财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度，公司每股FFO为0.38美元，归属于普通股股东的每股净利润为0.02美元；若不计提前偿还债务的约430万美元费用，第一季度FFO每股约为0.44美元 [18] - 第一季度租金收取率超93%，4月约为94%；第一季度约有80万美元递延租金，已收回约88% [13] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 一季度末，扣除重建中的One Beach后，办公物业出租率约94%，2021年底前到期租约仅占3.4%；前十大租户占总办公基础租金的50.2% [20] - 各地区出租率分别为：贝尔维尤96.5%、波特兰97.1%、旧金山100%（扣除One Beach）、圣地亚哥89.1% [20] - 过去12个月达成36份可比新租约和续租约，总面积18.2万平方英尺，现金租金加权平均增长8.9%，直线租金加权平均增长16.9%；加权平均租期3.3年，每平方英尺装修和激励费用仅8.7美元 [21] - 季度内净损失约3.1万平方英尺可出租面积，无租户流失至竞争对手 [21] 零售物业 - 零售组合中仅损失1.3万平方英尺面积，未受零售商破产重大影响 [14] - 一季度零售现金NOI略超6000万美元，按年计算为6500万美元，高于2022年预测的6300万美元 [39] 多户住宅物业 - 波特兰多户住宅入住率有所提高，但租金下降，需提供优惠以吸引租户 [35] - 圣地亚哥多户住宅与私立大学的133套主租约5月底到期，目前已出租约20%，预计夏季结束前大部分可重新出租 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 加州将于6月15日全面重启经济，取消大部分限制措施，公司约三分之二的年化基础租金来自加州 [12] - 夏威夷旅游业开始复苏，主要来自美国大陆游客，亚洲国家尚未放宽旅行限制 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注有机增长和开发机会，在现有投资组合内寻找机会，同时在目标西海岸沿海市场进行收购，现阶段主要关注办公领域 [9] - 办公物业方面，公司通过提供灵活租期和保留疫情前租金水平的策略，吸引租户；同时，继续对现有投资组合进行战略投资，包括翻新、重建和新建项目 [21][22] - 零售物业方面，公司与受挑战的零售商合作，帮助其度过难关；同时，积极与新零售商洽谈，填补空置或不良空间 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着疫苗广泛接种和群体免疫的实现，公司对疫情接近尾声感到乐观，预计2021年财务业绩将继续改善 [7] - 公司对办公物业前景持乐观态度，随着租户返回办公室和大型租户活动的增加，预计办公物业将继续表现良好 [22] - 公司对零售物业租赁环境的改善感到鼓舞，预计随着加州经济的全面重启和旅游业的复苏，零售物业将继续改善 [12][13] - 公司对夏威夷市场的复苏充满信心，预计随着疫情的结束和旅游业的恢复，夏威夷的物业将恢复到疫情前的水平 [54] 其他重要信息 - 公司董事会批准了第一季度每股0.28美元的季度股息，与之前的股息一致；董事会期待威基基的反弹，这将影响公司的Embassy Suites和威基基海滩步行街的零售业务；一旦强制隔离措施取消，董事会将考虑增加股息，希望在第三季度或更早实现 [10] - 公司发布了2020年可持续发展报告，涵盖了公司在健康与安全、环境、社会责任、公司治理等方面的举措和承诺 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：4月以来零售租赁环境如何？ - 自3月4日以来，租赁情况明显改善，零售商开始寻找空间的电话增多；随着加州室内餐饮的开放，购物者增多，零售商开始积极寻找空间，预计未来四到六个月会有更多交易 [26][28] 问题2：开发和重建项目是否面临成本增加，是否影响收益率？ - 建筑行业整体成本上升，与一年前相比，La Jolla Commons项目的建设成本可能增加约15% [31] 问题3：亚洲旅游限制解除对夏威夷复苏是否必要，国内旅游能否缓解影响？ - 国内旅游肯定有帮助，但亚洲旅游是锦上添花；预计2021年下半年夏威夷的业务将比上半年有所增长，Embassy Suites酒店6月的预订率预计将达到79%或更高 [33][55] 问题4：波特兰多户住宅入住率4月是否继续上升，租金下降和优惠措施情况如何，优惠是否会在二、三季度减少并推动租金上涨？ - 波特兰市场面临挑战，公司已解决管理问题；为避免空置，公司提供优惠措施；不确定优惠是否会在二、三季度减少，需等待市场恢复正常 [36][38] 问题5：如何解读本季度零售NOI，与之前的预测相比如何？ - 公司认为2022年是复苏年，预计办公和混合用途业务的增长将推动总现金NOI从约2.11亿美元增加到约2.5亿美元以上；本季度零售NOI与之前的预测基本一致，递延租金的回收对NOI有积极影响 [40][42] 问题6：Landmark与Autodesk租约到期情况有无更新？ - 目前暂无更新，但Autodesk对其二楼和四楼进行了大规模翻新，投资约1500万美元，这表明其对该建筑的承诺 [44][45] 问题7：本季度办公物业同店NOI下降原因，以及租户返回办公室情况如何？ - NOI下降主要是因为一项业务决策，为留住一家1.7万平方英尺的律师事务所，公司接受了一定的面积损失；此外，政府租户的租金减免也减少了约100万美元的现金NOI [50][51] - 多家公司计划返回办公室，包括一家生命科学公司本周一已返回，其他公司也在计划未来几个月返回；科技巨头如谷歌等也在推动员工返回办公室 [52] 问题8：夏威夷混合用途资产NOI仍持平或略负，如何看待威基基的复苏？ - 公司对夏威夷市场的复苏充满信心，认为人们渴望旅行，夏威夷是安全的旅游目的地；预计2021年下半年业务将比上半年有所增长，Embassy Suites酒店6月的预订率预计将达到79%或更高 [54][55]