财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度FFO每股0.54美元，较第三季度下降约5.3%；净收入归属于普通股股东每股0.14美元 [17] - 2021年同店现金NOI整体强劲，第四季度同比增长20%；若剔除混合用途部门，同店现金NOI约增长11.6% [18] - 第四季度末流动性约5.39亿美元，包括约1.39亿美元现金及现金等价物和4亿美元循环信贷额度；净债务与EBITDA比率为6.8倍，目标是达到并维持在5.5倍或以下 [19] - 2022年FFO每股指导范围为2.09 - 2.17美元，中点为2.13美元，较2021年实际的2美元增长约6.5% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第四季度末，扣除仍在重建的One Beach后，办公室投资组合出租率为93%，2022年到期率为8.5% [25] - 第四季度执行18份租约，总计约13万可出租平方英尺，其中可比新租约租金现金和直线基础分别增长32%和45%，可比续约租约租金现金和直线基础分别增长6%和10% [25] 零售业务 - 2022年同店零售现金NOI预计下降约5%或每股0.05美元FFO [21] 多户住宅业务 - 多户住宅出租率从2020年的86%提高到2021年的96% [12] - 2022年同店多户住宅现金NOI预计增长约5%或每股0.02美元FFO [21] 混合用途业务 - 2022年同店混合用途现金NOI预计增长约15%或每股0.03美元FFO，其中怀基基海滩步行街零售贡献约每股0.01美元FFO，怀基基大使馆套房贡献约每股0.02美元FFO [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 消费者价格指数经历了30年来最大涨幅，约7% [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司对长期增长持乐观态度，认为其优质不可替代的物业、资产类别多样性、强大的资产负债表、充足的流动性、优秀的管理团队和高效的运营平台将使其能够为股东实现盈利和净资产价值的增值 [5] - 公司认为其投资组合是有效的通胀对冲工具，能够通过提高租金、受益于市场需求和供应状况以及物业重置成本上升来抵御通胀影响 [7] - 公司继续在目标市场和不同资产类别中评估收购机会，同时关注资本成本 [14] - 公司将继续推进ESG倡议，注重环境保护和多元化包容文化对业务的积极影响 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2022年及以后的增长持乐观态度，认为公司的财务状况和投资组合将支持其发展 [5][8] - 尽管面临供应链短缺、供应商人员配备挑战和政府延误等问题，但La Jolla Commons III和One Beach的开发活动仍按计划进行 [9] - 管理层认为旅游业和日本游客的回归对公司混合用途业务的表现至关重要，预计2022年第三季度可能会有显著改善 [24][38] 其他重要信息 - 董事会批准了第四季度每股0.32美元的季度股息，较之前的股息增加0.02美元或约7% [8] - 公司在2021年完成了5亿美元的首次公开发行债券，超额认购超过4倍 [11] - 公司收购了华盛顿贝尔维尤的两个办公项目，总面积约44万平方英尺，总成本约2.1亿美元 [11] - 公司在2021年租赁了约25.5万平方英尺的办公空间和约41万平方英尺的零售空间 [12] - 公司维持了美国三大主要信用评级机构的投资级信用评级 [12] - 公司员工的COVID - 19疫苗接种率达到99% [12] - 公司自疫情爆发以来连续六个季度提高收款百分比，第四季度超过98%，包括收取了第四季度到期递延租金的96%以上 [12] - 公司在2021年连续第三年提高了GRESB评分，与同行平均水平一致且高于GRESB平均水平 [13] - 公司在2021年将总股息提高了16% [13] - 