财务数据和关键指标变化 - 2025财年总收入同比下降1%，主要受人民币贬值影响，若剔除汇率影响，以人民币计则基本持平 [9][10] - 2025财年营业利润同比增长1%，基础利润改善3% [9] - 公司宣布派发与上年相同的股息，恒隆地产每股0.52港元，恒隆集团每股0.86港元 [9] - 净负债比率从2024年底的水平下降至32.7% [30] - 整体融资成本因借款成本下降而降低8%，但净融资成本因资本化比率降低导致净利息支出增加而微升3% [31][32] - 利息覆盖倍数改善至3.1倍 [32] - 2025年从物业销售中回收的款项达16亿港元，为过去八年最高，其中2.64亿港元计入2025年收入，其余大部分将计入2026年 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - **租赁业务**：占总收入的94% [9] - **中国内地零售**：租金收入同比增长1%，占总内地租金收入的83% [11][12] - 上半年同比持平，下半年同比增长3%，全年增长1% [12] - 第四季度销售额同比增长18%，创历史新高 [14] - 新租约增长15%，续租增长5% [17] - 引入约200个首次进入所在城市的品牌 [17] - 会员销售增长7%，有效会员（有消费记录的会员）增长24%，新会员增长10% [19] - 客流量创历史新高 [18] - **中国内地办公楼**：租金收入同比下降8%，占总内地租金收入的17% [11][12] - 上半年下降5%，下半年降幅扩大至12% [20] - **香港租赁**：总收入同比下降2%，较上半年下降4%有所改善 [10] - 零售收入下降主要因铜锣湾一个租约到期，租金从高位回归正常市场水平，否则表现稳定 [24] - 办公楼收入微降1%，表现相对稳定 [24] - 住宅服务及公寓租金收入表现亮眼 [24] - **物业销售业务**： - 香港住宅项目“蓝塘道”已售出18套中的14套，2026年1月又售出一套 [27][28] - 香港“Aperture”项目294个单位中已售出超过200套，剩余约94套待售 [28][110] - 内地无锡“Center Residences”项目已售出50多套，单价超过每平方米4万元，为当地最高 [29] - 内地昆明“Heartland”及“君悦居”项目销售缓慢 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - **中国内地市场**：租金收入为人民币5.878亿元，占总租金收入的68%，以人民币计持平，以港元计因汇率影响同比下降1% [10] - **香港市场**：租金收入同比下降2% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **V3战略**：公司推出新的战略增长蓝图V3，旨在以更少的资本支出和更快的速度实现规模扩张 [3][4] - 目标在几年内完成项目，远低于V2重资产项目长达10年的周期 [4] - 聚焦于上海、杭州、无锡、昆明这四个表现最强的核心城市，旨在提升市场份额和品牌心智占有率 [5][36] - 利用现有团队和资源，实现最低的资本支出和运营支出 [6] - 四个V3项目预计总投资仅约人民币10亿元，将显著增加可出租面积和临街展示面 [37] - 上海项目零售面积将增加67%，南京西路整体零售面积将增加80% [38] - 杭州项目零售总面积将增加40%，临街面将增加两倍 [40] - 无锡项目零售面积将增加约40% [39] - **行业环境与竞争**： - 市场正经历一系列调整，部分为结构性，部分为周期性 [8] - 中国内地办公楼市场面临挑战，供应持续增加，租户议价能力强，预计下行压力将持续18-24个月 [11][21][22] - 中国内地零售市场在奢侈品销售疲软的艰难年份，公司通过积极管理实现收入增长 [13] - 香港零售市场受到北上消费等因素影响，挑战更具结构性，但公司认为已基本触底 [62][63][64] - **杭州“Westlake 66”项目**：零售部分预租率达91%，预计2026年第二季度开业，开业率目标80%，第三季度达到90% [42][101] - 