核心观点 - 美国1月成屋销售环比和同比均大幅下滑 环比下降8.4%至经季节调整的年化391万套 为近四年最大月度跌幅 同比下降4.4% 且低于经济学家预期的410.5万套年化速度 [1][2] - 销售下滑主要受高房价和冬季恶劣天气影响 但抵押贷款利率下降的积极影响被抵消 市场可负担性仍是主要挑战 [1][3][7] - 尽管销售疲软 房价仍持续上涨 1月全国销售价格中位数同比上涨0.9%至396,800美元 已连续31个月同比上涨 [3] 销售数据表现 - 1月成屋销售环比大幅下降8.4% 经季节调整年化销量降至391万套 [1] - 1月成屋销售同比下降4.4% 且低于经济学家预期的410.5万套年化速度 [2] - 全美东北部、中西部、南部和西部的房屋销售均显著放缓 [2] 市场背景与趋势 - 美国房地产市场自2022年以来一直处于销售低迷期 去年销量维持在30年低点 [4] - 自2023年以来 年化销售速度一直徘徊在400万套左右 远低于历史上520万套的常态水平 [5] - 销售低迷源于抵押贷款利率从疫情时期的低点上升、房价多年飙升以及十多年来低于平均水平的房屋建设导致的全国性长期住房短缺 [4] 价格与可负担性 - 1月全国销售价格中位数同比上涨0.9%至396,800美元 房价已连续31个月同比上涨 [3] - 高房价和抵押贷款利率使许多潜在购房者被挤出市场 可负担性对许多首次购房者而言仍是挑战 [4][7] - 许多潜在买家因经济和就业市场的不确定性而持观望态度 [7] 抵押贷款利率动态 - 抵押贷款利率已连续数月呈下降趋势 这有助于提振去年12月的房屋销售 并改善了即将到来的春季购房季前景 [5] - 1月30年期抵押贷款平均利率曾短暂降至6.06% 为2022年9月以来最低水平 随后小幅上升至略高于6% 但比一年前低约1个百分点 [6]

美国房地产市场概况 - 美国房地产市场低迷已持续至第四年 销售停滞在30年低点 高房价和高抵押贷款利率将许多潜在购房者拒之门外[1] - 2025年对购房者而言仍是艰难的一年 特点是创纪录的高房价和历史性的低销量[5] - 市场销售低迷可追溯至2022年 当时抵押贷款利率开始从疫情时期的低点攀升[5] 房屋销售数据 - 2025年全年 二手房销售总量为406万套 与2024年持平 而2024年销量已跌至1995年以来的最低水平[1][4] - 自2022年以来 房屋销量逐年下降[1] - 销量自2023年以来一直停滞在每年约400万套的水平 远低于历史上约520万套的常态水平[4] - 2025年12月 经季节调整的年化二手房销量为435万套 环比11月增长5.1% 为近三年来的最快销售速度[6][8] - 12月的销售速度超过了经济学家预期的414万套[8] 房屋价格趋势 - 2025年全年 全国房屋销售价格中位数上涨1.7% 至414,400美元[2] - 2025年12月 房屋销售价格中位数环比上涨0.4% 至405,400美元[8] - 12月的价格中位数创下了历年12月的历史新高 并且是价格中位数连续第30个月实现同比上涨[9] 抵押贷款利率变化 - 一年前 30年期抵押贷款平均利率约为7% 并在全年大部分时间内保持高位 直到夏末开始下降 在年底时已降至接近6%[6] - 近期抵押贷款利率的回落帮助提振了12月的二手房销售[6][8] 市场挑战与展望 - 尽管抵押贷款利率有所下降 但对于许多渴望购房者 尤其是没有现有房屋资产可用于支付首付的首次购房者而言 可负担性仍然是一个挑战[9] - 对经济和就业市场的不确定性也使许多潜在买家持观望态度[9] - 在2025年第四季度 市场条件开始改善 表现为抵押贷款利率降低和房价增速放缓[5]