财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度和全年FFO每股分别为0.41美元和1.89美元，净收入归属于普通股股东每股分别为0.05美元和0.46美元，第四季度FFO较彭博共识低约0.05美元，主要因剧院、健身房和威基基海滩步行街零售额外准备金 [14] - 截至本周初，资产负债表上约有3.8亿美元现金，3.5亿美元信贷额度无未偿还余额 [16] - 2020年共提取约1800万美元坏账费用准备金，其中约760万美元（即0.10美元）包含在2020年第四季度FFO中 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 零售组合中必需租户租金收取率在第三和第四季度接近100%，非必需租户从第三季度的69%提升至第四季度超74%，无租户占ABR超2%，2021年到期租约不足6% [11] - 自疫情开始，约500个零售租户中有13家零售商申请破产，涉及18个租户租赁空间，其中13个已被接管或正在接管中，被拒租约总面积不足1.3万平方英尺 [11] 办公业务 - 第四季度末，扣除重建中的One Beach后，办公组合出租率约95%，2021年底前到期租约不足5%，前十大办公租户占总办公租金51.5% [24] - 第四季度完成的7份续租租约加权平均基本租金涨幅为5%，已锁定约2400万美元NOI增长，其中2021年约1400万美元，2022年约1000万美元 [25] 多户住宅业务 - 波特兰多户住宅物业入住率较去年同期下降17%，加权平均月基本租金增长约1.4%；圣地亚哥多户住宅物业入住率与去年基本持平，加权平均月基本租金增长7.3% [19] 各个市场数据和关键指标变化 圣地亚哥市场 - 2020年第四季度，圣地亚哥公司筹集创纪录的26亿美元风险资本，全年达52亿美元；生命科学公司第四季度引入创纪录的18亿美元，全年达38亿美元；科技投资第四季度达7.621亿美元，全年达13亿美元 [27] 波特兰市场 - 办公物业出租率达97%，有8.4%租约到期，租金保持稳定 [57] 旧金山市场 - 除2022年需续租Autodesk外，目前暂无业务 [57] 贝尔维尤市场 - 办公物业出租率97%，2022年前有23.5%租约到期，租金将大幅上涨 [56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司于2021年1月26日完成5亿美元3.375% 10年期高级无担保票据首次公开发行，所得款项用于偿还1.5亿美元高级担保票据A系列和1亿美元循环信贷额度未偿还余额，剩余约2.36亿美元用于资助La Jolla Commons III开发、旧金山One Beach街翻新及一般公司用途和潜在增值收购机会 [8][15] - 计划于2021年4月动工建设La Jolla Commons III，预计2023年底完工，估计收益率约6.5% - 7.5% [8][22] - 预计旧金山One Beach物业于2022年底完成翻新，2023年稳定后产生约0.05美元以上FFO [23] - 公司认为自身拥有优质资产、高效运营平台和优秀管理团队，在疫情中具备应对能力，长期看好市场复苏 [7][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情仍对公司投资组合造成挑战，特别是剧院、健身房和威基基海滩步行街物业，但随着疫苗接种推进，对经济复苏持乐观态度 [6] - 认为2020年第四季度接近或已至经济影响底部，预计2021年第三季度开始，剧院、餐厅、威基基海滩步行街零售和威基基Embassy Suites酒店将开始复苏 [20][21] - 预计2022年威基基Embassy Suites酒店全面恢复，增加约0.13美元FFO；威基基海滩步行街零售部分恢复，增加约0.08美元FFO [22] 其他重要信息 - 董事会批准第一季度每股0.28美元季度股息，较上一次增加0.03美元，反映对投资组合嵌入式增长的信心 [9] - 公司于2020年4月撤回指引，在经济影响持续时间和经济复苏情况明确前，暂不发布正式指引，但提供了投资组合展望框架 [19][20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年零售租赁管道情况及与2020年30.3万平方英尺租赁面积对比 - 租赁管道活动在第四季度开始增加，进入2021年第一季度有一定势头，零售商开始活跃起来，多数续租租约可能会续签 [33] 问题2: 2021年租赁价差是否会更积极 - 零售行业仍面临困难，部分情况下需在入住率和租金之间平衡，难以确定租金会上涨，公司会优先保证物业高入住率 [35][36] 问题3: 为何在此时提高股息而非保留现金去杠杆 - 董事会独立做出提高股息决定，认为这表明对公司投资组合质量、财务状况和管理的信心，且与租金收取情况一致，认为第四季度接近底部，随着疫苗接种情况改善，市场将复苏 [39][40] 问题4: 何时能达到5.5倍净债务与EBITDA比率目标 - 预计美国全民接种疫苗实现群体免疫后约12个月，该比率将降至5.5倍以下，因威基基海滩步行街零售和Embassy Suites酒店复苏将增加现金NOI和FFO [43] 问题5: 夏威夷旅游业今年预期 - 情况不确定，但随着疫苗普及，预计美国人有旅游需求，旅游业有望复苏，但时间和方式未知 [45][46] 问题6: 2021年租赁环境中减免和递延租金情况 - 预计能收回账面剩余的直线租金和递延租金，若对收回信心不足75%以上，将提取准备金，希望疫苗普及后零售和租户业务恢复增长 [49] 问题7: 第一、二季度是否仍混乱，之后能否恢复正常 - 这是目前的最佳猜测，随着疫苗分发，疫情将结束，情况会好转 [51][52] 问题8: La Jolla和One Beach物业入住率季度变化及需求情况 - One Beach正在重建，不纳入考虑；La Jolla的TriNet搬出6000平方英尺转租空间，但成功续租其他小租户，公司在租金方面保持稳定，对租期更灵活，2021年有较多小租户租约到期，2022年大部分到期租户为大租户 [54][56] 问题9: 2022年业务是否恢复正常，之前计划是否完整 - 预计办公部门现金NOI在2021年增加1200万美元，2022年增加1300万美元，La Jolla Commons III预计2023年底完成，One Beach预计2022年底完成，公司将利用自身投资组合创造价值 [61] 问题10: 2021年第四季度是否为底部，是否包含第一季度0.05美元整笔支付 - 0.41美元FFO不包含整笔支付，第一季度应从0.41美元中扣除0.05美元整笔支付和0.03美元增量利息费用，第二季度开始可根据情况评估增长百分比，且第四季度的0.41美元包含0.10美元准备金 [64] 问题11: 2400万美元办公现金NOI中，目前直线租金情况及GAAP基础上FFO未开始部分 - 该增长已包含在现金NOI增长展示中，需根据直线租金情况调整，但无具体数字 [67] 问题12: 2021年1400万美元现金NOI季度节奏 - 第一、二季度有大量租户装修费用支出，约2500万美元，现金流入可能更多在下半年 [69] 问题13: 多户住宅资产Hassalo定价策略、优惠使用及租赁活动情况 - 波特兰住宅物业此前存在管理问题，现已解决，目前处于租赁上升阶段，为降低空置率，短期内可能采取措施提高入住率，但具体情况尚早确定 [71] 问题14: 1月份Hassalo入住率增长情况 - 入住率从75%提升至80%多，处于上升趋势 [72][73] 问题15: Loma Palisades和Pacific Ridge主租约到期时间及续约预期 - 主租约于2021年5月31日到期，目前无法确定是否续约，希望疫苗普及后学生秋季返校，后续情况需观望 [75][76] 问题16: La Jolla Commons开发是否需预租 - 无需预租，圣地亚哥市场此前无预租先例，有两年建设时间，希望市场在此期间复苏，且目前项目收购有一定节省成本 [78][81] 问题17: La Jolla Commons每平方英尺80美元租金是否准确，与Illumina租约对比 - 新项目租金较高，目前为每月每平方英尺高4美元（净租金）加1.70美元费用，Illumina租约起始为每平方英尺490美元（全包服务），年涨幅3%，新项目租金有近期两笔交易证实，公司对此市场乐观 [83]