将打造为集奢侈品、零售、餐饮、文化、博物馆及酒店于一体的综合性项目 [42][103] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对中国内地零售前景保持谨慎乐观，2025年第四季度的强劲表现（尤其是非奢侈品类别）是良好开端，但对2026年整体增长持保守态度 [53][54][56] - 预计中国内地办公楼市场的疲软将持续至少18个月 [11][21] - 香港零售市场表现更具结构性挑战，但最坏时期可能已过，复苏速度尚不确定 [62][63][64] - 希望随着外国投资回流及双边合作加强，中国内地办公楼市场能迎来改善 [23] - 公司首要任务仍是去杠杆、降低负债率 [87] 其他重要信息 - **资本支出指引**：2026年资本支出预计约31亿港元，2027年约26亿港元，之后将持续下降，已包含V3战略相关支出 [66][67] - **债务结构**：47%的债务为人民币计价，仅9%的债务在一年内到期，再融资进展顺利 [32][33] - **ESG进展**：完成了2025年ESG目标，并设定了2030年新目标，八座内地运营物业使用可再生能源 [34][35] - **首席执行官继任**：CEO Weber Lo计划退休，已提前一年通知董事会，退休后将担任顾问角色，新任CEO的遴选正在进行中 [45][47][49][51][52] - **股息政策**：暂无计划派发特别股息，以股代息计划并非长期策略，将视财务状况决定 [71][72] - **资产处置与融资**：将继续处置非核心资产，但对通过C-REIT形式处置内地资产持谨慎观望态度，因相关规则尚不明确 [96][97][98] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: CEO继任计划及中国内地零售展望 [45][46] - CEO Weber Lo解释其退休为个人长期规划，希望有更多时间陪伴家人，已提前一年通知董事会，退休后将担任公司顾问 [47][48][49][52] - 董事长Adriel Chan表示董事会已批准Weber Lo的顾问角色，新任CEO的遴选已进行一段时间，有消息会公布，继任过程平稳 [51][52] - 对于中国内地零售，管理层指出2025年第四季度销售额、客流量和出租率均创纪录，但2026年展望仍保持谨慎，因奢侈品品牌尚未大幅回暖，增长主要来自非奢侈品、餐饮、珠宝等类别 [53][54][55] - 2026年1月前28天销售额与去年同期大致持平，但去年春节在1月，今年在2月，因此对前两个月整体表现有信心 [59] - 公司不再严格区分“奢侈品商场”标签，以更开放的心态吸引所有客群，这一策略转变适应了消费者行为变化 [60][61] 问题: 净负债比率下降原因及资本支出指引 [65] - CFO Kenneth Chiu表示，资本支出峰值已过，未来将持续下降，2026年约31亿港元，2027年约26亿港元 [66] - 净负债比率下降得益于以股代息安排减少了现金流出、资本支出减少，以及香港住宅市场回暖加速了资产处置 [69][70] 问题: 以股代息及特别股息 [71] - 管理层表示以股代息并非长期策略，随着新项目（如杭州）开业带来收入，财务压力减轻后可能不再需要，具体由董事会决定 [71][72] - 目前董事会并未考虑派发特别股息 [72] 问题: 中国内地零售租赁策略、表现较弱商场及股息增加前景 [75][76] - 租赁策略将继续侧重引入生活方式、美妆、体验式等非奢侈品类品牌，同时关注奢侈品品牌的整合可能带来的机会 [77][78] - 沈阳和武汉的商场正在进行重新定位，沈阳项目旁将建设体育公园以吸引客流，预计2026年第三季度开放；武汉“Heartland”商场下半年已有改善，正努力突破主力店招商瓶颈 [79][80][81][82] - 增加股息的前提是进一步降低杠杆和利息成本，并看到盈利持续改善，目前派息率已达81%，短期内提升空间有限 [83][84][85][87] 问题: 上海商场销售额增长转化为租金的时间、去杠杆途径及公司结构优化 [88][89] - 