核心观点 - 分析师看好M/I Homes的中期前景 将其评为“跑赢大盘”评级 目标价165美元 尽管短期内面临利润率和盈利压力 但公司拥有多个有利的催化剂[1] - 公司凭借其在中西部和平原州的业务布局、入门级产品系列的强劲表现以及垂直整合的金融服务模式 在应对行业挑战的同时保持了长期增长潜力[1][3][4] 分析师观点与评级 - Citizens分析师James McCanless于1月7日首次覆盖M/I Homes 给予“跑赢大盘”评级和165美元目标价[1] - 分析师认为公司中期前景有利 但未来几个季度对毛利率保持谨慎[1] 业务优势与催化剂 - 公司在中西部和平原州有重要业务布局 这些地区相对于东南部房价更可负担 有助于在高利率环境下维持需求[1] - 公司的入门级Smart Series产品持续获得市场认可 在为首次购房者解决可负担性问题的同时 提供了高于平均水平的毛利率[1] - 公司采用垂直整合模式 其金融服务部门在2025年第四季度抵押贷款捕获率达到94% 全年捕获率达到93% 全年创造了5600万美元的税前利润 其中第四季度为850万美元[3] 运营与财务表现 - 2025年第四季度 金融服务部门业绩创下纪录[3] - 截至2025年底 公司拥有232个活跃社区 同比增长约5%[3] - 2025年全年新开设了81个新社区[3] - 管理层预计 2026年平均社区数量将再增长5%[3] 公司概况 - M/I Homes, Inc.成立于1976年 总部位于俄亥俄州哥伦布市[4] - 公司是全国性住宅建筑商 专注于设计、建造和销售独栋住宅和联排别墅[4] - 公司的地理多元化、强大的入门级产品以及金融服务贡献的增长 使其能够应对短期行业阻力并保持稳健的长期增长态势[4]

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年交付8,921套住宅，营收44亿美元，税前利润（扣除5900万美元库存和保修相关费用后）为5.9亿美元，较去年创纪录的7.34亿美元下降20% [5] - 全年税前利润率在扣除费用前为13%，扣除所有费用后为12% [5] - 全年毛利率（扣除上述费用后）为24.4%，较2024年下降220个基点，主要由于激励措施增加和地块成本上升 [6] - 全年净利润为4.03亿美元，摊薄后每股收益为14.74美元，净资产收益率为13.1% [6] - 股东权益同比增长8%，达到创纪录的32亿美元，每股账面价值创纪录，为123美元 [6] - 第四季度营收同比下降5%至11亿美元，平均成交价为48.4万美元，同比下降1% [12] - 第四季度毛利率为18.1%，包含5100万美元费用（4000万美元库存费用和1100万美元保修费用）；扣除这些费用后，毛利率为22.6% [13] - 第四季度摊薄后每股收益为2.39美元，去年同期为4.71美元；全年摊薄后每股收益为14.74美元，较去年的19.71美元下降25% [15] - 第四季度产生息税折旧摊销前利润1.29亿美元，全年为6.08亿美元 [14] - 第四季度销售及管理费用占营收的11.6%，去年同期为11.0% [13] - 公司全年有效税率为23.5%，预计2026年有效税率约为23.5% [14] - 第四季度净利息收入为600万美元，已发生利息为950万美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 金融服务部门全年实现创纪录的93%捕获率，创纪录的业务量，税前利润为5600万美元 [5] - 第四季度抵押贷款和产权运营业务税前利润为850万美元，较2024年下降160万美元；营收为2780万美元，同比下降2%，主要原因是贷款关闭和出售的利润率较低 [16] - 第四季度抵押贷款业务捕获了94%的公司业务，高于2024年第四季度的91% [17] - 第四季度平均抵押贷款金额增至41.4万美元，去年同期为40.9万美元；贷款发放量从1,862笔增至1,874笔，增长1% [17] - 第四季度抵押贷款平均贷款价值比为83%，去年同期为82%；65%的贷款为常规贷款，35%为FHA或VA贷款 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度南部地区新合同同比增长13%，北部地区增长4%；全年南部地区新合同下降1%，北部地区下降9% [8] - 第四季度南部地区交付量同比增长1%，占公司总交付量的57%；北部地区交付981套，同比下降8% [8] - 南部地区自有和受控地块数量同比减少11%，北部地区同比增加9% [8] - 公司拥有的地块约26,000块，略低于3年供应量；其中30%位于北部地区，70%位于南部地区 [9] - 