公司在今年初完成了修订和重述的信贷安排，增加了借款能力，延长了循环信贷和定期贷款的到期日，并将借款过渡到SOFR [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 董事长个人购买股票而非公司回购，且提高股息而非回购股票的原因 - 公司规模相对较小，强调扩大资产规模和收入，以分摊上市成本，因此董事长个人购买股票，而公司更注重通过增加资产实现增长 [29] 问题2: 降低净债务与EBITDA比率的时间表 - 无法确定具体时间，主要取决于EBITDA的恢复情况，特别是怀基基海滩步行街和日本游客的回归将推动EBITDA增长，从而降低该比率 [30] 问题3: 各资产类别定价能力对比及能否抵消近期成本上升和通胀 - 零售正在重新定价，住宅表现强劲，办公室因位于增长区域且改善了配套设施，有望为公司增长做出重要贡献；办公室新租约现金和GAAP基础租金涨幅分别为17% - 18%和26% - 27%，零售新租约现金基础下降6%，GAAP基础上升5.2% [34][35] 问题4: 混合用途业务的预订情况、RevPAR增长预测及不确定性 - 由于Omicron影响，预订仍较慢，预计3月春假会有所回升；难以预测业务恢复情况，取决于病毒发展、日本游客回归和夏威夷州政府政策；第四季度怀基基大使馆套房12月入住率86%，平均每日房价升至350美元，RevPAR升至315美元 [37][38][39] 问题5: 零售业务2022年同店NOI下降5%的原因及前期收款影响 - 第四季度应收账款变化减少约60万美元，2022年指导中无前期收款相关内容，每次租约修改都会尽力收回欠款并在当期收取 [40][41] 问题6: 拉霍亚塔的租赁或预租赁情况及办公室投资组合2022年末到期租约情况 - 拉霍亚塔3有活动但暂无报告，市场强劲，有大量用户寻求长期租赁；已与Autodesk就二楼续约达成协议，预计未来一两周收到VMware的RFP以进行讨论 [43] 问题7: 办公室租户改善和租赁佣金增加的原因及2022年趋势 - 投资增加但NOI增长和租赁速度加快足以弥补成本；新租约加权平均租户改善成本为每平方英尺50美元，租户也有较大共同投资 [47][48] 问题8: 办公室所在市场与报纸报道的对比 - 公司资产所在市场表现良好，即使市场环境不稳定，优质资产仍能吸引租户；管理团队注重客户服务，对续约和新租赁都有积极影响 [49] 问题9: 德尔蒙特中心入住率较低的原因 - 梅西百货放弃家具店和Forever 21撤店导致空置，且该地区人口密度不足限制了其发展 [52] 问题10: 混合用途资产恢复到疫情前NOI的时间 - 难以预测，美国游客有旅游需求，但不确定何时开放；希望第三季度有显著改善，但取决于疫情情况 [57][58] 问题11: 公司目前收购资产的意愿、关注的资产类型和估值考虑 - 内部对收购有争议，资金成本相对通胀较低，但资产价格较高，需寻找低于重置成本且能增值的资产；对各资产类型无偏好，取决于机会和能否提升股东价值 [61][64] 问题12: 第四季度租赁活动增加使已签约但未开业租金翻倍，预计2022年上线情况及交付空间是否按时 - 公司在时间安排上表现良好，虽有许可和材料延迟问题，但通过内部团队协作和灵活安排满足租户需求 [67][68] 问题13: 公司扩大规模以最大化G&A成本的最佳途径 - 目前股价情况下，发行股票扩大规模不可行；寻找合作伙伴也有难度，因此选择缓慢而稳定的增长方式 [71] 问题14: 能否提供不同资产类型在市场上的资本化率具体数据 - 公司计划在第三季度初发布NAV，但需董事会批准；目前市场上公寓、办公室和零售的资本化率与公司资产价值存在较大差距 [75][76] 问题15: 资产负债表上约1.4亿美元现金是否用于2022年开发支出及资本来源和用途 - 理论上现金用于完成拉霍亚广场和One Beach的装修；One Beach预计2022年第三季度完成，2023年7月或第三季度有收入；拉霍亚广场III预计2023年第二季度末完成，2024年初有收入 [77]