销售额增长转化为租金的时间因项目而异，“Plaza 66”的租金与销售额联动较快，“Grand Gateway”则以固定租金为主，在销售上行周期可能无法完全捕捉全部增长，但2025年在艰难环境下固定租金仍增长了2% [93][94] - 去杠杆主要依靠资产处置（尤其是非核心资产），对通过C-REIT形式处置内地资产持开放但谨慎态度，因相关法规（特别是跨境资金流动）尚不清晰 [96][97][98][99] - 公司持续评估控股结构的最优性，但目前没有具体计划 [100] 问题: 杭州“Westlake 66”开业策略 [101] - 开业策略将结合活动营销、会员管理和优质租户组合，预售和会员招募已提前进行，正督促租户按时完成装修 [102][103] 问题: 2026年物业销售指引 [105] - 管理层未提供具体销售指引，强调以合理价格销售为目标 [110] - 可售库存有限，包括香港剩余住宅单位（如“蓝塘道”、“Aperture”、“Wilson Road”、“Shouson Hill”）及内地部分项目（无锡销售良好，武汉、昆明较慢） [107][108][109] 问题: “The Summit”处置及香港租金前景 [112] - “The Summit”作为投资物业，若有合适价格（无论是出售还是租赁）会考虑处置，近期已以高价租出一单位 [113] - 香港零售租金前景谨慎，认为市场挑战具结构性，但北上消费高峰可能已过，客流量有所改善，关键是将客流量转化为销售额，公司正调整租户组合以应对 [114][115][116]

文章核心观点 新加坡房地产投资信托因其低成本与可靠收入而受本地投资者欢迎 预计将从利率下降中受益 融资成本降低和资产价值提升可能带来更高的分派 文章对比了凯德综合商业信托和星狮商产信托 以供投资者参考[1] 业务模式与资产组合 - 凯德综合商业信托资产组合多元化 包括零售、办公楼及综合发展项目 截至2025年12月31日 其资产组合总价值270亿新元 其中办公楼占40% 综合发展项目占25% 零售商场占35%[2] - 凯德综合商业信托95%的资产位于新加坡 其余5%位于德国和澳大利亚[3] - 星狮商产信托主要专注于提供日常必需品的郊区零售商场 截至2025年9月30日 其资产组合中零售商场占估值97.3% 办公楼占2.7%[3] - 星狮商产信托资产全部位于新加坡 估值约64亿新元[4] 收入稳定性与分派记录 - 凯德综合商业信托受益于其零售、办公楼及综合发展项目带来的多元化收入流[5] - 星狮商产信托的郊区商场因其租户提供必需服务而带来稳定防御性现金流 截至2025年9月30日 其54%的租户属于此类[5] - 凯德综合商业信托自2002年起每年分派 其每单位分派自2020年至2024年逐年正增长 2024全年DPU为0.1088新元[6] - 星狮商产信托自2006年起每年分派 但其分派自2021年以来基本持平 2025全年DPU为0.1211新元[6] - 两家信托均保持了年度分派的连续性 体现了业务韧性 凯德综合商业信托的韧性源于资产多元化 星狮商产信托则源于其商场提供的必需消费性质[7] 增长动力与租金上行空间 - 凯德综合商业信托着眼于潜在的资产提升和再开发 以及资本回收计划 以强化其资产组合质量 并通过提升租金和维持高出租率等有机管理实现增长 2025年其资产组合实现了强劲的租金调升率[8][9] - 星狮商产信托依靠稳定的租金调升率、有利的供需动态及商场的有机改进来实现增长 该信托也将寻求潜在的增值收购以增加可分配收入 在截至2025年9月30日的财年 其租金调升率为+7.8%[10] 资产负债表实力与利率敏感性 - 两家信托的负债率相近 凯德综合商业信托总杠杆率为39.2% 星狮商产信托为39.6%[11] - 利息覆盖率也相似 星狮商产信托为3.46倍 凯德综合商业信托为3.5倍[11] - 星狮商产信托平均债务期限为3.16年 平均借贷成本为3.5% 其在2026财年有4.213亿新元债务到期 可能受益于以更低利率再融资 大部分剩余债务在2029至2030财年间到期[11][12] - 凯德综合商业信托平均债务期限稍长为3.9年 平均债务成本为3.3% 其大部分债务在2027至2030年间到期 