通过期权合同，公司还控制了额外的24,000块地块；总计拥有和控制的独户地块约为50,000块，较一年前减少2,000块，相当于大约5-6年的供应量 [9] - 2025年分部收入贡献领先的市场为哥伦布、达拉斯、芝加哥、奥兰多和明尼阿波利斯 [7] - 在南部地区，卡罗来纳市场（夏洛特和罗利）表现非常好；佛罗里达州的奥兰多市场表现相当不错，坦帕市场也有所改善；德克萨斯州的达拉斯和休斯顿保持稳定，奥斯汀和圣安东尼奥市场较弱 [24] - 公司在佛罗里达州的四个市场（奥兰多、坦帕、萨拉索塔、迈尔斯堡/那不勒斯）中，奥兰多表现最好，坦帕业务已有所回升，萨拉索塔市场表现一般 [69][70] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司庆祝成立50周年，处于历史上最佳的财务状况，在17个市场定位良好 [3] - 公司将继续在社区层面根据需要主要使用抵押贷款利率买断作为激励措施 [6] - 公司的Smart Series（最经济实惠的产品）继续对销售和整体业绩产生非常积极和有意义的影响，第四季度占公司总销售额的49%，去年同期为52% [7] - 公司业务模式发生显著变化，约三分之二至四分之三的销售额来自库存房（spec sales），而五年前这一比例低于50%甚至40%，这一趋势可能会持续 [33] - 公司计划2026年平均社区数量将比2025年增加约5% [12] - 公司拥有强大的土地储备，其中49%的地块通过期权合同控制，这提供了根据需求或个别市场条件变化做出反应的灵活性 [9] - 公司约80%的土地自行开发 [66] - 公司专注于控制建筑成本（去年下降约2%）和缩短周期时间（去年改善约5%） [35] - 公司正在尝试7/1可调利率抵押贷款产品，但最成功的方案是30年期固定利率4.875%的贷款，并辅以2-1买断计划 [73][74] - 公司的抵押贷款和产权运营部门只服务于M/I Homes的客户，能够根据客户需求（如首次购房者需要结算费用援助）提供定制化方案，这是其业务的重要优势 [75] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管需求波动、负担能力挑战、经济不确定性和其他宏观经济压力，公司2025年全年业绩保持非常稳健 [4] - 尽管当前环境充满挑战，公司对业务感觉良好，对行业的长期基本面仍然充满信心，并认为在开启2026年时处于有利地位 [10] - 管理层认为需求可能开始略有改善，2026年的利润率压力可能不会像2025年那样大 [46][47] - 管理层对今年前四五个月的需求和销售季节持乐观态度 [48] - 管理层注意到第四季度末和2026年初的客流量有重要改善 [25][84] - 管理层认为，与过去（如大萧条时期）相比，当前的资产减值情况非常不同，公司希望以尽可能强劲的状态开始2026年 [54] - 管理层认为，尽管行业面临挑战，但全年实现12%-13%的税前利润率是良好的表现 [101] 其他重要信息 - 买家信用质量持续强劲，平均信用评分为747，平均首付比例接近17%，即每套住宅略高于9万美元 [7] - 第四季度销售节奏为2.8，去年同期为2.7；取消率为10% [11] - 第四季度48%的销售额来自首次购房者，去年同期为50%；79%的销售额来自库存房，去年同期为67% [11] - 截至2025年底，公司拥有232个活跃社区，较2024年底的220个增加5%，平均增加6% [7] - 第四季度交付的房屋中，约40%来自当季销售并交付的库存房 [12] - 截至12月31日，现场有4,500套在建房屋，去年同期为4,700套 [12] - 第四季度库存费用包括3000万美元的减值损失和1000万美元的地块定金尽职调查成本注销；大部分减值发生在平均售价低于37.5万美元的入门级社区；保修费用与佛罗里达市场的两个社区有关 [13] - 第四季度公司斥资5000万美元回购股票，全年斥资2亿美元；目前仍有2.2亿美元的回购授权可用，过去三年已回购13%的流通股 [15] - 截至年底，现金余额为6.89亿美元，无担保循环信贷额度下无借款；债务与资本比率非常健康，为18%，净债务与资本比率为零 [10][18] - 截至年底，房屋建筑库存为34亿美元，同比增长9%；2025年土地购买支出5.24亿美元，土地开发支出6.46亿美元，总计12亿美元，高于2024年的11亿美元 [18] - 截至年底，拥有1,030套已完工库存房（平均每社区约4套），库存房总计2,779套；其中北部地区1,116套，南部地区1,663套 [19] - 公司拥有约10,500块未售出已完工地块，并保持约一年的已完工地块供应 [65][19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 南部地区13%的增长中，德克萨斯州和佛罗里达州的具体拆分情况如何 [24] - 南部地区整体增长13%，北部地区增长4% [24] - 卡罗来纳市场（夏洛特和罗利）表现非常好 [24] - 佛罗里达州的奥兰多市场表现相当不错，坦帕市场也有所改善 [24] - 德克萨斯州的达拉斯和休斯顿保持稳定，奥斯汀和圣安东尼奥市场较弱 [24] - 南部地区的新市场（如纳什维尔、迈尔斯堡/那不勒斯）开始产生吸引力，这略微推高了百分比 [25] 问题: 当季订单和交付的房屋（库存房）与来自积压订单的房屋之间的利润率差异，以及这些当季交付是否主要来自低价Smart Series产品 [27][32] - 公司的业务模式已发生显著变化，约三分之二至四分之三的销售额来自库存房，而五年前低于50% [33] - 在当前需要使用利率买断来促进销售的情况下，库存房销售模式可能会持续，因为买断资金要求房屋在购买后60-90天内交付，这只对库存房有效 [34] - 第四季度扣除费用后的结算毛利率为22.6% [35] - 库存房的利润率通常低于定制建造的房屋，但最近几个月定制建造业务略有回升 [35] - 公司持续关注稳定或提高销售价格并尽可能保持高利润率 [35] 问题: 第四季度订单走强是由于需求改善还是公司为年底前清理库存而加大激励力度的结果 [44][45] - 管理层认为两者兼有，一方面希望尽可能多地交付已完工的库存房，另一方面感觉需求略有回升，许多市场的客流量令人满意 [45] - 需求可能开始略有改善，但尚早下定论 [46] - 利润率可能仍面临压力，但2026年的压力可能不会像2025年那样大 [47] 问题: 资产减值损失主要在第四季度确认的会计原因，以及未来几个季度减值是否会持续 [50][51] - 对公司而言，这是一个商业决策，当社区销售节奏长时间达不到可接受水平（目标3+）时，公司通常会做出降价决定 [51] - 根据会计准则，当毛利率降至约10%时，持有成本和处置成本可能超过利润，从而触发减值测试 [52] - 公司通常在年底更严格地审查项目，因此过去大部分减值发生在第四季度，但2025年第三季度也有少量减值 [52] - 公司目前拥有约25,000块地块，减值涉及约1,000块地块（占4%），主要集中在最经济实惠的产品线 [53] - 管理层认为这是一个良好的商业决策，旨在提高销售节奏并使利润率恢复至更正常水平 [53] - 当前的减值环境与过去（如大萧条时期）非常不同，公司希望以强劲状态开始2026年 [54] - 1000万美元的费用是地块定金和预付尽职调查成本的注销，涉及公司决定不再推进的交易 [57] 问题: 第四季度土地购买和开发支出加速的原因，是否针对特定市场或反映对需求和增长轨迹的信心 [64] - 支出加速没有特别原因，部分市场受天气影响开发进度 [65] - 公司策略是保持约一年的已完工地块供应，年底拥有略超过10,000块已完工地块，鉴于当前9,000套的运行速度，感觉良好 [65] - 公司约80%的土地自行开发，支出增加只是资金安排的结果 [66][67] 问题: 佛罗里达州的趋势，特别是转售库存变化是否有助于改善客流量和需求 [68] - 在佛罗里达州的四个市场中，奥兰多表现最好，过去30-150天内需求强于坦帕和萨拉索塔 [69] - 坦帕市场曾是最困难的，但业务已重要回升，尽管仍不如奥兰多强劲 [70] - 萨拉索塔市场表现一般 [70] - 公司深度投资并致力于佛罗里达州市场，拥有强大的领导团队和长期的市场地位 [71] 问题: 当前抵押贷款利率买断计划的具体结构，以及何种利率目标最能吸引消费者 [72] - 最成功的方案是提供30年期固定利率4.875%的贷款，将利率降至5%以下是关键 [72] - 在一些分部，还提供临时买断，使第一年还款利率可达2.875%范围 [72] - 公司也尝试了其他建筑商常用的7/1可调利率抵押贷款，但最有效的仍是30年期固定利率4.875%的贷款，并常辅以2-1买断 [73][74] 问题: 是否提供下一季度的利润率指引，以及本季度的减值是否有助于稳定利润率 [82] - 公司不提供此类指引 [82] - 对第四季度的利润率感到满意，并通过减值处理了有问题的社区 [82] - 公司正努力控制建筑成本和周期时间，并计划今年开设大量新社区，平均社区数量预计增长5% [82] 问题: 第四季度新订单的激励水平是否较前一季度上升 [83] - 利润率略有下降，因此在第四季度的交付中确实采取了更多激励措施，这反映在利润率中 [83] - 公司去年开设了80个新社区，预计今年将开设更多，这是一个巨大的机会 [83] 问题: 在库存房开工与定制建造订单之间的策略是否有任何转变 [84] - 策略可能保持不变，即约三分之二至四分之三的业务来自库存房销售，利率买断激励措施也不会很快改变 [84] - 公司对第四季度末和2026年初观察到的早期客流量改善感到鼓舞 [84] 问题: 北部和南部地区的客流量改善情况是否相似 [90] - 客流量改善并非在每个市场都发生，但在大多数市场都有出现，并没有特别的区域性差异 [90] - 近期由于恶劣天气，各地情况都不太好，但总体感觉客流量开始回升，且感觉比一年前略好 [90] 问题: 第四季度末积压订单的毛利率与第四季度结算毛利率的比较 [91] - 目前约75%-80%的业务是库存房，积压订单的利润率通常高于库存房 [91] - 积压订单的利润率比一年前高出约100个基点，公司持续关注如何提高库存房的利润率 [92] 问题: 对于新开设社区的销售节奏目标，是与2025年相似还是更为谨慎 [93] - 公司始终专注于实现3+的销售节奏 [93] - 开设新社区时需要更谨慎，避免因过于激进的价格和利润率策略而影响长期效益，但新社区存在大量机会 [93] 问题: 对当前库存水平的看法，以及行业范围内过剩的库存房是否正在被消化 [94][96] - 公司对自身库存水平感觉良好，策略正确，无需重大调整 [94] - 行业偶尔会有大幅折扣促销的传闻，但这并不新鲜 [99] - 公司非常关注库存水平，目前约有1,000套已完工库存房，略高于去年的800套，但社区数量增加了5%，现场在建房屋数量少于一年前 [103] - 公司依赖每周、每月的销售，并努力保持保守经营，不过度提前积压库存 [104] 问题: 新社区与老社区的利润率比较 [105] - 这是一个非常难回答的问题，去年开设了80个新社区，总体表现接近，有些新社区表现非常好，有些则不然，这取决于具体的销售节奏和个体情况 [106] 问题: 在新社区开设时，公司在产品类型、价格点、房屋面积等方面具有多大的灵活性以适应当前市场 [110][111] - 公司在这方面拥有比大多数人可能意识到的更多的灵活性，尽管受分区规划限制，但通常规划参数内仍有相当大的调整空间 [112] - 从考虑地块之初，公司内部就会对社区规划、产品组合、目标买家等进行大量辩论、分析和战略讨论，这更多是一门艺术而非精确科学 [113] - 许多计划在今年启动的项目，在最初规划时可能计划建造更大的房屋，但现在正考虑建造更小的房屋，或者调整地块密度和大小以利用溢价 [114] - 每个新的土地交易都必须通过公司层面的土地委员会流程进行审批和评估，对于大型项目可能会进行多次讨论 [115] - 公司本质上是一家零售商，大约每三年就会通过销售和新建完全更新其90%的“门店”（社区），因此新社区的产品规划和市场定位是业务的重要组成部分 [116] - 公司从过去的错误中学习，并将在一个市场成功的策略尝试应用于其他合适的市场 [117]

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年收入为44亿美元，交付8,921套房屋 [5] - 全年税前利润为5.9亿美元（扣除5900万美元库存和保修相关费用后），同比下降20%，去年同期为创纪录的7.34亿美元 [5] - 全年税前利润率在扣除费用前为13%，扣除所有费用后为12% [5] - 全年净利润为4.03亿美元，摊薄后每股收益为14.74美元，同比下降25%（2024年为19.71美元）[6][15] - 全年股本回报率为13.1%，股东权益同比增长8%至创纪录的32亿美元，每股账面价值达123美元 [6] - 第四季度收入为11亿美元，同比下降5% [12] - 第四季度平均成交价为48.4万美元，同比下降1%（2024年第四季度为49万美元）[12] - 第四季度摊薄后每股收益为2.39美元，去年同期为4.71美元 [15] - 第四季度息税折旧摊销前利润为1.29亿美元，全年为6.08亿美元 [14] - 2025年有效税率为23.5%，预计2026年有效税率约为23.5% [14] - 公司全年花费2亿美元回购股票，第四季度花费5000万美元，目前仍有2.2亿美元回购授权可用 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - **房屋建筑业务**：2025年全年毛利率（扣除5900万美元费用后）为24.4%，较2024年下降220个基点，主要由于激励措施增加和地块成本上升 [6] - **房屋建筑业务**：第四季度毛利率为18.1%，包含5100万美元费用（4000万美元库存减记和1100万美元保修费用）[13] - **房屋建筑业务**：第四季度毛利率（扣除费用后）为22.6% [13] - **房屋建筑业务**：第四季度销售、一般及行政费用占收入比例为11.6%，去年同期为11.0% [13] - **金融服务业务**：2025年税前利润为5600万美元，创历史新高 [5] - **金融服务业务**：第四季度税前利润为850万美元，较2024年同期下降160万美元 [16] - **金融服务业务**：第四季度收入为2780万美元，同比下降2%，主要由于已关闭和出售贷款的利润率较低 [16] - **金融服务业务**：第四季度抵押贷款业务捕获率为94%，高于2024年第四季度的91% [17] - **金融服务业务**：第四季度平均抵押贷款金额为41.4万美元，去年同期为40.9万美元 [17] - **金融服务业务**：第四季度贷款价值比为83%，去年同期为82% [16] - **金融服务业务**：第四季度65%的贷款为常规贷款，35%为FHA或VA贷款（去年同期分别为59%和41%）[16] 各个市场数据和关键指标变化 - **区域销售**：第四季度南部地区新合同同比增长13%，北部地区同比增长4% [8] - **区域销售**：2025年全年，南部地区新合同同比下降1%，北部地区同比下降9% [8] - **区域交付**：第四季度南部地区交付量同比增长1%，占公司总交付量的57% [8] - **区域交付**：第四季度北部地区交付981套，同比下降8% [8] - **区域交付**：2025年全年，南部地区交付量微增，北部地区微降 [8] - **区域土地**：南部地区自有和控制的地块数量同比下降11%，北部地区同比上升9% [8] - **具体市场表现**：2025年各分部收入贡献前五名为哥伦布、达拉斯、芝加哥、奥兰多和明尼阿波利斯 [7] - **具体市场表现**：南部地区中，夏洛特和罗利市场表现良好，奥兰多市场保持稳健，坦帕市场在季度内有所改善 [24] - **具体市场表现**：南部地区中，德克萨斯州的达拉斯和休斯顿保持稳健，奥斯汀和圣安东尼奥市场较弱 [24] - **具体市场表现**：南部地区的新市场纳什维尔、迈尔斯堡/那不勒斯开始产生积极影响 [25] - **具体市场表现**：佛罗里达州四个市场中，奥兰多表现最好，坦帕需求在近期有所回升，萨拉索塔表现中等 [69][70] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **公司里程碑**：2026年是公司成立50周年，目前处于历史上最好的财务状况 [3] - **业务战略**：公司将继续在社区层面必要地使用抵押贷款利率买断作为主要激励措施 [6] - **产品战略**：经济型产品系列Smart Series在第四季度占公司总销售额的49%（去年同期为52%），对公司销售和整体业绩有积极影响 [7] - **土地战略**：公司拥有约26,000个地块（略低于3年供应量），并通过期权合同控制另外24,000个地块，总计约50,000个独户地块（同比下降2,000个），相当于约5-6年供应量 [9] - **土地战略**：49%的地块通过期权合同控制，这为应对需求或市场条件变化提供了灵活性 [9] - **运营战略**：公司约80%的土地自行开发 [66] - **运营战略**：业务模式发生显著变化，目前约2/3至3/4的销售额来自库存房（现房销售），而5年前这一比例低于50%甚至40% [33] - **增长战略**：2025年平均社区数量为232个，同比增长6%，高于约5%的指引 [4] - **增长战略**：预计2026年平均社区数量将比2025年增长约5% [12] - **财务战略**：公司拥有强劲的资产负债表，年末现金6.89亿美元，无担保循环信贷额度9亿美元下无借款，债务资本比为18%，净债务资本比为零 [10][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **行业环境**：2025年业绩反映了公司及整个行业全年所经历的经济状况，尽管需求波动、负担能力挑战、经济不确定性及其他宏观经济压力，公司表现依然非常稳健 [4] - **需求展望**：第四季度月度新合同同比增长9%，管理层对第四季度销售感到满意，并看到客流量出现重要改善 [4][25] - **需求展望**：管理层感觉需求可能开始略有改善，并对2026年前四五个月的需求和销售季节持乐观态度 [45][46][48] - **利润率展望**：预计2026年利润率仍将面临压力，但压力可能不会像2025年那样大 [47] - **成本控制**：2025年建筑成本下降约2%，建造周期缩短约5% [35] - **库存管理**：公司专注于执行，谨慎控制库存水平，不过度投放完工库存房 [103][104] 其他重要信息 - **买家概况**：买家信用质量持续强劲，平均信用评分为747，平均首付比例近17%，即每套房屋略高于9万美元 [7] - **买家概况**：第四季度48%的销售额来自首次购房者（去年同期为50%）[11] - **销售构成**：第四季度79%的销售额来自库存房（去年同期为67%）[11] - **社区动态**：第四季度新开17个社区，关闭18个；2025年全年新开81个社区 [12] - **库存水平**：截至2025年12月31日，有4,500套房屋在建，去年同期为4,700套 [12] - **库存水平**：截至2025年末，有1,030套完工库存房（平均每社区4套），总库存房为2,779套 [19] - **库存减记**：第四季度4000万美元库存减记中，3000万美元为减值，1000万美元为放弃交易的地块定金和尽职调查成本核销 [13] - **库存减记**：大部分减值发生在平均售价低于37.5万美元的入门级社区，以及佛罗里达州市场的两个社区 [13][49] - **土地支出**：2025年土地购买支出5.24亿美元，土地开发支出6.46亿美元，总计12亿美元，高于2024年的11亿美元 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 南部地区13%的增长中，德克萨斯州和佛罗里达州的具体拆分情况如何 [24] - 南部地区整体表现良好，夏洛特和罗利市场表现很好，佛罗里达州的奥兰多市场保持稳健，坦帕市场在季度内有所改善 [24] - 德克萨斯州的达拉斯和休斯顿保持稳健，奥斯汀和圣安东尼奥市场较弱 [24] - 南部地区的新市场纳什维尔、迈尔斯堡/那不勒斯开始产生积极影响，略微推高了百分比 [25] 问题: 第四季度订单增长强劲，是需求改善的反映，还是公司为年底前清理库存而加大激励力度的结果 [44][45] - 管理层认为两者兼有，公司希望推动尽可能多的完工库存房售出，同时感觉需求略有回升，许多市场的客流量令人满意 [45] - 感觉可能开始看到需求略有改善，但尚早下定论 [46] 问题: 第四季度内成交的房屋（现房销售）与来自积压订单的房屋，其利润率差异如何，以及这些现房销售是否主要来自经济型产品系列Smart Series [27][32] - 业务模式已发生显著变化，目前约2/3至3/4的销售额来自现房销售，而5年前低于50% [33] - 由于抵押贷款利率买断的成本效益考虑，其通常要求房屋在购买买断资金后60-90天内成交，因此主要适用于现房销售 [34] - 第四季度扣除费用后的毛利率为22.6%，总体对利润率感到满意 [35] - 现房销售的利润率通常低于定制建造的房屋，但最近几个月定制建造业务略有回升 [35] 问题: 第四季度土地购买和开发支出加速的原因，是否针对特定市场，以及是否反映了对需求和增长轨迹的信心 [64] - 支出加速并无特别原因，部分市场受天气影响（如铺设沥青的时间）[65] - 公司拥有约25,000个自有地块，目标是保持约一年供应量的完工地块，年末有略多于10,000个完工地块，鉴于当前约9,000套的交付速度，对此感到满意 [65] - 公司继续大量进行土地开发，约80%的土地自行开发，支出增加只是资金投放的时间安排所致 [66][67] 问题: 佛罗里达州市场的趋势，是否有迹象表明二手房库存稳定有助于改善客流量和需求 [68] - 在佛罗里达州四个运营市场中，奥兰多表现最好，过去30-150天内需求强于坦帕和萨拉索塔 [69] - 坦帕市场一度最为困难，但业务已回升，尽管目前不如奥兰多强劲，趋势令人鼓舞 [70] - 萨拉索塔市场表现中等 [70] - 公司深度投资并致力于佛罗里达州市场，拥有强大的领导团队和长期的市场地位 [71] 问题: 当前抵押贷款利率买断计划的结构和目标利率 [72] - 主要提供30年期固定利率4.875%的贷款，认为低于5%是关键吸引力 [72] - 在某些分部，还提供临时性买断，使买家第一年还款利率可达2.875%范围 [72] - 近期也尝试了其他建筑商广泛使用的7/1可调利率抵押贷款，但最成功的仍是简单的30年期固定利率4.875%，并辅以2-1买断 [73][74] - 公司的抵押贷款和产权业务仅服务于自身客户，能够根据客户个体情况（如首次购房者需要交割成本援助）定制方案，而非向所有客户提供相同激励 [75] 问题: 是否提供下一季度的利润率指引，以及激励水平在季度内是否上升 [82][83] - 公司不提供此类指引 [82] - 第四季度利润率略有下降，在成交时提供了略多的激励，这反映在利润率中 [83] - 公司去年开设了80个新社区，预计今年开设更多，这是一个巨大的机会 [83] 问题: 在现房销售与定制建造订单之间的策略是否有转变 [84] - 策略可能保持不变，现房销售占比维持在约三分之二到四分之三 [84] - 为刺激销售而进行的利率买断策略短期内也不会改变 [84] - 对第四季度末和2026年初观察到的早期客流量改善感到鼓舞 [84] 问题: 北部和南部地区的客流量回升情况是否相似 [90] - 回升并非每个市场都如此，但大多数市场都有，并未呈现明显的区域性差异 [90] - 最近五天因严寒天气，各地情况都不佳，但总体而言客流量开始回升，感觉比一年前略好 [90] 问题: 第四季度末积压订单的毛利率与第四季度已结算毛利率的对比 [91] - 目前约75%-80%为现房销售，积压订单的利润率通常高于现房销售 [91] - 积压订单的利润率比一年前高出约100个基点，公司持续专注于提高现房销售的利润率 [92] 问题: 对于新开社区的销售速度目标，是与2025年相似还是更为谨慎 [93] - 公司始终专注于达到3+的销售速度 [93] - 社区数量增长约5%，但在新开社区的价格和利润率上需要更谨慎，以免因过于激进而影响长期收益 [93] - 新社区存在大量机会，目标是保持销售速度在3左右或略好 [93] 问题: 对当前库存水平的看法，以及行业范围内过剩现房库存是否正在消化 [94][96] - 公司对自身库存水平感到满意，策略正确，无需重大调整 [94][95] - 行业方面，偶尔会听到极端促销的故事，但这并不新鲜 [99] - 公司非常关注库存水平，目前约有1,000套完工现房，略高于去年的800套，但社区数量增加了5%，在建房屋数量略低于去年同期 [103] - 公司依赖每周、每月的销售，专注于稳健运营，不过度提前投放库存 [104] 问题: 新开社区与老旧社区的利润率对比 [105] - 这个问题很难一概而论，去年开设了80个新社区，总体感觉良好 [106] - 有些新社区表现非常好，有些则不太理想，这取决于销售速度等具体情况 [106] 问题: 在新开社区时，公司在产品类型、价格、房屋面积等方面有多大灵活性来适应市场 [110][111] - 灵活性可能比大多数人意识到的要大，尽管受分区规划限制，但通常规划参数内仍有相当灵活性 [112] - 从早期选址阶段就开始内部辩论、分析和规划每个社区的产品、目标买家等，这更多是一门艺术而非精确科学 [113] - 许多计划于今年启动的项目，最初可能规划为较大户型，现在正调整为较小户型，或调整地块大小以利用溢价 [114] - 每个新的土地交易都必须通过公司层面的土地委员会审批流程，即使是大型项目也可能进行多次讨论 [115] - 公司本质上是一家零售商，大约每三年自我更新一次，新社区的外观和产品选择是业务的重要组成部分 [116] - 公司从过去的错误中学习，并将一个市场成功的策略尝试应用于其他合适的市场 [117]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度毛利润同比增长6%，非GAAP每股收益同比增长26% [10] - 调整后税息折旧及摊销前利润率为5.2%，现金转换率（非GAAP净收入）为88% [10] - 公司持有约1.25亿美元现金，净债务杠杆率约为零（基于过去十二个月调整后税息折旧及摊销前利润）[13] - 第一季度调整后资本回报率为14.6%，股票回购总额为2100万美元 [13] - 公司确认2026财年全年展望：净销售额预计在31亿至33亿美元之间，调整后税息折旧及摊销前利润预计在1.5亿至1.6亿美元之间，自由现金流将至少达到8000万美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 专业科技解决方案部门净销售额同比下降5%，环比下降9%，部分原因是第四季度约有4000万美元的大额交易提前完成 [11] - 专业科技解决方案部门毛利润同比增长7%，环比增长3%，主要得益于有利的技术组合和供应商价格行动 [11] - 专业科技解决方案部门经常性收入占毛利润比例约为13% [11] - 专业科技解决方案部门调整后税息折旧及摊销前利润率增长61个基点至4.2% [11] - Intelisys和咨询部门净销售额同比增长4%，符合预期 [12] - Intelisys和咨询部门年化净账单额增至约27.8亿美元，公司认为其保持了市场份额 [12] - Intelisys和咨询部门毛利润同比增长2%，但调整后税息折旧及摊销前利润因销售和管理费用投资增加而略有下降 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 行业趋势是硬件、软件和服务的融合，终端用户更青睐能提供集成融合解决方案的渠道合作伙伴 [4] - 公司战略是帮助渠道合作伙伴从传统的增值经销商转变为解决方案提供商，从可信顾问转变为技术架构师 [5] - 