核心观点 - 公司（Postal Realty Trust）在2025年通过积极收购实现了资产规模的显著扩张，全年收购了216处物业，资产基础较2024年底增长约20%，自2019年IPO以来资产基础累计增长约1,095% [1][3] - 公司保持了稳健的资产负债表和运营状态，投资组合接近满租，债务结构以固定利率为主且近期无到期压力，资本化率保持在健康水平 [1][5][6] 2025年收购活动与资产增长 - 2025年全年，公司以约1.23亿美元（不含交易成本）收购了216处租赁给美国邮政署（USPS）的物业，这些物业净可租赁内部面积约为64.2万平方英尺，截至2025年12月31日的加权平均租金为每平方英尺16.24美元 [2] - 2025年全年收购的加权平均现金资本化率约为7.7% [1][2] - 2025年第四季度，公司以约2910万美元（不含交易成本）收购了65处物业，净可租赁内部面积约为14.2万平方英尺，该季度收购的加权平均现金资本化率约为7.5% [4] - 2025年的收购活动使公司资产基础较2024年底增长约20% [3] - 自2019年IPO以来，公司资产基础累计扩张约1,095%，2020年至2025年间每股AFFO复合年增长率约为5.5%（基于指引中值） [3] 投资组合与运营状况 - 截至2025年12月31日，公司拥有的投资组合入住率为99.8%，拥有遍布49个州和一个地区的1,917处物业，净可租赁内部总面积约710万平方英尺 [5] - 基于截至2025年12月31日的现行租金，投资组合的加权平均租金为每平方英尺11.88美元，其中“最后一英里”和灵活物业的租金为每平方英尺14.09美元，工业物业租金为每平方英尺4.23美元 [5] - 公司主要将物业租赁给美国邮政署（USPS），拥有并管理着超过2,200处邮政物业 [1][9] 资产负债表与资本结构 - 截至2025年底，公司未偿还债务中有89%为固定利率，总债务的加权平均利率为4.38% [6] - 公司无债务在2028年之前到期 [1] - 公司在高级无抵押循环信贷额度下尚有3900万美元未提取 [6] - 2025年第四季度，公司通过市场发行计划以每股15.63美元的平均总售价发行了807,184股普通股，筹集资金1260万美元 [7] - 2025年全年，公司通过市场发行计划以每股15.34美元的平均总售价发行了3,154,321股普通股，筹集资金4840万美元 [7] - 截至2025年12月31日，完全稀释后的流通股为34,104,349股（包括可转换为A类普通股的证券），2025年第四季度的加权平均完全稀释股数为33,620,211股 [8]

财务数据和关键指标变化 - 2024年全年AFFO每股1 16美元 同比增长8 4% 超出市场预期9%以上 [7] - 2025年AFFO指引为每股1 20-1 22美元 同店现金NOI增长指引从3%上调至4-6% [9][10][27] - 2023年和2024年同店现金NOI增长分别为5 5%和4 4% [25] - 第四季度FFO每股0 30美元 AFFO每股0 35美元 [22] - 季度股息提升1%至每股0 2425美元 连续七年增长 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2024年收购197处物业 总价9100万美元 加权平均资本化率7 6% [11] - 第四季度收购63处物业 3100万美元 新增17 6万平方英尺租赁面积 [20] - 2025年预计收购规模8000-9000万美元 目标资本化率7 5%以上 [11] - 2024年处置两处物业 总价630万美元 加权平均退出资本化率4 9% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 当前出租率99 8% 过去十年平均租约保留率99% [13] - 已执行租约中31%包含年租金递增条款 11%为十年期租约 [19] - 2025年到期租约租金已基本确定 48%现有租约将在2025-2027年间到期 [28] - 第四季度收到150万美元净一次性补付租金 2025年已收到40万美元 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 采用内部增长与收购驱动外部增长的双轨战略 [7] - 与美国邮政服务建立程序化续租流程 提高效率 [8] - 美国邮政服务租约支出仅占其总运营预算1 5% 显示业务稳定性 [13] - 美国邮政服务拥有全球最大物流网络 覆盖1 69亿个配送点 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对美国邮政服务长期租约承诺表示信心 多数新签租约为十年期 [17] - 预计2025-2027年将分别实现70万 140万和180万美元合约租金递增 [28] - 资本结构稳健 95%借款为固定利率 净债务与年化EBITDA比率5 2倍 [24][25] - 推出2500万美元股票回购计划作为资本配置工具 [23] 其他重要信息 - 第四季度经常性资本支出18 4万美元 预计2025年第一季度约10万美元 [26] - 2025年现金G&A费用预计1050-1100万美元 [27] - 剩余一处空置物业 总物业数量达1720处 [21] 问答环节所有的提问和回答 问题: 新邮政局长对租约条款的影响 - 管理层认为新任邮政局长不会改变现有租约条款 因租赁支出占比极低 [32][33] 问题: 美国邮政服务成本削减计划的影响 - 公司认为"淘汰不必要设施"不涉及零售网点 对业务无实质影响 [37][38][39] 问题: 区域运输优化计划的影响 - 收购策略已考虑邮政服务网络变化 聚焦关键物流节点物业 [41][42] 问题: 2025年AFFO增长驱动因素 - 主要来自同店NOI增长和收购 部分被G&A费用增加抵消 [46][47] 问题: 平台增值效应 - 规模效应和专业化管理为物业带来增值 [48][49] 问题: 补付租金情况 - 2023-2024年到期租约95%已完成续签 未来租金增长可见度高 [53][54][55]