同样可能受益于以更低利率再融资[12] 收益率与质量的权衡 - 星狮商产信托因其提供必需服务的零售商场组合 代表更具防御性的收入选择 目前其追踪分派收益率为5.3%[13] - 凯德综合商业信托则以其多元化组合和更大规模脱颖而出 目前其追踪分派收益率为4.6%[13] - 更高的分派收益率并不自动意味着更好 星狮商产信托较高的收益率可能看似更具吸引力 但收益率溢价通常反映了市场认为其相比凯德综合商业信托等低收益率、大规模同行具有更高的特定风险[13] 投资选择建议 - 凯德综合商业信托更适合寻求规模、多元化资产配置 以及跨经济周期长期稳定表现的投资者[14] - 星狮商产信托则适合那些寻求来自必需服务的更具防御性和可预测性收入的投资者 最终选择取决于投资者的具体收入目标及其与各信托特性的匹配程度[15]

公司概况与资产组合 - 丰树商业信托是新加坡最大的郊区零售商场业主 管理资产约83亿新元 [1] - 自2006年上市以来 资产组合从3个商场扩展至9个零售商场和1栋办公楼 包括对NEX和水道点各50%的权益 以及对其他7个商场的100%权益 [2] - 所有物业均位于新加坡各郊区 靠近住宅区且交通便利 [2] 关键发展与财务表现 - 2025年3月 公司宣布以11.7亿新元收购Northpoint City South Wing 并于2025年5月完成 此举巩固了其作为新加坡最大郊区零售空间业主的地位 [6] - 2025年8月 公司宣布以3450万新元将Yishun 10 Retail Podium出售给其发起人 收益用于偿还债务 [6] - 2025年4月 Hougang Mall的资产提升工程启动 预计于2026年9月完成 目标投资回报率为7% [6] - 2025财年 总收入同比增长10.8%至3.896亿新元 净产业收入同比增长9.7%至2.78亿新元 增长主要来自新收购的Northpoint City South Wing以及完成资产提升的Tampines 1 [6] - 向单位持有人的分派同比增长0.6%至12.113分 单位基数有所扩大 [6] 运营指标与财务状况 - 承诺出租率微降至98.1% 上年同期为99.7% 主要由于Causeway Point和Century Square的国泰影院退出 [6] - 租金调升率为正7.8% 所有商场租金调升率在正3.4%至正10.3%之间 [6] - 客流量同比增长1.8% 租户销售额同比增长3.7% [6] - 前十大租户贡献了总租金收入的18.9% 无单一租户贡献超过6% [6] - 总杠杆率上升1.1个百分点至39.6% 平均债务成本下降0.3个百分点至3.8% 83.4%的借款为固定利率 [6] 环境、社会与治理进展 - 公司在2025年GRESB房地产评估中获评亚洲零售类区域行业领袖 连续第五年保持五星评级 得分较上年有所提高 [6] - 公司在MSCI ESG评级中维持“AA”级 [6] - 在新加坡治理与透明度指数2025的REIT及商业信托类别中排名第6 [6] - 在旗下5个商场实施了新加坡首个循环经济食物垃圾解决方案 在本财年减少了约258,000公斤食物垃圾 相当于避免超过1.6吨碳排放 [6] - 太阳能计划在8个商场屋顶实施 在2024/25财年产生了1,497兆瓦时可再生能源 相当于为约348间四房式组屋供电一年 产量同比增长4倍 [11] - 在2024/25财年 公司获得了6.94亿新元的绿色贷款和绿色俱乐部贷款设施 并发行了8000万新元于2032年到期的固定利率绿色票据 绿色贷款占借款比例提升至90.1% 上年为82.8% [11] 区域发展机遇 - 市区重建局2025年6月公布的新加坡北部区域总体规划 包括在未来10-15年完成超过50,000个住宅单位以及商业开发和绿色社区空间 [11] - 柔佛-新加坡特别经济区有望推动跨境增长与投资 并创造新的就业机会 [11] - 全长21.5公里的南北廊道以及汤申-东海岸线Sungei Kadut新换乘站的建设 将直接连接新加坡北部城镇与市中心 有利于Northpoint City和Causeway Point的客流量和租户销售额增长 [11] - 尽管柔佛巴鲁-新加坡快速交通系统的开通可能对Causeway