文章核心观点 公司（Welltower Inc.）在2025年第四季度及全年实现了强劲的运营和财务表现，核心战略聚焦于通过积极的资产组合优化（出售增长较慢的医疗门诊物业并收购高质量的养老住房社区）来提升增长质量和现金流持续性，同时通过创新的融资工具和合作伙伴关系强化资本结构，为未来的长期增长奠定基础[1][2][3] 第四季度及近期业绩亮点 - **管理层激励与股东利益绑定**：将“十年高管连续性与一致性计划”扩展至7位执行副总裁，他们同意降低年薪并接受单一的、75%基于绩效的长期股权激励，使该激励结构共涵盖12位核心领导[1] - **稳健的资产负债表**：截至2025年12月31日，净债务与调整后EBITDA比率为3.03倍，可用流动性约为102亿美元，其中包括52亿美元可用现金及受限现金，以及50亿美元信贷额度的全部可用额度[1] - **私募基金业务启动**：第四季度完成了首只私募基金工具“养老住房基金I号”的募集，获得约25亿美元的权益承诺总额，并推出了“养老住房债务基金I号”[1] - **积极的投资与处置活动**：第四季度完成了139亿美元的按比例总投资额，并完成了75亿美元的按比例处置和贷款偿还，活动量和速度超出预期[1] - **强劲的同店运营增长**：养老住房运营（SHO）组合的同店收入同比增长9.6%，由平均入住率增长400个基点（bps）和每间入住客房收入（RevPOR）增长4.7%驱动；同店净营业收入（SSNOI）利润率同比扩大270个基点[1] - **整体组合增长强劲**：报告的总投资组合同店NOI（SSNOI）同比增长15.0%，其中SHO组合的SSNOI增长达20.4%[1] - **每股运营资金（FFO）增长显著**：报告第四季度归属于普通股股东的标准化FFO为每股1.45美元，同比增长28.3%；报告归属于普通股股东的净利润为每股0.14美元[1] 2025年度业绩亮点 - **股息增长**：董事会批准将季度每股股息提高10.4%，反映了稳健的财务表现和董事会对超额现金流增长持续性的信心[1] - **信用评级上调**：标普全球评级和穆迪投资者服务公司分别将公司的信用评级上调至“A-”（稳定展望）和“A3”（稳定展望）[1] - **深化与运营伙伴的经济利益绑定**：通过引入RIDEA 6.0合同和设立每年1000万美元的“Welltower Fellowship Grant”来表彰一线员工，加深了与关键运营伙伴的经济一致性[1] - **宣布“Welltower 3.0”战略**：强调通过重塑客户旅程和技术生态系统来实现养老住房行业现代化，并任命了前Extra Space Storage的Jeff Stott为首席技术官[1] - **长期增长轨迹增强**：通过完成110亿美元的按比例净投资（不包括开发资金），以收购美国和英国的养老住房社区及处置低增长的医疗门诊物业为核心，显著提升了公司的长期增长轨迹[1] - **全年FFO与净利润**：报告2025年全年归属于普通股股东的标准化FFO为每股5.29美元，同比增长22.5%；报告归属于普通股股东的净利润为每股1.39美元[1] 2025年资本活动与流动性 - **流动性改善**：净债务占合并企业价值的比例从2024年12月31日的12.9%下降至2025年12月31日的10.0%[1] - **多元化融资**：公司筹集了超过230亿美元定价具有吸引力的资本，包括发行高级无担保票据、承担低于市场利率的债务、股权发行以及处置和贷款还款所得，用于为增值的资本配置机会提供资金[1] - **信用评级提升驱动因素**：标普提到行业强劲的顺风以及资产负债表的大幅加强是评级上调的驱动因素，并预计强劲的运营表现将在未来两年推动信贷指标进一步改善[1] - **无担保票据活动**：2025年6月，公司在到期时偿还了12.5亿美元利率4.0%的高级无担保票据，并发行了6亿美元利率4.5%的2030年到期票据和6.5亿美元利率5.125%的2035年到期票据；8月完成了后续发行[1][2] 第四季度投资活动详情 - **大规模收购与整合**：2025年10月，以约52亿英镑收购了由Barchester在英国运营的房地产组合，包括111个以RIDEA结构管理的社区、150个长期三净租赁社区和21个在建项目，预计将实现低双位数范围的无杠杆内部收益率[2] - **另一项英国收购**：同期，以12亿英镑收购了由HC-One在英国运营的组合的100%股权权益，并偿还了6.6亿英镑的现有贷款[2] - **医疗门诊（OM）组合处置进展**：第四季度完成了241处物业的出售，获得52亿美元的按比例收益，实现8.81亿美元的收益，处置速度快于预期[2] 资产处置活动 - **2025年处置总额**：2025年全年处置总额达到82亿美元，其中第四季度完成75亿美元，包括未在先前指引中考虑的8亿美元专业护理物业、14亿美元贷款偿还以及52亿美元OM销售[2] - **2026年处置展望**：预计2026年总处置额约为35亿美元，包括已宣布和新增的处置活动，销售将集中在上半年[2] 2025年重要组合活动 - **净投资与组合聚焦**：2025年完成了110亿美元的按比例净投资（不包括开发资金），主要集中于美国和英国的高质量养老住房社区，并通过出售一处包含319处物业的OM组合来提升组合中养老住房的集中度[2] 2026年业绩展望 - **盈利指引**：公司首次给出2026年盈利指引，预计归属于普通股股东的净利润在每股3.11美元至3.27美元之间，归属于普通股股东的标准化FFO在每股6.09美元至6.25美元之间[2] - **同店NOI增长预期**：预计2026年混合SSNOI平均增长11.25%至15.75%，其中养老住房运营（SHO）部分增长最为强劲，预计在15.0%至21.0%之间[3]

财务表现 - 2025年第一季度归属于普通股东的净收入为每股0.40美元稀释后[11] - 季度标准化运营资金(FFO)为每股1.20美元 同比增长18.8%[11] - 总投资组合同店净运营收入(SSNOI)同比增长12.9% 其中老年住房运营(SHO)组合增长21.7%[11] - SHO组合同店收入同比增长9.6% 主要由于平均入住率提升400个基点及每间入住房间收入(RevPOR)增长5.9%[11] 资本活动与流动性 - 净债务与企业价值比率从2024年3月31日的17.4%降至2025年3月31日的10.8%[3] - 筹集超过31亿美元资本 包括低价债务、股权发行及处置收益[3] - 截至2025年3月31日 可变利率债务占比约8.8%[3] - 可用流动性达86亿美元 包括36亿美元现金及50亿美元信贷额度全额可用[11] 信用评级提升 - 标普将信用评级上调至"A-" 穆迪上调至"A3" 均维持稳定展望[4] - 评级机构认可资产负债表显著增强及行业有利供需动态[4] - 穆迪预计老龄化人口加速增长将带来持续收益[4] 投资组合活动 - 第一季度完成28亿美元总投资 包括27亿美元收购及贷款融资 1.42亿美元开发资金[5] - 完成9个开发项目投入运营 总投资4.75亿美元[5] - 完成3.81亿美元资产处置及1.23亿美元贷款偿还[5] 重大收购 - 签署协议以46亿加元收购38个超高端老年社区及9个开发地块 位于多伦多、温哥华等高收入市场[6] - 现有物业收购价显著低于重置成本 将承担5.6亿加元CMHC保险债务 平均利率3.6%[6] 股息与展望 - 宣布季度现金股息每股0.67美元 为连续第216次派息[7] - 上调2025年每股净收入指引至1.70-1.84美元 原为1.60-1.76美元[8] - 全年标准化FFO指引上调至4.90-5.04美元 原为4.79-4.95美元[8] 运营指标 - 预计2025年混合SSNOI增长10.00%-13.25% 其中SHO增长16.5%-21.5%[12] - 预计2025年开发资金追加3.4亿美元 处置收益1.66亿美元[12] - 净债务与调整后EBITDA比率从2024年3月的4.03x改善至2025年3月的3.33x[11]