新投资与资本配置 - 公司近期完成三项总投资额为5270万美元的投资 为年化合伙人派息带来增量660万美元或43%的增长 [1] - 新投资包括对住宅屋顶服务领先提供商McCoy Roofing Holdings LLC的2700万美元初始投资 以及对现有合伙人Cresa和Carey的后续投资 [1] - 公司董事会批准将季度派息增加9%至每单位037加元 年度派息增至148加元 主要基于新投资的完成、现有合伙人基础的强劲表现以及低于目标的派息率 [2] - 公司计划继续利用资本为增长提供资金 同时通过潜在的未来派息增加和股份回购将超额现金返还给单位持有人 [5] 具体投资条款与影响 - 对McCoy的投资包括1900万美元优先股和800万美元普通股 优先股投资提供初始年化派息270万美元 相当于14%的税前年化收益率 派息将根据McCoy年净收入百分比变化每年调整 设有7%的上下限 [7] - 若McCoy达成增长和盈利目标 公司同意分两批追加最多3200万美元的优先股投资 享有相同的初始年化收益率和权利 [8] - 对Cresa的后续投资额为2050万美元 使公司总投资额达到5050万美元 该投资将使Cresa的年化派息增加69%至710万美元 [10] - 对Carey的后续投资额为520万美元 使其优先股投资增至1450万美元 普通股投资增至470万美元 Carey的年化派息随之增加16%至220万美元 [11] 合伙人业务更新与组合表现 - 长期合伙人Ohana完成对一家在密歇根和威斯康星州拥有10家分店的Planet Fitness特许经营商的收购 此举增强了Ohana的竞争地位和现金流 并使其进入两个新市场 Ohana的总俱乐部数量因此增至94家 [12] - 合伙人Edgewater Technical Associates获得一份重要的多年期政府合同 预计将加速其本已强劲的收入增长 [13] - 合伙人Fleet Advantage获得多项新合同 包括一份新客户关系 进一步多元化其收入基础并增强未来现金流潜力 [13] - 合伙人GWM Holdings因大客户缩减支出和行业压力持续面临逆风 管理层正专注于收入获取、业务转化和成本控制以稳定业绩 [13] - 合伙人Federal Management Partners的复苏计划进展因当前政府停摆受到暂时影响 [13] 公司战略与市场定位 - 自2004年成立以来 公司已投资43家组合公司 向合伙人提供超过29亿加元资本 已退出投资的内含报酬率为16% 并通过派息和单位回购向单位持有人返还超过8亿加元 [3] - 公司通过其子公司主要投资于私营企业 策略旨在为单位持有人提供稳定可预测的回报 同时驱动长期价值创造 [15] - 随着McCoy的加入 公司现持有15家合伙人的普通股 使其能更充分地参与合伙人在其业务中创造的重大价值 [4] - 公司瞄准规模达3万亿美元的北美私募股权市场中的特定领域 并基于过去21年的显著成功来捕捉持续增长机会 [3]

投资评级与估值 - 报告对Swiss Prime Site的12个月评级为"中性"[6] - 12个月目标价为104.00瑞士法郎，当前股价为113.90瑞士法郎(2025年5月15日)[6] - 预测股价下跌8.7%，股息收益率3.0%，总回报为-5.7%[12] - 公司市值87.4亿瑞士法郎(104亿美元)，市净率1.1倍(2025年预期)[6] 公司业务转型与战略 - 公司已完成业务转型，专注于高利润的双支柱战略[4] - 直接房地产业务的盈利贡献从2019年的45%提升至当前的87%[4] - EBITDA利润率从2019年的52%提升至79%[4] - 公司出售了价值高达13亿瑞士法郎的小型物业，并重新投资于开发项目[4] - 新的Swiss Prime Site减少了零售物业，拥有更好的地段和更环保的建筑[4] 中期目标与资本配置 - 直接房地产业务中期目标为2027年达到5亿瑞士法郎以上(之前为超过5亿瑞士法郎)[2] - 资产管理业务中期目标为2027年达到7500万瑞士法郎以上[2] - 公司正在处理总额6亿瑞士法郎的收购管道，预计租金贡献超过2500万瑞士法郎[4] - 已宣布在日内瓦进行一项收购，同时填补了Baar的空置办公室[4] 瑞士商业地产市场展望 - 瑞士写字楼市场主要收益率已扩大至相对有吸引力的200个基点[3] - 主要地段的写字楼供应仍然紧张，郊区供应量正在上升[3] - 2024/25年筹集的大量资本尚未部署，最近开始从住宅转向商业地产[3] - 保险公司主要是卖方，而私人投资者变得更加活跃[3] 资产管理业务增长 - 资产管理规模为130亿瑞士法郎，目标到2027年达到160亿瑞士法郎[9] - 130名员工管理7个产品，计划增长可在现有成本结构下实现[9] - 市场份额约15%，养老基金对房地产的净贡献每年可使资产管理规模增长约6亿瑞士法郎[9] 开发项目进展 - Jelmoli项目50%已预租，预计2027年左右完工[5] - Yond园区处于第二阶段开发，包括三栋建筑，第一栋现已50%预租并进入施工阶段[5] - Grand Passage项目正在评估两种方案，原计划需要Globus共同投资[5] - 小规模改造方案租金增长潜力仅10%(原计划40%)，资本支出仅1500万瑞士法郎(原计划1.5亿瑞士法郎)[8] 财务与运营指标 - 预计净租金收入从2024年的3.97亿瑞士法郎增长至2029年的4.48亿瑞士法郎[7] - 每股收益从2024年的3.47瑞士法郎增长至2029年的4.56瑞士法郎[7] - 股息从2024年的3.45瑞士法郎逐步增长至2029年的3.60瑞士法郎[7] - 账面价值每股从2024年的99.97瑞士法郎增长至2029年的113.56瑞士法郎[7] 租金增长与财务潜力 - 管理层认为投资组合有约10%的额外租金增长潜力[10] - 新收购预计无杠杆收益率为3.5-3.8%，高于当前净收益率3.2%[10] - 贷款价值比预计维持在约38%，平均利率1.1%保持稳定[10] - 租金增长、资产管理增长和规模效率提升预计带来约10%的FFO增长潜力[10]