Point带来挑战 但北部区域的发展、不断增长的工作人口和住宅区以及公司积极的租户组合策略预计将抵消潜在竞争 [11] - Causeway Point靠近兀兰地铁站 该站是南北线和汤申-东海岸线的关键换乘站及区域巴士枢纽 即将开通的快速交通系统连接至汤申-东海岸线的兀兰北站也仅一站之遥 这将带来客流量增长 [11] 行业展望与公司前景 - 新加坡零售业预计将保持韧性 支撑因素包括人口增长、家庭收入上升、政府支持计划以及该国新零售空间供应有限 [8] - 公司财务数据表现稳定 得益于新收购的Northpoint City South Wing、Tampines 1资产提升完成后的贡献改善以及现有物业贡献的提升 [12] - 展望未来 公司预计将通过新签或续租租约带来的正面租金调升以及新收购的Northpoint City South Wing的贡献实现稳定增长 Hougang Mall的资产提升工程完成后也将对财务数据做出积极贡献 [13]

文章核心观点 - 文章介绍了三只适合长期获取稳定月度收入的新加坡房地产投资信托基金，重点关注其分派收益率、资产质量和强劲的执行力 [1] 凯德综合商业信托 - 公司是新加坡规模最大的REIT，投资组合包含21处新加坡物业及5处海外物业，总资产价值达270亿新元 [2] - 投资组合中95%的资产位于新加坡，澳大利亚和德国分别占3%和2% [2] - 物业类型包括零售商场、办公大楼和综合开发项目，关键资产有ION Orchard、Capital Tower等 [3] - 2025年前九个月净物业收入同比增长0.2%至8.742亿新元 [4] - 负债率从2025年第二季度的37.9%略微上升至39.2%，利息覆盖倍数从3.3提升至3.5 [4] - 平均债务成本微降至3.3%，74%的借款为固定利率 [4] - 投资组合入住率高达97.2%，加权平均租约为3.2年 [5] - 基于过往每单位分派和股价，其分派收益率为4.8%，高于海峡时报指数约4%的收益率 [5] - 每单位分派从2021年的0.1040新元增长至2024年的0.1088新元 [5] - 前十大租户仅占总租金收入的16.7%，租户续租率保持在74%或以上 [6] 凯德腾飞房地产投资信托 - 公司是新加坡首只及规模最大的上市工业REIT，资产组合从上市初的8处物业增长至228处，总价值达177亿新元 [8] - 物业组合包括商业空间、生命科学建筑、工业建筑、数据中心和物流设施 [8] - 资产地理分布为新加坡占67%，澳大利亚、美国、英国及欧洲分别占12%、11%和10% [9] - 2025年第三季度投资组合入住率为91.3%，加权平均租约为3.6年 [9] - 负债率为39.8%，利息覆盖倍数为3.6，平均债务成本从3.7%改善至3.6%，77.6%的债务为固定利率 [9] - 分派收益率为5.4%，显著高于海峡时报指数的股息收益率 [10] - 2025年第三季度投资组合平均租金调升率为健康的7.6%，预计2025年全年将达到低双位数的正增长 [11] - 租户总数约1790名，前十大租户仅占月总收入的16.6% [11] - 2025年8月以7.246亿新元收购了新加坡的优质商业空间物业和Tier III托管数据中心 [12] 星狮地产信托 - 公司是专注于新加坡郊区零售的REIT，管理资产约83亿新元，拥有或共同拥有新加坡十大郊区商场中的四个 [14] - 2025财年总收入同比增长10.8%至3.896亿新元，净物业收入增长9.7%至2.78亿新元 [15] - 2025财年每单位分派同比增长0.6%至0.12113新元，分派收益率为5.4% [16][17] - 总杠杆率为健康的39.6%，季度借贷成本从3.7%下降至3.5%，利息覆盖倍数改善至3.46，83.4%的债务为固定利率 [16] - 整体投资组合入住率强劲，达98.1%，但加权平均租约较短，为1.8年 [16] - 租户组合中54%为提供必需服务的租户，前十大租户占总租金收入的18.9% [19] - 后港商场的资产提升工程正在进行中，目标投资回报率为7%，预租承诺率已超80% [18] - 2025财年整体投资组合租金调升率良好，为7.8% [18]