文章核心观点 Boardwalk REIT在2025年实现了强劲的财务和运营业绩，并基于此提高了2026年的单位信托持有人分配，同时发布了积极的2026年财务指引，显示出公司对持续增长的信心[1][2][4] 2025年第四季度及全年财务业绩 - **第四季度强劲增长**：截至2025年12月31日的三个月，公司实现经营利润（NOI）4.176亿美元，同比增长9.2%；同店NOI为4.043亿美元，同比增长9.0%；运营利润率提升200个基点至65.4%；FFO（运营资金）每单位4.65美元，同比增长11.2%[1] - **全年业绩表现优异**：2025年全年，公司经营利润（NOI）为10.85亿美元，同比增长9.5%；同店NOI为10.25亿美元，同比增长7.3%；运营利润率提升210个基点至65.8%；FFO每单位1.20美元，同比增长11.1%[1] - **季度利润波动**：第四季度录得亏损5080万美元，但全年实现利润1.969亿美元[1] 运营表现与市场需求 - **高入住率与租金增长**：2025年第四季度平均入住率为97.6%，虽较去年同期下降41个基点，但仍维持高位；同店租金收入同比增长4.5%；截至2025年12月，平均已入住租金为1590美元，较2024年12月增长66美元[1][2] - **市场需求强劲**：可负担的高质量住房需求持续，2026年2月初的初步入住率为97.3%；公司在阿尔伯塔省的租金在加拿大主要城市中仍具可负担性优势[1][2] - **区域表现分化**：2025年第四季度，埃德蒙顿、安大略省的同店NOI增长均超过10%，卡尔加里增长2.9%，萨斯喀彻温省增长7.5%，魁北克省增长6.3%，不列颠哥伦比亚省增长2.4%[3] 资本配置与资产负债表 - **积极的资本回收与再投资**：2025年，公司完成了总价5.515亿美元的6项收购（涉及1376套套房），并处置了总价2.776亿美元的12项非核心资产（涉及1382套套房）；2026年初又达成总价4700万美元的2项资产出售[1][4] - **单位回购计划**：2025年及2026年初，公司通过正常程序发行人出价（NCIB）总计回购了约7500万美元的信托单位，成交量加权平均价格为64.66美元[1][4] - **稳健的资产负债表**：截至2025年底，债务占总资产比例为42.3%，债务与EBITDA比率为9.99倍；单位持有人权益为49亿美元；总可用流动性约为4.66亿美元；96%的抵押贷款由CMHC承保[1][2] 2026年财务指引与分配增加 - **发布2026年财务指引**：公司预计2026年同店NOI增长区间为+1.5%至+4.5%；FFO每单位指引区间为4.65美元至4.90美元[1][4] - **大幅提高月度分配**：公司确认将2026年3月、4月和5月的常规月度现金分配提高11.1%，至每月0.15美元（年化1.80美元）[1][5]

文章核心观点 欧洲住宅房地产投资信托基金正在执行一项全面的资产处置和清盘策略，旨在为基金持有人释放价值 公司已出售大量资产，向持有人返还了资本，并停止了常规月度分红 目前公司财务状况稳健，杠杆率处于历史低位，正致力于出售剩余资产组合，并最终实现基金解散 [4][7] 战略举措与资产处置 - 公司在截至2025年12月31日的年度内，处置了位于荷兰的1,980套住宅单元以及其在比利时和德国的商业地产，总交易对价（不含交易成本等）为4.897亿欧元 [4] - 作为2025年已完成处置的一部分，公司宣布向基金持有人支付每股0.90欧元的特别现金分红，该分红已于2025年9月支付 同时，公司自2025年9月起停止了常规月度现金分红 [4] - 除已完成处置外，公司已签订协议，计划出售位于荷兰的4处物业（共410套住宅单元），交易对价约8，850万欧元（不含交易成本等） 其中一处物业已于2026年1月售出，其余交易预计在2026年3月至4月完成 [4] - 公司正通过BMO Capital Markets作为财务顾问，持续推进剩余资产组合的出售流程 [4] - 公司首席执行官表示，大部分资产组合现已售出或处于合同阶段，公司已为剩余资产的潜在最终交易做好准备，并致力于以纪律和透明的方式完成清盘 [7] 运营指标与业绩 - **租金水平**：截至2025年12月31日，同店住宅组合的平均月租金（Occupied AMR）为1，458欧元，较2024年12月31日的1，377欧元增长5.9% [4][14] 总资产组合的住宅平均月租金（Occupied AMR/ABR）为1，349欧元，较2024年的1，222欧元增长10.4% [8] - **出租率**：截至2025年12月31日，同店住宅物业的出租率为89.3%，低于2024年同期的93.9%，主要原因是为配合处置策略、追求价值最大化而有意保持部分单元空置 [4][14] 总住宅物业出租率为90.6%（2024年：94.6%） [8] - **租户周转与续约**：2025年第四季度，同店组合的租户周转率为3.6%，周转时的租金变动为下降2.3% [4] 