财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度标准化FFO每股0.37美元，标准化AFFO每股0.38美元，较第一季度分别增长6% [20] - 现金净营业收入(NOI)同比增长17.1%，美国社区增长17.6%，加拿大社区增长15.9% [18] - 净债务与调整后EBITDA比率降至5倍，较2024年第二季度下降0.45倍 [24] - 2025年全年指引上调：标准化FFO每股1.45-1.47美元，标准化AFFO每股1.49-1.51美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 管理型高级住房组合占年化现金NOI的21%，同比增长5.6%，入住率提升至86% [14][16] - 三重净租赁组合覆盖率达到新高，合同劳动力和就业水平恢复至疫情前水平 [12] - 高级住房投资已关闭1.22亿美元，另有2.2亿美元已获批，预计年底前完成 [14] - 前五大专业护理租户的医疗补助费率平均增长超过5% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国高级住房入住率提升190个基点至83.5%，加拿大入住率连续五个季度超过90% [16] - 加拿大组合每间可用房收入(RevPAR)同比增长6.8%，美国增长3.9% [16] - 加拿大市场因利率较低导致资本化率较美国低150-200个基点，限制了投资机会 [72] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 目标在2026年将高级住房投资组合占比从20%提升至30%，需投资10亿美元 [11] - 专注于收购表现优异的新建高级住房社区，避免复杂合资结构或夹层债务 [36] - 行业供应受限，因资本成本、建筑材料和劳动力成本高企，需求持续增长 [15] - 专业护理领域开始出现投资机会，但公司对资产质量和市场位置保持谨慎 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 医疗补助费率平均增长3.5%，医疗保险市场篮子最终上调至3.2% [9] - 高级住房运营趋势持续向好，入住率和收入增长推动NOI和利润率提升 [18] - 行业整体健康度改善，覆盖率和运营杠杆提供更大缓冲空间 [90] - 劳动力成本增长稳定在4%左右，临时机构使用量恢复至疫情前水平 [96] 其他重要信息 - 完成5亿美元五年期定期贷款，加权平均债务期限延长至近五年 [26] - 宣布每股0.30美元的季度股息，支付率为标准化AFFO的79% [28] - 通过ATM计划以平均每股17.86美元的价格发行1.866亿美元股票 [25] 问答环节所有的提问和回答 关于投资计划 - 预计2025年投资总额在4-5亿美元之间，主要集中于高级住房，但将增加专业护理领域投资 [31][34] - 投资标准强调资产质量和市场位置，避免复杂交易结构 [36] 关于高级住房运营 - 剔除假日过渡资产影响，同店业绩表现更强劲 [45] - 需求增长强劲，供应受限，预计趋势将持续 [51] 关于专业护理 - 专业护理交易量仍较低，但开始看到符合标准的投资机会 [33] - 社区护理覆盖率为1.77倍，部分资产处置计划不影响整体稳定性 [83][86] 关于财务指标 - 同店高级住房NOI增长17%，但全年指引保持谨慎以预留缓冲空间 [39][40] - 杠杆率已降至目标水平，未来将根据收益情况评估长期目标 [24] 关于行业环境 - 医疗补助和医疗保险政策风险较低，行业基本面改善提供缓冲 [89][90] - 劳动力市场整体改善，工资增长稳定在4%左右 [96][99]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后运营资金(AFFO)为每股0.77美元，可供分配资金(FAD)为每股0.74美元，主要受收购和积极投资组合管理推动 [6] - 2025年AFFO指引从每股2.95-3.1美元上调至3.4-3.7美元，反映强劲业绩和6亿美元五年期债券发行 [6] - 