财务数据和关键指标变化 - 第三季度净亏损1370万美元，调整后EBITDAre为4220万美元，调整后FFO每股为0.23美元，同比下降8% [5] - 第三季度同物业REvPAR与去年同期基本持平，入住率下降100个基点，但ADR增长1.6% [5] - 前三季度同物业REvPAR增长3.7%，入住率提高80个基点，ADR增长2.4% [6][7] - 第三季度同物业酒店EBITDA为4700万美元，同比增长0.7%，但酒店EBITDA利润率下降60个基点 [8] - 前三季度同物业酒店EBITDA为2.054亿美元，同比增长12.6%，酒店EBITDA利润率提高101个基点 [9] - 全年指引更新：预计同物业REvPAR增长4%（中点），调整后EBITDAre为2.54亿美元（中点），调整后FFO每股为1.72美元（中点） [12][31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 团体需求持续强劲，是REvPAR增长的主要驱动力，而休闲需求有所软化，商务散客需求逐步改善 [12][40] - 第三季度同物业总REvPAR增长3.7%，主要受餐饮收入显著增长的推动，尤其是宴会和餐饮收入 [7] - 前三季度同物业总REvPAR增长8.5%，再次凸显餐饮收入的强劲贡献 [8] - 餐饮收入增长带动了总REvPAR的优异表现，抵消了客房收入的平淡 [7][8] - 剔除斯科茨代尔君悦酒店后，第三季度REvPAR下降2.6%，反映出休闲需求疲软和休斯顿市场的拖累 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿市场是投资组合表现的拖累，主要因去年飓风贝丽尔后需求激增带来的高基数效应 [5][16] - 斯科茨代尔、亚特兰大、圣克拉拉、伯明翰和萨凡纳等市场实现两位数百分比的REvPAR增长 [6] - 10月份投资组合预计实现5.8%的REvPAR增长，显著优于第三季度表现 [13] - 表现优异的酒店包括斯科茨代尔君悦酒店（REvPAR增长超270%）、萨凡纳安达仕酒店（增长15.3%）等 [16] - 表现较弱的酒店包括新奥尔良Loews酒店、所有三家休斯顿酒店等，原因包括会议活动减少和去年飓风相关业务的高基数 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司受益于其投资组合的高端定位以及内部增长驱动力，如斯科茨代尔君悦酒店的持续爬坡 [4] - 资本支出计划增加至约9000万美元，主要用于额外项目以及纳什维尔W酒店餐饮业务的全面重新概念化 [9][10] - 与何塞·安德烈斯集团达成协议，重新打造纳什维尔W酒店的餐饮场所，预计资本投入约900万美元，稳定后每年可增加300万至500万美元酒店EBITDA [10][11][23] - 公司认为其股票交易价格相对于资产未来盈利潜力存在显著折价，继续执行股票回购计划，年初至今已回购8380万美元普通股 [29] - 对并购市场持谨慎态度，鉴于资本成本，股票回购相比收购更具吸引力；可能在未来12-18个月进行个别资产处置以优化投资组合 [43][44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住宿业继续面临挑战性的经营环境，尤其是休闲需求方面 [4] - 对近期前景保持谨慎，第四季度预期略有下调，但团体需求强劲提供支撑 [12] - 展望2026年，预计斯科茨代尔君悦酒店将继续按计划爬坡，团体需求将保持强劲，并推动非客房收入增长 [13][14][35] - 2026年团体预订进度健康，截至9月底，已有约50%的团体客房收入为确定预订，预订进度同比增长中双位数百分比 [32] - 休闲需求在大部分关键休闲市场已显现企稳迹象，预计2026年将更加稳定 [34] 其他重要信息 - 公司资产负债表稳健，季度末总债务约14亿美元，杠杆率约为5倍，流动性为6.88亿美元 [26][27] - 董事会批准第三季度每股股息0.14美元，年化股息收益率超过4.5% [27] - 长期目标是将股息支付率维持在FAD的60%至70% [28] - 计划在明年3月到期前用现有现金偿还5200万美元的抵押贷款，偿还后30家酒店中的28家将无物业级债务 [26] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于股息和应税收入 [38] - 公司继续利用疫情后产生的净经营亏损（NOLs），在提供良好股息支付率和利用NOLs之间寻求平衡，具体相对于应税收入的数字将另行提供 [38] 问题: 关于2026年团体预订进度中价格与量的构成，以及预订群体的类型 [39] - 2026年团体预订进度强劲，量的增长占比较多，但房价增长也良好，优于过去一两年；预订群体正从公司业务向更常态化的协会业务回归，两大细分市场明年前景都很好 [40][41] 问题: 政府停摆对投资组合的影响以及对全年REvPAR指引的信心 [42] - 政府停摆至今影响有限，公司对政府业务依赖度不高；若停摆延长可能导致更广泛影响（如空中交通管制问题），但目前指引未假设未来几个月会有重大影响 [42] 问题: 交易市场动态以及公司未来的资产处置意向 [43] - 酒店交易市场活动似乎比6-12个月前有所增加；鉴于资本成本，股票回购比收购更具吸引力；可能在未来12-18个月进行个别资产处置以优化投资组合，但不预期大规模变化 [43][44] 问题: 第四季度预期软化主要体现在哪些方面，以及休闲需求是否会见底 [47] - 第四季度预期软化主要涉及散客需求（休闲和商务散客），范围广泛，非特定市场；休斯顿市场在第三季度是巨大拖累，但第四季度拖累消散并转为正增长；指引下调部分归因于第三季度休斯顿市场超预期疲弱，但强劲的非客房收入抵消了部分影响 [48][49] 问题: 纳什维尔W酒店餐饮改造实现增量EBITDA的时间表，以及酒店稳定后的EBITDA预期 [50] - 达到稳定EBITDA需要几年时间；餐饮改造旨在提升酒店整体吸引力；鉴于市场高供应量吸收和休闲需求改善，未来几年预计可实现300-500万美元增量EBITDA，酒店稳定后EBITDA预计将超过2000万美元，较此前预期有所调整 [51][52][53] 问题: 休闲需求疲弱的根源是旅行意愿下降还是对价格的敏感度提升 [56] - 休闲需求疲弱符合年初预期，是疫情后超高休闲旅行水平的正常化结果；经济不确定性、国际出境游多于入境游、替代旅行方式（如邮轮）等因素共同影响；高端市场受影响小于低端市场；预计2026年休闲需求将企稳并可能增长 [57][58][59] 问题: 9月大企业客户需求增长突出的市场，以及改善速度是否低于预期 [61] - 北加州（尤其是圣克拉拉，受科技和AI驱动）、匹兹堡、华盛顿特区（五角城丽思卡尔顿）、亚特兰大等市场企业需求强劲；整体企业需求逐月改善，符合预期；休斯顿和达拉斯因飓风影响和季节性因素需求稍软，但该细分市场持续增长 [62][63] 问题: 2026年休闲需求是否会继续落后于整体投资组合，还是能与散客需求增长持平 [64] - 2026年团体需求仍将是主要增长驱动力；但随着部分休闲市场企稳，休闲和商务散客需求的增长有可能更加接近 [65][66]