2025年全年，同店组合的租户周转率为11.4%，周转时的租金涨幅为11.4%（2024年：周转率11.3%，租金涨幅8.1%） [4] 2025年7月1日，公司续签了85%的住宅租约，平均租金涨幅为4.1%（2024年7月1日：续签率94%，平均涨幅5.5%） [23] - **净营业收入**：2025年第四季度和全年，总资产组合的净营业收入（NOI）分别为346.6万欧元和2，769.8万欧元，较去年同期分别下降78.4%和62.0%，主要原因是资产处置导致收入减少 [26] 同期，同店组合的NOI分别下降18.0%和5.1% [32] - **利润率**：2025年第四季度和全年，总资产组合的NOI利润率分别为74.4%和72.1%，较去年同期下降 [27] 同店组合的NOI利润率在第四季度和全年分别为65.4%和72.3%，也出现下降，主要原因是维修成本、预期信用损失、房地产税增加以及为处置策略而有意空置单元导致的租金损失 [32] 财务表现与关键指标 - **运营资金**：2025年第四季度和全年，稀释后每股运营资金（FFO）分别为0.006欧元和0.057欧元，较去年同期分别大幅下降83.3%和63.0%，主要原因是资产处置导致总组合NOI下降 [11][38] 稀释后每股调整后运营资金（AFFO）分别为0.006欧元和0.053欧元，同比分别下降78.6%和61.9% [11][40] - **资产净值**：截至2025年12月31日，公司稀释后每股资产净值（NAV）为0.89欧元（以加元计为1.44加元），较2024年同期的2.07欧元（3.09加元）下降 [42] - **市场表现**：截至2025年12月31日，公司信托单位收盘价为0.73欧元（1.17加元），市值为1.71亿欧元（2.75亿加元） [45] 财务状况与流动性 - **杠杆与债务覆盖**：截至2025年12月31日，调整后债务与总账面价值比率降至30.5%（2024年：39.7%），处于历史低位 [7][47] 利息覆盖率和偿债覆盖率分别为3.9倍和3.4倍，均符合契约要求且较上年改善 [11][47] - **债务结构**：截至2025年12月31日，抵押贷款加权平均剩余期限为1.7年，加权平均实际利率为2.91% [11][47] 在2025年度，公司使用处置所得净额偿还了2.446亿欧元抵押贷款，其加权平均实际利率为2.01% [11] - **流动性**：截至2025年12月31日，可用流动性为3，670.6万欧元，较2024年末的1.3277亿欧元下降，主要原因是公司将循环信贷额度可用额度从1.25亿欧元削减至2，000万欧元，以更好地匹配流动性需求并节省承诺费 [11][47][49]

核心公告 - Boardwalk房地产投资信托宣布将于2025年12月31日向登记在册的信托单位持有人支付一笔特殊的非现金分配，金额为每信托单位1.425加元 [1] 分配详情与税务处理 - 此次特殊分配为非现金形式，旨在将信托在截至2025年12月31日的十二个月期间通过资产处置实现的资本利得和其他收入的一部分分配给单位持有人 [2] - 就加拿大所得税而言，该特殊分配将构成资本利得和其他收入 [2] - 加拿大居民单位持有人通常需要将信托分配和指定的2025纳税年度收入及净应税资本利得中其相应份额计入各自的2025纳税年度收入 [3] - 非加拿大居民单位持有人可能需要就此次分配缴纳适用的预扣税 [4] 分配执行方式 - 特殊分配将于2025年12月31日以发行额外信托单位的方式支付，这些额外单位的公平市场价值等于分配的加元金额，其价值基于2025年12月31日多伦多证券交易所的信托单位收盘价 [4] - 分配支付后，已发行和流通的信托单位将立即进行合并，使得合并后的总单位数量与分配前完全相同 [4] - 此次分配的金额将增加单位持有人合并后信托单位的调整后成本基础 [4] 2025财年运营与财务表现 - 在整个2025财年，公司完成了多处社区的处置，交易价格符合国际财务报告准则公允价值，同时其运营资金超过了年初财务指引中的初始预期范围 [2] 公司业务概况 - Boardwalk REIT致力于成为加拿大最友好的社区供应商，是多户家庭社区工作、投资和安家的首选 [6] - 公司在超过200个社区提供住宅，拥有约34,000套住宅单元，总计超过3,000万平方英尺的可出租净面积 [6] - 公司拥有三个层次分明的品牌：Boardwalk Living、Boardwalk Communities和Boardwalk Lifestyle，以满足庞大且多样化的人口结构需求 [6] - 公司通过严格的资本配置、收购、开发、有目的的重新定位和公寓社区管理，致力于为居民会员提供卓越的体验，从而实现高留存率、领先的市场运营业绩、更高的自由现金流和投资回报、稳定的月度分配以及为所有利益相关者创造价值 [6] 交易信息 - Boardwalk REIT的信托单位在多伦多证券交易所上市，交易代码为BEI.UN [7]