财务数据和关键指标变化 - AFFO per share第二季度为$1.28，较去年同期增加$0.11或9.4%，较第一季度增长主要因净投资活动、租金递增及特定时间影响 [15] - 全年AFFO指导范围上调至$4.87 - $4.95每股，中点意味着同比增长4.5% [15] - 第二季度合同同店租金同比增长2.3%，全年预计平均在2%左右 [16][17] - 第二季度综合同店租金同比增长4%，全年预计与合同租金增长持平或略高 [17] - 降低AFFO指导中潜在租金损失假设至$10,000,000 - $15,000,000，此前为$15,000,000 - $20,000,000 [18] - 其他租赁相关收入第二季度总计$9,600,000，上半年总计$12,800,000，全年预计$20,000,000 - $25,000,000 [18] - 预计2025年运营物业NOI在$55,000,000 - $60,000,000 [19] - 下调全年G&A费用预期至$99,000,000 - $102,000,000 [19] - 预计全年非报销物业费用在$50,000,000 - $54,000,000，所得税费用在$42,000,000 - $46,000,000，非运营收入约$20,000,000 [20] - 7月发行$400,000,000五年期美国债券，整体加权平均债务成本低至3.1%，预计保持该水平 [22] - 第二季度末流动性约$1,700,000,000，主要来自信贷额度可用性 [22] - 第二季度宣布股息为每股$0.90，年化$3.6，较上年增长3.4%，年初至今派息率约为AFFO每股的73% [24][25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资业务：上半年完成超$1,000,000,000投资，第二季度约$550,000,000，初始加权平均资本化率7.5%，加权平均租赁期限19年，平均收益率在9%左右 [7] - 第三季度已完成约$230,000,000投资，管道中有$700,000,000处于高级阶段的交易 [8] - 资本项目管道：目前有近$300,000,000项目正在进行，计划在未来18个月左右完成 [8][9] - 资产处置业务：近期出售15个自助存储运营物业，总价$175,000,000，资本化率低于6%，另有两个共17个物业的存储组合预计8月完成交易 [11][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场：第二季度投资集中在美国，尤其是工业领域，继续发现有吸引力的机会 [10] - 欧洲市场：投资利差普遍更宽，第三季度完成的交易和近期管道中占很大比例 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资策略：继续在仓库和工业领域投资，同时关注零售领域，目标是在不同地区和物业类型中寻找最佳机会 [10][70] - 资金策略：通过出售非核心资产为投资提供资金，预计全年资产处置与新投资之间的利差超过100个基点，有望接近150个基点 [12] - 行业竞争：净租赁市场在美国一直具有竞争力，新的私募股权进入者增加，但公司认为能够应对竞争，在欧洲竞争相对较小 [84][85] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在不确定性，但公司业务未受到意外干扰，未出现租户信用事件或关税影响，对全年投资和盈利前景有信心 [6] - 预计综合同店租金增长在下半年会有所正常化，但仍有超出预期的可能 [29][30] - 看好长期内美国制造业回流带来的机会，尤其是在工业和制造租户方面 [113][114] 其他重要信息 - 会议在线重播将在公司网站投资者关系部分提供，存档约一年，还可找到投资者演示文稿和其他相关材料 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度综合收入高于合同收入，下半年是否会回到历史水平 - 公司预计全年综合同店租金增长在下半年会有所正常化，考虑到租金损失储备假设在第三和第四季度计入，以及上半年可能受去年逆风因素的顺风影响，仍有超出预期的可能 [29][30] 问题2: 自助存储运营组合是否会更多转换为三重净租赁结构，以及买家能否取消第三方管理合同 - 公司对剩余自助存储运营组合有多种选择，可能在下半年进行更多销售，也可能将部分转换为净租赁结构，预计明年此时退出运营存储业务；买家通常可在30天通知后取消第三方管理合同 [32][34][35] 问题3: AFFO指导是否意味着下半年业绩下降，除租赁终止收入和潜在信用事件外是否还有其他逆风因素 - 第二季度其他租赁相关收入较高是导致与下半年预期差异的主要因素，且租金储备假设在第三和第四季度计入；公司预计AFFO仍会增长，有机会超出预期 [44][45][46] 问题4: 如何对非知名租户的交易和信用质量感到放心，以及为何现在有更多此类交易 - 公司一直针对次级投资级租户，专注于拥有运营关键房地产的大公司，擅长信用承销和风险结构化；当前市场环境稳定，利率相对稳定，交易活动增加，公司凭借长期积累的关系和执行能力获得更多机会 [48][49][50] 问题5: 贸易讨论和关税是否对公司业务产生影响，租户有何意见 - 目前不确定性仍是潜在主题，但尚未对经济和公司投资活动产生太大影响，公司持续监测情况 [58][59][60] 问题6: 欧洲提供更好利差的主要驱动因素是什么 - 主要驱动因素是欧洲的借款成本较低，比发行美国债券低125 - 150个基点，而资本化率与美国相近 [61] 问题7: 欧洲和美国的机会集如何，以及零售与工业的分配是否与时机或策略有关 - 欧洲的交易机会正在增加，预计下半年会更活跃；目前工业领域风险调整后回报更好，但公司仍希望扩大零售业务，没有改变策略 [67][68][70] 问题8: 下半年收购量增加的驱动因素是什么，以及租户信用质量是否有其他变化 - 市场条件是驱动因素，包括利率稳定和卖家寻求更好的执行；除Hellwig外，True Value和Hearthside的信用问题已解决，一些小租户完成再融资后从观察名单中移除，整体信用质量改善，但仍保持一定谨慎 [76][79][80] 问题9: 大型房地产公司收购净租赁组合是否会影响公司竞争 - 净租赁市场在美国一直具有竞争力，新进入者通常使用更高杠杆，成本较高且可靠性较低，公司有能力应对竞争 [84][85] 问题10: 股权是否会成为有吸引力的融资选择，以及欧元走强对指导上调的影响和AFFO对欧元变化的敏感性 - 公司今年不需要进入股权市场，但不排除机会主义发行；欧元变化对AFFO的净影响在1 - 2美分之间，相对较小且可管理 [89][90][93] 问题11: 本季度收购和处置的资本化率以及管道中的情况如何 - 年初至今收购资本化率在7.5%左右，预计全年处置资本化率接近6%，与新投资之间的利差至少100个基点，有望接近150个基点 [96][98] 问题12: 固定租金递增率提高的原因是什么，以及如何看待开发项目的收益率和与售后回租的权衡 - 原因可能是工业交易增加和租户接受更高的固定递增率；开发项目（包括建造适应、扩建和再开发）平均有15 - 50个基点的溢价，公司希望扩大此类业务，内部项目管理团队提供竞争优势 [102][103][107] 问题13: 美国制造业回流是否为公司带来机会，租户是否有更多扩张意愿 - 有一些迹象表明公司收到更多关于建造适应、扩建和增加产能的咨询，但影响程度尚不确定，长期来看公司的工业和制造租户可能受益 [113][114]