转化为签署租约、维持办公室和零售租赁的正价差、支持多户住宅组合在供应吸收过程中保持稳定入住率和租金增长 [12] - 董事会批准第四季度每股0.34美元的季度股息 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 更广泛的经济背景好坏参半，利率在两年波动后显现稳定迹象，通胀已缓和但仍高于长期目标，消费者信心减弱但可能好于一些人的担忧 [3] - 商业房地产的资本市场活动仍然相对平淡 [3] - 圣地亚哥多户住宅市场基本面保持韧性，近期的净营业收入影响是暂时的，预计随着供应被吸收和费用正常化将改善 [38] - 对夏威夷酒店面临的宏观经济压力视为短期问题，对其长期基本面保持信心 [17] - 日本出境游趋势向上，夏季假期被压抑的需求、燃油附加费下降及航空公司运力增加推动8月强劲表现，日本航空和全日空的远期趋势表明第四季度需求持续，预计势头将延续至2026年冬春 [18] - 随着出境量接近疫情前水平，夏威夷凭借其强大的品牌资产、文化亲和力及增加的促销活动，有望获得超比例的市场份额 [18] 其他重要信息 - 公司总流动性约为5.39亿美元，包括约1.39亿美元现金及现金等价物，以及4亿美元循环信贷额度可用性 [19] - 致力于将杠杆率降低至长期目标5.5倍或更低 [19] - 指引已包含未来收购、处置、股权发行/回购、债务再融资/偿还的影响（已披露的除外） [21] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于La Jolla Commons Tower 3和One Beach Street资产稳定化预期时间表的更新 [24] - 难以确定具体稳定化日期，但势头正推动日期比过去几个季度更快到来 [24] - La Jolla Commons Tower 3方面，上周与一家国际银行签署了租约，另有两家（一家科技公司，一家高端保险公司）处于租约文件阶段，还有两份提案总计1.7万平方英尺，另有一个9000平方英尺的样板间有两位竞争者；正在建造更多样板间，交付即用空间策略效果良好 [25] - One Beach Street方面，昨天将第一笔交易转为租约文件，今天发出租约，预计本季度末签署；同一空间有另一位潜在租户；观光活动活跃，该地区正成为北滨水区/Jackson Square的AI中心，一位关键租户在两街区外签约创造了引力；潜在租户CEO居住在附近，认为该物业与众不同 [26] - 对两者的稳定化持更积极态度，预计时间比上次讨论时更早 [27] 问题: 2026年是否有已知的办公室租户退租 [28] - 有约18万平方英尺的租约情况未定，例如Genentech可能退回一层（结果将在未来六个月明朗），Lloyd's 700有一个整层医疗诊所确定退回 [28] - 本季度在失去7万平方英尺已知退租后，出租率仅下降10个基点，新租赁活动正在加速，本季度已知退租降至约2.3-2.4万平方英尺，预计明年出租率将转为有利 [29] 问题: 公司当前杠杆状况及回到净债务/EBITDA低于6倍乃至长期目标5.5倍的计划和时间表 [30] - 计划是通过租赁One Beach Street和La Jolla Commons Tower 3来实现，这将带来约0.30美元的额外运营资金，届时债务比率将接近或低于6倍 [30] - 评级机构给予稳定展望，理解高质量办公室租赁通常需要18个月，公司有机会提前完成 [30] 问题: 多户住宅板块年度表现预期，特别是优惠方面是否会缓解，以及同店净营业收入年终展望 [34] - 圣地亚哥多户住宅市场基本面坚韧，近期净营业收入受较高运营费用和供应影响；未将近期租赁成功明确纳入年终净营业收入预测 [35] - 当前出租率为95%，Pacific Ridge因南加州大学学生为冬春季学期租用而出现增长，其他社区如Loma Palisades和Genesee Park出租率在传统淡季也升至96%-97% [36] - 预计随着供应被吸收和费用正常化，稳定性将改善 [38] - Pacific Ridge每年6-8月因学生搬离会出现下滑，之后会强势回升；在租金方面具有竞争力，运营费用压力普遍存在，优惠情况与其他多户住宅类似 [39] 问题: 办公室租赁中最活跃的租户行业 [40] - 旧金山主要是AI行业，出现了新的AI共享办公运营商；贝尔维尤也有AI驱动 [41] - 其他租户包括法律科技公司、高端保险公司、金融公司、牙科诊所估值公司、律师事务所等，行业范围广泛 [41] 问题: 不同子市场的租赁趋势，是否有市场兴趣更集中 [47] - 趋势是追求高质量，活动向最佳物业和即用型空间集中；建造样板间和提供即用空间的策略得到租户代表经纪人认可，效果显著；年内约38%的交易是样板间，约占空置面积的40%，平均面积3000-4000平方英尺，风险低 [47] 问题: 未来几个季度办公室出租率的轨迹展望 [48] - 新租赁目前约占活动的70%，有利于弥补已知退租；第三季度已知退租较少，应能取得良好进展；整体组合出租率82%（包括Tower 3和One Beach）；One Beach的租赁将显著改善该指标，Tower 3势头增强，预计2026年将转为正增长，但具体幅度取决于已知退租情况；提案活动数量是记忆中最大的 [49] - 下一季度财报时将能更清晰地看到办公室出租率预期 [51]