财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度FFO为每股0.51美元，归属于普通股股东的净利润为每股0.18美元 [13] - 2019年NAV内部估计为每股51.50美元，较2018年估计值增长约3%；卖方研究分析师的平均NAV估计约为每股47.88美元，范围从43.74美元到51.86美元 [21][22] - 第二季度末杠杆率（净债务与EBITDA之比）为6.7倍，预计2019年底降至5.5倍，2020年底降至4.8倍，2021年底降至4.6倍 [32][33] - 重申2019年FFO指导范围为每股2.18 - 2.26美元，中点为每股2.22美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 季度末零售组合出租率为97.5%，较2018年第二季度增加约88个基点，300多万平方英尺的零售组合中约有78,000平方英尺空置 [23] - 过去4个季度签署67份零售租约，代表约401,000平方英尺，占总零售组合的13%；其中52份租约约216,000平方英尺为先前租赁空间，可比基础上年现金租金较先前租约增长7% [23] - 同店零售现金NOI在第二季度下降3.3%，主要因Carmel Mountain Plaza终止与前Sears大楼地面承租人的租约后租金减少 [25] 办公业务 - 季度末办公组合出租率约为93.7%，排除2019年La Jolla Commons并考虑2018年Torrey Point和Oregon Square的空置情况后，同比增加约503个基点，340万平方英尺办公组合中216,000平方英尺空置 [24] - 过去4个季度签署63份新办公租约，代表约695,000平方英尺，占总办公组合的20%；其中42份租约约518,000平方英尺为先前租赁空间，可比基础上年现金租金较先前租约增长45.3% [24][25] - 同店办公现金NOI在第二季度下降10%，主要因2018年第二季度收到Lloyd Center大楼租户约240万美元终止费；排除该终止费后，同店办公现金NOI增长2.1% [26][27] 多户住宅业务 - 同店多户住宅现金NOI增长4.4%，主要因San Diego的Loma Palisades公寓和Portland的Hassalo at Eighth公寓现金NOI增加 [27] 混合用途业务 - 2019年第二季度混合用途物业现金NOI略有下降，降幅小于0.5%；Embassy Suites酒店现金NOI下降6%，Waikiki Beach Walk零售现金NOI增长6% [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 租户滚动12个月销售额保持高位，为每平方英尺1,061美元 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是为股东创造财富，继续关注现有投资组合内机会，也会关注沿海西海岸相同3种资产类别的外部机会 [42] - 鉴于零售行业存在挑战，目前无意收购更多零售资产，未来NOI增长将主要来自办公和多户住宅业务 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在各方面取得良好进展，对未来保持乐观，认为旧金山和华盛顿贝尔维尤的办公市场依然强劲 [8][11] - 公司对现有投资组合的未来充满信心，有能力缩小价格与净资产价值的差距 [12] 其他重要信息 - 6月20日收购圣地亚哥La Jolla Commons办公园区，包括两座A+级办公塔楼和一块约224,000平方英尺的A类办公塔楼开发地块，收购时项目整体出租率约88%，目前已达96% [13][14][16] - 完成Oregon Square 830号楼的现代化改造，面积从33,000平方英尺增加到55,000平方英尺，现已100%出租给WeWork，租金略高于初始估计；正考虑对相邻710号楼进行类似改造 [10] - 7月30日签订1.5亿美元11年期3.91%无担保高级担保票据私募协议，考虑国债利率锁定后，有效加权平均利率约为3.88%，所得款项用于偿还现有信贷额度余额，资产负债表上留约6000万美元现金 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: La Jolla Commons提前一年稳定化对之前提供的预测有何增量影响 - 公司将在2019年第三季度财报电话会议上发布指导，从目前公司运营模型来看，之前预测数据较为保守 [36] 问题2: 2020年及以后公司不同用途资产（办公、多户住宅、零售）的平衡和组合情况 - 公司目标是为股东创造财富，会关注现有和外部机会；目前无意收购更多零售资产，未来NOI增长将主要来自办公和多户住宅业务 [42][43] 问题3: 是否考虑出售零售资产并用于去杠杆 - 如果有机会出售零售资产并能提升股东财富，公司会考虑；公司过去通过20亿美元的交易构建投资组合，未来仍会进行交易 [46] 问题4: 本季度收购项目的过程及可能竞争的资本情况 - 该项目是在非公开市场上以“要么接受要么放弃”的方式呈现给公司，公司迅速行动并完成收购，具体过程需咨询经纪人 [48][49] 问题5: 去杠杆是否通过股权融资和租赁收入实现 - 去杠杆将自然实现，无需额外措施 [51]