第二季度收入2.83亿美元，同比增长11.9%(2024年为2.53亿美元)，净收入1.4亿美元(每股0.46美元) [10] - NAREIT FFO为2.13亿美元(每股0.70美元)，调整后FFO为2.32亿美元(每股0.77美元) [11] - 净杠杆率降至3.67倍，为十年来最低水平，目标杠杆区间维持在4-5倍 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 老年住房组合增至396个设施，占总运营设施组合的38% [8] - 核心投资组合1,032个设施中，62%为美国专业护理设施，38%为美国老年住房和英国护理院 [23] - 英国投资占2025年新投资总额的65%(3.92亿美元)，45个护理院以10%初始现金收益率租赁 [29] - 第二季度完成5.27亿美元新投资，包括5.2亿美元房地产收购(12个设施)和2,500万美元房地产贷款 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 英国市场表现强劲，通过外汇对冲减少汇率波动影响 [18] - Maplewood组合入住率达95%，华盛顿新设施Embassy Row入住率30% [27] - 美国老年住房资产交易价格显著低于重置成本，专业护理领域交易活跃 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 保持20亿美元流动性和低杠杆率，重点发展老年住房和专业护理组合 [9] - 投资策略聚焦即时增值机会，初始现金收益率目标10%，年增长率1.7%-2.5% [29] - 考虑灵活投资结构(包括RIDEA类)，但维持严格定价纪律 [94][102] - 通过企业开发团队积极寻找新运营商和场外交易机会 [89] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - Genesis破产申请后，预计将继续获得全额月租金，并提供800万美元债务人持有资产融资 [7][24] - OBBBA法案通过避免专业护理领域医疗补助削减，暂停人员配置要求十年 [32][35] - 预计2026年医疗保险费率可能自动削减4%，但历史显示立法通常会干预避免 [69] - 劳动力市场趋于正常化，工资增长回归通胀水平 [71] 其他重要信息 - 95%的50亿美元债务为固定利率，固定费用覆盖率为5.4倍 [14] - 计划用股权偿还2.52亿美元担保债务，假设2025年完成5,000万美元资产出售 [20] - 80%运营商采用直线法会计，收入增长将体现为现金流而非FFO增长 [18] 问答环节总结 投资机会与收益率 - 投资管道强劲，目标收益率维持10%水平，美国老年住房机会增加但需严格定价 [38][94] - 英国市场仍有17,000家护理院整合空间，当前管道占比下降但仍持续 [105][106] Maplewood运营情况 - 当前月租金610万美元为基准预测，合同租金690万美元为潜在上限 [42][57] - 运营结构类似IDEA模式，所有现金流归公司所有 [58] 财务策略 - 保持股权融资灵活性，可能用定期贷款替换担保债务 [49] - 股息政策目标FAD支付率降至85%以下后考虑增加 [82] 运营商覆盖状况 - 0.99倍覆盖率运营商预计下季度改善，整体覆盖率呈上升趋势 [52][54] - Genesis破产不影响31个设施租赁，资产质量与覆盖率具优势 [84][85] 行业与监管 - 人员配置规定司法挑战可能因Chevron原则推翻而成功 [35] - 不同老年住房细分市场(IL/AL/CCRC)均有机会，但需个案评估 [110] 运营指标 - 美国老年住房与专业护理设施覆盖率相近，英国资产表现更优 [114] - 新ALF收购采用三重净租赁结构，收益率10% [104]

