财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度核心FFO为每股0.45美元,同比增长5% [23][24] - 公司前6个月核心FFO为每股0.93美元,同比增长13% [24] - 公司第二季度AFFO为每股0.48美元,与上年同期持平 [23][24] - 公司前6个月AFFO为每股1美元,同比增长10% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第二季度签署了79,000平方英尺的新租约、续租和延期,平均租金为每平方英尺25.87美元 [10] - 公司前6个月签署了183,000平方英尺的租约,平均租金为每平方英尺26.58美元 [10] - 公司第二季度可比租赁价差为9%,前6个月为41% [12] - 公司第二季度末实际出租率为92.6%,较2023年末增加2.3个百分点,租赁出租率为94.6% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司超过70%的租金来自佐治亚州、德克萨斯州和佛罗里达州,这些地区的增长强劲 [9] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在积极寻求收购机会,预计2024年全年投资额将达到2亿美元至2.5亿美元,初始现金收益率为8.5%至9% [16][32] - 公司将继续优先出售少量剩余的非核心资产,以便重新部署资金进行更有吸引力的大型开放式购物中心投资 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司看好未来交易市场,因此提高了2024年核心FFO指引中值12%至1.81美元至1.86美元 [18][31] - 公司认为资本市场最近的强劲表现为公司提供了良好的背景,但公司不会过度依赖资本市场,而是更倾向于自力更生 [83][84] 其他重要信息 - 公司第二季度末净债务占总资本比率为48%,净债务/EBITDA为7.5倍,流动性为1.55亿美元 [28] - 公司在第二季度发行了170万股优先股,净募集资金3310万美元,并通过ATM计划发行了约25万股普通股,净募集资金430万美元 [29] - 公司已对所有定期贷款和1.5亿美元的循环信贷额度进行SOFR掉期,因此没有浮动利率风险敞口 [30] 问答环节重要的提问和回答 问题1 R.J. Milligan 提问 询问公司增加指引的原因以及未来投资组合的结构 [34] John Albright 回答 公司看好未来收购机会,预计将在60天内完成一笔较大的收购,资金来源为信贷额度,同时也会出售一些资产 [36][39] 问题2 Gopal Mehta 提问 询问公司提高收购预期收益率的原因 [42] John Albright 回答 收购预期收益率的提高反映了公司正在追求的收购标的以及结构性投资的组合 [43] 问题3 John Massocca 提问 询问公司是否看到收购市场上的利率压力 [64] John Albright 回答 公司正在避开主要市场的大型机构资本,关注相对边缘的资产,因此尚未看到明显的收益率压力 [65][66]