财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度FFO为每股0.48美元，归属于普通股股东的净利润为每股0.13美元 [14] - 公司整体第二季度账单收款率约为83%，截至上周末7月账单收款率约为83% [19] - 第二季度末公司流动性约为3.96亿美元，其中现金及现金等价物1.46亿美元，信贷额度可用2.5亿美元 [20] - 季度年化净债务与EBITDA比率为6.4倍，过去12个月为5.8倍，目标是维持在5.5倍或以下 [21] - 季度年化利息覆盖率和固定费用覆盖率为3.8倍，过去12个月为4.1倍 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 除旧金山One Beach Street物业外，第二季度末办公物业出租率为96%，较上年增加约3% [14] - 同店现金NOI在第二季度较上年增长16% [15] - 第二季度办公租金收款率约为98% [19] 零售物业 - 第二季度末零售物业出租率为95%，较上年下降约2% [15] - 同店现金NOI为负 [15] - 第二季度末针对未收回零售应收账款和直线租金应收账款分别计提约14%和7%的坏账准备，共计340万美元，约占FFO的0.045 [16] - 第二季度零售租金（不包括威基基海滩零售）收款率约为62%，7月约为70%；威基基海滩步行零售第二季度收款率约为30% [19] 多户住宅物业 - 第二季度末多户住宅物业出租率为85%，较上年下降约8%，同店现金NOI为负 [17] - 预计8月1日与当地私立大学的主租赁协议生效后，出租率将回升至90% - 95% [6][17] - 第二季度多户住宅租金收款率约为95% [19] 混合用途物业（檀香山岛的Embassy Suites酒店和威基基海滩步行零售） - 2020年第二季度Embassy Suites酒店平均入住率为17%，上年同期为92% [18] - 团队预测到2020年底入住率为46% - 50%，6月底实际入住率为29%，7月预计达到62% [18] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司有一个由董事长、零售业务副总裁和首席运营官组成的委员会，审查每个租户的请求，在租户请求延期付款时进行协商，确保公司获得公平回报 [8] - 公司继续与受疫情影响的租户就租金延期和其他租赁修改进行合作，重新谈判或招标大部分供应商合同以降低运营成本，并利用高失业率招聘高素质员工 [12] - 公司计划将2021年到期的1亿美元定期贷款最多延长3次，每次延长1年；预计以较低利率为2021年10月31日到期的1.5亿美元A系列票据再融资 [21] - 公司办公物业组合有增长潜力，可通过开发La Jolla Commons的3号楼和俄勒冈广场的90和103街区增加最多76.8万平方英尺的可出租面积 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情带来前所未有的挑战，但实际情况没有最坏情况预测的那么糟糕 [6] - 办公物业表现出色，多户住宅物业表现好于预期，零售物业面临困难 [6][7] - 董事会基于第二季度租金收款高于预期、办公物业组合的潜在增长以及多户住宅物业的新主租赁协议，决定将第三季度股息从每股0.20美元提高25%至每股0.25美元 [9] - 预计疫情结束后公司将恢复良好状态，甚至比之前更好 [9][58] 其他重要信息 - 公司关注ESG，重视多元化和包容性文化对业务、经济和社会的积极影响，可查看2019年可持续发展报告了解相关努力 [13] - 公司反对加州的SB 939和拟议的商业物业第13号提案废除，认为这将对行业和经济造成损害 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：零售组合未收租金准备金的保守程度以及是否会有更多准备金 - 公司按照公认会计原则记录准备金，有一个约八人的团队评估租户生存能力，目前准备金已保守反映情况，但随着疫情持续可能需要增加准备金 [29][30] 问题2：提高股息的决策依据以及未来展望 - 疫情实际情况没有最坏情况预期糟糕，董事会综合考虑第二季度收款增加、办公物业现金流增长和多户住宅主租赁协议后决定提高股息，未来董事会将逐季决策，预计目前的0.25美元股息可以维持，有望恢复到以前水平并可能小幅增加 [33][34] 问题3：远程办公对办公市场的影响以及租户看法 - 虽然理论上有人认为不需要办公室，但实际中办公室对业务运营有价值，公司对其位于高质量、高增长市场的办公物业组合有信心，预计有市场需求甚至可能增长 [37][38] 问题4：谷歌在Landmark项目的计划和入住情况 - 该项目3月停工，本周已重新开工，将按原计划进行，预计2021年第一季度左右完成 [42] 问题5：办公租赁市场需求、租金和租户签约意愿的变化 - 租户仍在推进计划，如Smartsheet加速租赁，谷歌按原设计推进，公司在波特兰有2023年交付的项目在洽谈，科技和生命科学公司表现良好 [45][46] 问题6：多户住宅物业主租赁协议的条款、租金水平和入住率预期 - 主租赁协议涵盖Loma Palisades和Pacific Ridge约130套单元，租金略高于市场水平，为期10个月，从8月1日至2021年5月31日，预计8月入住率将回到90% - 95% [49] 问题7：加州零售房地产重新开放措施对客流量和租金收款的影响 - 餐厅重新开放后又关闭室内用餐，以及沙龙等服务提供商受限，对零售产生负面影响，影响了租户的成本覆盖和员工保留 [53][54] 问题8：大学住房密度变化对多户住宅租赁的影响 - 大学宿舍减员促使公司与当地大学签订租赁协议，该协议在租赁旺季到期，届时有望在市场正常化后重新出租 [56]