财务表现 - 公司2025年第二季度非GAAP调整后每股收益为1.59美元 超出市场预期的1.55美元 同比增长20.5% [1][2] - 季度GAAP营收达12.3亿美元 略高于预期的12.2亿美元 较去年同期增长18.5% [1][2] - 净利润8440万美元 同比增长18.9% 调整后EBITDA达1.466亿美元 同比增幅25.1% [2] - 旗下房地产投资信托Standard Bearer运营资金(FFO)增长26.6%至1840万美元 [2][6] 业务运营 - 公司运营超过300家医疗护理机构 包括专业护理设施和老年生活社区 通过收购和REIT扩张实现增长 [3] - 本季度新增8家机构 总数达348家 其中新收购设施入住率达74.3% 整体床位入住率提升1.2个百分点至81.3% [5][6] - 同设施专业服务收入增长6.5% 过渡期设施(2022-2023年收购)收入增长11.6% [5] - 管理式医疗收入在原有设施增长11.8% 新收购设施增长27.8% [6] 战略与重点 - 采用分散式管理模式 强调本地化运营 同时持续进行选择性收购 [4] - 政府项目(Medicaid和Medicare)占服务收入69.8% 公司积极应对政策变化但未受即时影响 [7] - 2025年第一季度投入超1.9亿美元用于房地产收购和资本支出 [8] - 连续第22年提高季度股息至每股0.0625美元 [7][12] 未来展望 - 上调2025年全年指引：非GAAP每股收益6.34-6.46美元(中值同比增16%) 营收预期49.9-50.2亿美元 [10] - 预计保持高频率收购节奏 关注租赁和自有物业机会 [10] - 核心关注点包括支付方结构变化、劳动力成本控制及REIT板块表现 [11]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司实现正常化每股FFO 0.35美元，正常化每股AFFO 0.37美元，分别较2024年第一季度的0.34美元和0.35美元有所增长；正常化FFO和正常化AFFO总额分别为8520万美元和8820万美元，同比增长79% [13] - 截至2025年3月31日，公司净债务与调整后EBITDA比率为5.19倍，较2024年12月31日下降0.08倍，较2024年3月31日下降0.36倍 [16] - 2025年第一季度，公司现金租金收入为9000万美元，高于2024年第一季度的8900万美元；管理型老年住房组合的现金NOI为2410万美元，高于2024年第一季度的1910万美元；利息及其他收入为1010万美元，高于2024年第一季度的8900万美元；现金利息支出为2540万美元，与2024年第一季度和2025年指导运行率一致；经常性现金G&A为1000万美元，与2025年指导运行率相符 [13][14][15] - 2025年5月5日，公司董事会宣布每股普通股季度股息为0.30美元，将于2025年5月30日支付给2025年5月16日收盘时登记在册的普通股股东，股息支付率为第一季度正常化AFFO每股的81% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理和三重净老年住房业务 - 熟练护理和三重净老年住房的EBITDARM租金覆盖率分别达到2.19和1.41，均创历史新高；行为健康业务的覆盖率达到3.77，为2023年底以来的最高水平 [5] - 熟练护理业务的入住率环比提高80个基点，熟练护理组合占比提高10个基点；三重净老年住房入住率环比提高50个基点 [6][7] 管理型老年住房业务 - 2025年第一季度，公司管理型老年住房组合的收入、现金NOI和利润率与上一季度持平 [9] - 同店管理型老年住房组合（包括合资企业份额，不包括非稳定资产）表现强劲，收入同比增长6.3%；第一季度入住率为85.4%，高于2024年第一季度的82.6%；国内组合入住率为83%，增加340个基点，加拿大组合入住率为90.9%，增加140个基点；RevPAR同比增长2.8%，加拿大组合RevPAR同比增长4.9%；出口下降1.1%；现金NOI同比增长16.9%，美国社区现金NOI同比增长14.4%，加拿大社区现金NOI同比增长24.7% [10][11] 净租赁稳定老年住房业务 - 净租赁稳定老年住房业务表现良好，租金覆盖率持续稳定，反映了基础业务的运营复苏 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 老年住房行业在疫情后持续复苏，入住单元数量创历史新高，预计未来几年新供应较少，公司认为该行业存在内部和外部增长机会 