在Intelisys和咨询部门，公司正投资于解决方案工程团队的增长，以加速新订单增长，涉及领域包括云计算、无线和物联网 [6] - 公司推出了名为Tech Checks的新工具，结合了人工智能驱动的工程支持和对话式销售友好的发现性问题 [6] - 在集成解决方案集团，LaunchPoint团队推出了新的端到端行业解决方案Smart Series，包括Smart Warehouse和Smart Retail [7] - 公司近期完成了对DataZoom的收购，DataZoom是B2B移动数据连接解决方案的领先提供商，此次交易建立在2024年8月对Advantix的收购基础上，扩大了公司与美国三大运营商（AT&T、Verizon和T-Mobile）的关系规模 [7][8] - 公司拥有活跃的收购目标渠道，旨在扩大能力并推动合作伙伴生态系统的额外价值，同时保持净债务杠杆率目标在调整后税息折旧及摊销前利润的1至2倍之间 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 技术分销市场正在转型，IT、连接和云计算市场持续融合 [4] - 公司预计收入增长将在2026财年下半年加速 [14] - 大额交易被延迟或拆分为较小订单，但并未被取消，这被认为是时间问题而非整体需求疲软 [45] 其他重要信息 - 公司近期举办了合作伙伴活动Partner First和Channel Connect，强调其在融合技术市场中的制胜策略 [5] - 公司签署了一家专注于下一代私有5G的新LaunchPoint供应商，为智能连接系列增加了托管服务产品 [7] - DataZoom收购是一项补强型收购，其利润率将高于专业科技解决方案部门的典型业务，并对利润率有提升作用 [27] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于收入下降和市场份额的担忧 [19] - 公司强调其追求的是有利润的增长，并以毛利润增长为关键指标，本季度毛利润增长6%令人满意 [20] - 公司不认为其失去了市场份额，团队在与关键供应商的合作中执行良好 [21][22] - 未来的收入增长将来自新增供应商（通过LaunchPoint策略）以及融合解决方案的吸引力 [21] 问题: 供应商回扣/付款的可持续性 [23] - 供应商计划近年来已演变为更侧重于活动而非库存，公司认为大部分是可持续的 [23] - 去年供应商的一些价格行动在本季度通过库存周转对利润率产生了帮助，约为合并毛利润率的30个基点 [24][25] 问题: DataZoom收购的更多细节（收入、利润率）[26] - DataZoom是一项补强型收购，规模较小（如提到的17名员工），但其利润率将高于专业科技解决方案部门的典型业务，对利润率有提升作用 [27] - 该战略的一部分是通过在解决方案中添加连接性来增加移动设备销量 [28] 问题: 关于毛利润构成和库存计价方法的澄清 [32] - 确认约100个基点的毛利润增长来自业务组合 [33] - 公司更多地谈论部门级别的经常性收入占比，认为这是未来故事的重要组成部分 [34] - 库存计价采用加权平均先进先出法 [34] 问题: 不同终端市场的表现 [35] - 公司避免具体讨论哪些细分市场增长或下降，因为这涉及到供应商讨论 [35] - 公司使用2025财年的数据图表来帮助制定全年指引，并验证趋势是否会持续 [35] - 供应商的季度业绩并不总是与渠道表现一致，因为供应商也直接向终端用户销售 [37] - 公司在所竞争的渠道内没有失去市场份额，这是衡量其表现的方式 [38] 问题: 重申净销售额指引的信心和下半年增长加速的预期 [42] - 第一季度业绩与内部计划基本一致，这增强了公司确认指引的信心 [44] - 公司越来越将毛利润视为衡量销售团队和公司整体成功的更好指标 [44] - 大额交易被推迟或拆分，但未被取消，这被认为是时间问题，而非需求疲软 [45] - 公司通常不在季度中期谈论业绩，因为季度最后一个月通常是销售最大的月份 [46] - 截至上周（电话会议时），公司对指引的热情得以重申，反映了对当季至今情况的了解 [47] 问题: 自由现金流分配策略 [49] - 公司相信可以在不设定具体百分比结构的情况下同时进行股票回购和收购 [50] - 董事会近期讨论了收购渠道，同时认为在当前股价水平下，股票回购是现金的良好用途 [50] - 公司目前计划同时进行收购和回购 [51] 问题: Intelisys部门的业务发展投资是否转化为管道活动及收入增长前景 [56] - 公司以新订单增长率作为关键指标，因为订单从下达到计费/安装可能有6到18个月的延迟 [56] - 本季度新订单实现了同比和环比的两位数增长，这被认为是投资正在见效的基准 [57]