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司交易管道比以往更加繁忙，主要集中在SHOP业务，有机会竞购较新资产并获得有吸引力的收益率；公司与现有运营商有合作项目，也在与新的成熟运营商建立合作关系；公司已获得超过2亿美元的交易，预计本季度完成，超过2024年全年的交易量 [7] - 公司在收购交易中注重成本资本和交易的增值性，同时考虑与运营商的关系和未来发展机会；公司对资产选择较为谨慎，优先考虑有增长潜力的资产 [60][63] - 公司目前对大型投资组合兴趣不大，希望保持业务的可预测性和简单性，专注于规模较小的交易；公司计划在高级住房和熟练护理业务之间保持更好的平衡，将资本分配到有增长动力的领域 [79][81][86] - 行业竞争方面，私募股权买家部分退出市场，部分开始谨慎参与；公共REITs较为活跃，公司在投标交易中价格竞争较为激烈 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计劳动力市场将继续改善，尽管尚未恢复到疫情前水平，但改善速度快于预期；公司期待今年夏天的医疗补助费率上调 [6][8] - 公司认为老年住房业务的入住率和RevPOR将继续上升，随着入住率提高，定价能力将增强；费用目前保持稳定，但存在不确定性 [23][24] - 公司认为尽管医疗保险和医疗补助费率增长可能放缓，但由于入住率持续增长、劳动力成本下降以及预计今年夏天医疗补助费率将大幅上调，租金覆盖率仍有增长空间 [89][90] 其他重要信息 - 公司预计一笔5000万美元的熟练护理设施出售交易将完成，但由于监管程序较多，时间可能会延迟，交易收益预计不变；公司日常处置业务规模约为每年5000万 - 1亿美元，目前没有明确的目标资产 [20] - 公司收购的资产较新，资本支出需求不大；公司在综合投资组合上的常规维护资本支出平均每季度约为150万 - 200万美元；2024年公司在大型项目上的资本支出超过3000万美元，预计2025年将大幅降低 [54][56][57] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：关于全年处置计划，之前预计的5000万美元熟练护理设施出售交易是否仍在进行，延迟是否影响定价 - 公司仍预计该交易将完成，只是需要通过更多监管程序，交易收益预计不变；除该交易外，日常处置业务规模约为每年5000万 - 1亿美元，目前没有明确的目标资产 [20] 问题2：关于CHOP业务，如何看待RevPOR和费用增长趋势 - 公司认为劳动力成本作为最大的费用项目前保持稳定，随着入住率上升，费用占比将下降；随着入住率继续上升，定价能力将增强，RevPOR和入住率都有增长动力；费用目前保持稳定，但存在不确定性 [23][24] 问题3：关于公司指导，已宣布的收购交易是否纳入指导，SHOP业务全年现金NOI增长预期 - 已宣布的收购交易未纳入指导，将在交易完成后纳入；公司重申指导，同店增长预期仍为低至中双位数 [28][29] 问题4：关于交易市场，交易流量是否增加，卖家和买家情况如何，竞争是否加剧 - 公司看到交易管道非常活跃，主要集中在高级住房业务；卖家多为私募股权公司，因资产从疫情中恢复且需要回笼资金给LP以启动新基金而出售资产；偶尔有卖家因执行问题重新进入市场；竞争方面，私募股权买家部分退出，部分开始谨慎参与，公共REITs较为活跃，公司在投标交易中价格竞争较为激烈 [33][34][37] 问题5：关于2亿美元高级住房收购交易，是否均为美国交易，运营指标和未来增长潜力如何，为何打破以往不披露未完成交易的惯例 - 交易均为美国国内交易，主要集中在美国东部；资产有增长潜力，入住率有提升空间，RevPOR也有增长机会；资产更侧重于辅助生活和记忆护理；公司打破惯例是因为交易执行记录良好，且希望让投资者了解公司业务进展；未来是否继续披露未完成交易不确定 [40][41][44][46] 问题6：关于Genesis业务，目前NOI情况、租赁结构、信用状况和租金支付情况 - 公司去年出售了大部分Genesis相关资产，仅保留8处并转租给可靠运营商；租金略低于Genesis，但有Genesis担保补足差额；运营情况良好，无租金拖欠问题，对公司NOI影响较小 [50][51] 问题7：关于SHOP业务，现有投资组合的递延或创收资本支出情况，以及管道项目的增量资本支出 - 公司收购的资产较新，资本支出需求不大；常规维护资本支出平均每季度约为150万 - 200万美元；2024年大型项目资本支出超过3000万美元，预计2025年将大幅降低 [54][56][57] 问题8：关于交易管道，竞争是否导致公司承销标准变化 - 公司认为竞争主要集中在较小的买家群体，公司在资产选择上更加谨慎；承销标准没有变化，主要关注成本资本和交易的增值性；公司也会考虑与运营商的关系和未来发展机会 [60][63] 问题9：关于SNF收购业务，为何认为缺乏有吸引力的机会 - 公司认为很多SNF资产由非营利组织出售，这些资产盈利能力差，难以构建租赁结构；公司不从事SNF管理资产业务；此外，医疗补助政策的不确定性也是公司谨慎对待SNF交易的原因 [68][70] 问题10：关于SHOP业务，全年入住率趋势和第二季度情况 - 公司认为第一季度入住率与上一季度持平，是今年的新季节性特征；预计随着天气转暖，入住率将上升，如加拿大资产在冬季入住率较低，随着天气好转，入住率有望提高 [71][72] 问题11：关于不感兴趣大型投资组合的原因 - 公司希望保持业务的可预测性和简单性，避免复杂交易带来的不确定性；目前市场上有很多小交易机会，公司可以通过这些交易实现增长；公司希望在高级住房和熟练护理业务之间保持更好的平衡 [79][81][82] 问题12：关于SHOP转换业务是否是公司战略的一部分 - 公司过去已经进行了一些SHOP转换业务，目前剩余业务不多；随着公司继续发展SHOP业务，三重净老年住房和行为健康业务的占比将下降，公司将资本分配到有增长动力的高级住房和熟练护理业务 [85][86] 问题13：关于医疗保险和医疗补助报销政策变化对租金覆盖率的影响 - 公司认为尽管医疗保险和医疗补助费率增长可能放缓，但由于入住率持续增长、劳动力成本下降以及预计今年夏天医疗补助费率将大幅上调，租金覆盖率仍有增长空间 [88][89][90] 问题14：关于2亿美元交易的运营商情况和影子管道情况 - 交易涉及的运营商包括公司希望合作发展的现有运营商和新进入投资组合的运营商；影子管道情况较难评估，公司希望在交易完成后再提供更多细节 [94][95] 问题15：关于行为健康和专科医院业务入住率下降的原因和释放空间的租金情况 - 该业务与高级住房和熟练护理业务不同，入住率动态变化较大，假期前后入住率通常会下降；业务的盈亏平衡点较低，覆盖率较高，公司对此并不担心 [96][97][98] 问题16：关于美国政府建立新联邦预算对熟练护理医疗保险报销的影响 - 公司从政府方面得知医疗保险不会受到影响，总统也表示不会触及医疗补助；公司认为提供商税可能存在一定风险，但在相关讨论中未听到医疗保险方面的问题，对医疗保险报销情况感到放心 [101][102][103]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司实现每股正常化FFO 0.35美元，每股正常化AFFO 0.37美元，分别较2024年第一季度的0.34美元和0.35美元增长，正常化FFO和正常化AFFO总额分别为8520万美元和8820万美元，同比增长79% [14] - 2025年第一季度，公司净债务与调整后EBITDA比率为5.19倍，较2024年12月31日下降0.08倍，较2024年3月31日下降0.36倍 [16] - 2025年5月5日，公司董事会宣布每股普通股季度股息为0.30美元，将于5月30日支付给5月16日收盘时登记在册的普通股股东，股息支付率为第一季度正常化AFFO每股的81% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理和三重净高级住房业务 - 熟练护理和三重净高级住房EBITDARM租金覆盖率分别达到2.19和1.41，行为健康业务达到3.77，为2023年底以来的最高水平，前10大合作关系的平均覆盖率环比上升 [5] - 熟练护理入住率环比上升80个基点，熟练护理组合占比上升10个基点；三重净高级住房入住率环比上升50个基点 [6] 管理的高级住房投资组合（SHOP）业务 - 2025年第一季度，包括非稳定社区和合资企业份额在内的整体管理投资组合的收入、现金NOI和利润率环比持平 [10] - 同店管理高级住房投资组合表现强劲，收入同比增长6.3%；第一季度入住率为85.4%，高于2024年第一季度的82.6%，其中美国国内投资组合入住率为83%，增加340个基点，加拿大投资组合入住率为90.9%，增加140个基点；RevPAR同比增长2.8%，加拿大投资组合RevPAR同比增长4.9%；出口下降1.1%；现金NOI同比增长16.9%，美国社区现金NOI同比增长14.4%，加拿大社区现金NOI同比增长24.7% [11][12] 净租赁稳定高级住房投资组合业务 - 该业务持续表现良好，租金覆盖率稳定，反映了基础业务的复苏 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房行业在疫情后持续复苏，入住单元数量超过以往，预计未来几年新供应较少，存在内部和外部增长机会 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司交易管道繁忙，主要是SHOP业务，有机会竞购较新资产并获得有吸引力的收益率，有与现有运营商的交易，也在与成熟运营商建立新关系，本季度有望完成超过2亿美元的交易，超过2024年全年 [7] - 公司在交易市场看到大量高级住房相关交易机会，卖家多为私募股权公司，因基金到期需回笼资金，资产已从疫情中恢复，可在不追加现金偿还债务的情况下退出；竞争方面，私募股权买家和公共REITs活跃，部分以往未重叠的机构也开始参与，但公司认为投标价格仍较稳定 [32][33][37] - 公司在收购资产时注重成本资本，确保交易具有增值性，同时考虑与运营商的关系以及未来潜在的资产供应和开发机会 [60][61] - 公司目前对大型投资组合兴趣不大，希望保持业务简单可预测，专注于高级住房和熟练护理业务，以实现更好的投资组合平衡和增长 [76][78] - 公司此前进行过一些SHOP转换，目前剩余转换空间不大，未来将继续发展SHOP业务，三重净高级住房投资组合占比将下降，资本将分配到高级住房和熟练护理两个有增长动力的领域 [81][82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 劳动力市场虽仍有困难，但改善速度快于预期，合同劳动力成本降至4年半以来的最低水平，但尚未恢复到疫情前水平 [6] - 期待今年夏天的医疗补助费率上调，认为这将对公司业务产生积极影响 [8] - 预计高级住房入住率和RevPOR将继续上升，随着入住率提高，价格也将有提升空间，费用目前保持稳定，但存在不确定性 [23][24] - 尽管预计今年医疗保险和医疗补助费率增长将放缓，但由于入住率持续增长、劳动力成本缓和以及今年夏天医疗补助费率上调，公司认为覆盖率仍有提升空间，不过提供商税的变化可能会产生一定影响，但预计影响较小 [84][85][86] 其他重要信息 - 公司预计此前提及的5000万美元熟练护理设施出售交易仍将完成，但需通过更多监管程序，收益预计不变，此外，公司日常处置业务规模约为每年5000万 - 1亿美元，目前暂无明确目标 [21] - 公司在高级住房投资组合的常规维护资本支出平均每季度约为150万 - 200万美元，大型项目资本支出因社区而异，2024年支出超过3000万美元，预计2025年将大幅降低，因为2024年已完成部分延期项目，且新收购资产较新，资本支出需求较低 [56][57] - 公司对熟练护理设施（SNF）收购机会兴趣不大，主要原因是许多非营利机构出售的资产亏损严重，难以构建租赁结构，且医疗补助政策存在不确定性，公司希望在政策明确后再进行相关交易 [66][68] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司全年处置计划如何，此前预计的5000万美元熟练护理设施出售交易是否仍会进行，延迟是否影响定价 - 公司仍预计该交易将完成，只是需通过更多监管程序，收益预计不变，日常处置业务规模约为每年5000万 - 1亿美元，目前暂无明确目标 [21] 问题2：随着SHOP投资组合入住率接近80%，如何看待RevPOR和费用增长趋势 - 目前劳动力成本稳定，随着入住率上升，费用占比将下降，预计入住率和RevPOR都将上升，费用目前保持稳定，但存在不确定性 [23][24] 问题3：公司重申的指导是否考虑了已获授的交易，SHOP业务全年现金NOI增长指导是否维持 - 已获授的交易未纳入当前指导，将在交易完成后纳入；重申指导及相关假设，同店增长指导的低至中双位数仍有效，公司会根据情况在第二季度重新评估 [28][29][30] 问题4：公司在交易市场看到的交易流量、卖家和买家情况如何，竞争是否加剧 - 交易管道活跃，主要是高级住房相关交易，卖家多为私募股权公司，因基金到期需回笼资金；竞争方面，私募股权买家和公共REITs活跃，部分以往未重叠的机构也开始参与，但投标价格仍较稳定 [32][33][37] 问题5：已获授的2亿美元高级住房收购交易是否都在美国，运营指标如何，未来增长前景怎样 - 交易均在美国国内，偏向美国东部，资产有增长空间，入住率有提升潜力，更多偏向辅助生活和记忆护理，而非独立生活 [40][41] 问题6：公司为何打破惯例披露已获授的交易，未来是否会继续披露 - 公司交易执行记录良好，希望让投资者了解业务进展，未来是否继续披露不确定，因为后续可能有已完成交易可公布 [44][46] 问题7：公司从Genesis获得的NOI情况，租赁结构和信用情况，租金支付情况 - 公司去年出售了除8处外的原86处资产，将这8处资产转租给可靠运营商，租金略低于Genesis，但有Genesis担保补足差额，运营情况良好，无租金拖欠，对公司NOI影响较小 [50][51] 问题8：SHOP投资组合今年的递延或创收资本支出情况，以及管道项目的增量资本支出情况 - 新收购资产较新，资本支出需求不大，常规维护资本支出平均每季度约为150万 - 200万美元，大型项目资本支出因社区而异，2024年支出超过3000万美元，预计2025年将大幅降低 [53][56][57] 问题9：竞争加剧是否导致公司承销标准变化 - 竞争主要体现在买家范围缩小，公司承销标准未变，注重成本资本和交易增值性，同时考虑与运营商的关系和未来潜在机会 [60][61] 问题10：公司运营商观察名单是否有变化 - 无变化 [63] 问题11：为何认为SNF收购缺乏吸引力 - 许多非营利机构出售的资产亏损严重，难以构建租赁结构，且医疗补助政策存在不确定性，公司希望在政策明确后再进行相关交易 [66][68] 问题12：SHOP投资组合全年入住率节奏和第二季度趋势如何 - 第一季度入住率环比持平，预计后续会上升，加拿大和美国北部资产受冬季影响，随着天气转好，入住率有望提高 [69][70] 问题13：公司对大型投资组合不感兴趣的原因是什么 - 公司希望保持业务简单可预测，目前有足够的小型交易机会，可实现更好的投资组合平衡和增长，未来不排除考虑大型项目 [76][78][79] 问题14：公司是否有SHOP转换战略 - 公司此前进行过一些转换，目前剩余转换空间不大，未来将继续发展SHOP业务，三重净高级住房投资组合占比将下降 [81][82] 问题15：医疗保险报销和医疗补助政策变化对公司覆盖率的影响，覆盖率是否已达顶峰 - 预计今年医疗保险和医疗补助费率增长将放缓，但由于入住率持续增长、劳动力成本缓和以及今年夏天医疗补助费率上调，公司认为覆盖率仍有提升空间，不过提供商税的变化可能会产生一定影响，但预计影响较小 [84][85][86] 问题16：已获授的2亿美元交易中的运营商情况，以及交易完成后的潜在机会 - 运营商包括希望合作发展的和新进入投资组合的；潜在机会需在交易完成后进一步评估 [89][90] 问题17：行为健康和专科医院等业务入住率下降原因，空置空间出租前景和租金情况 - 该业务与高级住房和熟练护理业务不同，盈亏平衡点入住率较低，为60%，收入患者日收入上升使覆盖率提高，业务动态性强，入住率受假期影响大，目前覆盖率高，公司不担心 [91][92][93] 问题18：美国政府建立新联邦预算对熟练护理医疗保险报销的影响 - 公司未听到关于医疗保险报销会受影响的消息，总统表示不会触及医疗保险和医疗补助，但提供商税可能存在一定风险，公司对医疗保险报销情况较为乐观 [97][98]