财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度FFO为每股0.56美元，较上一季度增加约0.09美元；归属于普通股股东的净利润为每股0.24美元 [12][18] - 董事会宣布2019年第二季度普通股股息为每股0.28美元，将于6月27日支付给6月13日登记在册的股东 [12] - 第四季度末公司流动性约为3.17亿美元，其中现金及现金等价物5500万美元，信贷额度可用2.62亿美元；净债务与EBITDA比率为6.3倍，公司目标是降至5.5倍或以下 [19] - 重申2019年FFO指引范围为每股2.18 - 2.26美元，中点为每股2.22美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 零售组合季度末出租率为97.1%，较2018年第一季度增加约43个基点，300多万平方英尺的零售组合中约有8.9万平方英尺空置 [12] - 过去四个季度签署73份零售租约，约42.9万平方英尺，占零售组合的14%；其中57份租约、约24.4万平方英尺为续租，可比基础上年度现金租金较之前租约增长5.9% [13] - 同店零售现金NOI第一季度降至 - 3.2%，主要因Carmel Mountain Plaza和Solana Beach Towne Centre租金下降 [15] 办公业务 - 办公组合季度末出租率约为92.3%，较去年同期增加约102个基点，270万平方英尺的办公组合中空置率约7.7%，即20.5万平方英尺 [14] - 过去四个季度签署64份新办公租约，约65.4万平方英尺，占办公组合的25%；其中41份租约、约54.4万平方英尺为续租，可比基础上年度现金租金较之前租约增长44.8% [14] - 同店办公现金NOI第一季度增长1.4%，主要因City Center Bellevue新租户或续租租户租金减免到期，部分被Lloyd District组合现金NOI减少抵消 [15] 多户住宅业务 - 同店多户住宅现金NOI增长7.3%，主要因San Diego的Pacific Ridge Apartments和Portland的Hassalo on Eighth运营结果改善；其余多户住宅组合现金NOI增长约2% [16] 混合用途业务 - Waikiki Beach Walk混合用途物业因酒店翻新，第一季度现金NOI下降2.5%，入住率同比下降2.5%，每间可售房收入下降1.4%；零售部分现金NOI同比基本持平，租户滚动12个月销售额为每平方英尺1066美元 [17][18] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度San Francisco和Washington的Bellevue办公市场保持强劲 [10] - Del Mar Heights的A类市场第一季度吸纳量为1.1万平方英尺，公司办公物业吸纳量是其两倍 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于西海岸沿海市场，从San Diego到Seattle和Hawaii，这些市场具有高进入壁垒、人口结构和租户需求良好、当地经济强劲等特点 [9] - 通过持有办公、零售和多户住宅等多种资产类别实现多元化，以创造长期股东价值 [9] - 追求有机和机会性增长，过去八年公司NAV年化增长率和股东年化回报率约为12% [10] - 保持保守的资产负债表和债务状况，致力于运营透明和卓越 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在各方面取得进展，对未来前景乐观，有信心缩小股价与净资产价值差距 [9][11] - 办公市场呈上升趋势，零售业务面临挑战但公司零售组合优质，若能以有吸引力价格收购更多公寓，公司愿意进行相关投资 [39] 其他重要信息 - 第一季度Carmel Mountain Plaza前Sears建筑地面租约终止，公司获得约450万美元非现金租约终止费，FFO每股增加约0.07美元 [18] - 第一季度The Landmark @ One Market的Salesforce.com租约终止成本降低，FFO每股增加约0.01美元 [19] - 公司多户住宅物业租金收入增加，FFO每股增加约0.01美元 [19] - 预计第二季度Waikiki Beach Walk酒店翻新和维修工作增加，将使Q2现金NOI减少约0.015美元/股；一笔投机性租约推迟至第三季度，预计使Q2 FFO减少约0.01美元/股；第一季度ATM股权计划发行约3000万股普通股，包括第二季度初结算的股份，将使Q2 FFO稀释约0.015美元/股 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：同物业NOI全年增长指引是否有变化 - 除零售业务第一季度下降0.3%外，整体与之前预期基本一致；零售业务下降是因为2019年第一季度未收到地面租户租金，且有两到三个月空置期 [23] 问题：零售同物业下降是否仅受Sears交易影响，Carmel Mountain或Solana Towne Centre是否有其他意外租户迁出或租金下降情况 - Solana Beach Towne Centre的Aaron Brothers迁出造成约10万美元影响，这是唯一可观察到的影响 [25] 问题：鉴于公司资本成本改善，发行股权成为可行融资选择，公司对收购的看法是否改变 - 公司一直寻求机会以相同质量资产和增长前景来发展公司；股价接近净资产价值使公司看法更乐观，但因公司高度重视自身投资组合价值，而股市看法不同，收购仍具挑战 [27] 问题：本季度以低于上次公布的净资产价值发行股权的原因 - 公司对债务水平与改善物业的投资机会之间的平衡感到不安，发行股权可缓解债务压力，为未来收购创造机会；此外，3000万美元股权融资中，2000万美元用于偿还7.5%的遗留CMBS债务，其余用于开发成本，公司认为这些资金使用是值得的 [31][32] 问题：Torrey Reserve季度末入住率约86%，年底能否达到90%低段水平 - 公司对Torrey Reserve和Torrey Point的租赁活动感到鼓舞，目前有多个租赁提案和潜在机会，且第一季度公司办公物业吸纳量是当地A类市场的两倍，公司团队有信心实现目标 [35] 问题：从物业类型看，哪些最具吸引力，是否有回避的类型 - 办公组合呈上升趋势，零售业务有挑战但公司零售组合优质，若能以有吸引力价格收购更多公寓，公司愿意进行相关投资 [39] 问题：如何看待Hawaii潜在税收立法情况 - 公司不欢迎增税，正与行业共同努力将影响降至最低；公司99%的物业为永久产权，相信优质物业未来租金上涨将弥补税收增加；若DPD（股息支付扣除）法案通过，对公司投资组合的FFO影响约为0.01美元 [41][43] 问题：Oregon Square开发项目除办公空间外，是否准备动工建设第二栋楼 - 公司即将开始第二栋办公楼的改善工作，但因Portland租金持平、建筑成本飙升，目前经济条件下看不到开发机会 [46] 问题：Kmart空间的租赁意向情况 - 公司正在与几家全国性零售商谈判租赁意向书；Waikele中心位于Oahu中心，毗邻Waikele premium outlet，除Kmart区域外100%出租，客流量大；Safeway正在建设中，预计年底开业，待Safeway开业和中心运营恢复正常后，租赁情况有望改善 [49] 问题：公司是否会考虑发行更多股权进行投资，如何权衡以接近10%的净资产价值折扣出售股权与出售资产的决策 - 公司发行股权会权衡成本与收益，需找到大幅增值的投资机会；从收购角度看，会考虑股权融资成本与净资产价值的关系，若能在短期内收回成本且无杠杆内部收益率高于加权平均资本成本，则投资仍有意义；任何收购都难以立即弥补净资产价值折扣，需从中期角度考虑 [51][55][56] 问题：San Diego办公物业租金低于市场的具体比例，以及到2020年底约15% - 16%的办公租约到期的潜在上行空间 - Portland的VA和IRS租约租金远低于市场，IRS将续租全部空间，VA将退还约三分之一空间，公司正在评估租金调整；San Francisco约8万平方英尺租约到期，已收到两份报价并进行了回应，预计本周收到回复，情况乐观 [58][59] 问题：Portland公寓租赁市场的需求和定价情况 - Portland公寓租赁市场竞争激烈，产品供应多；公司公寓组合长期价值高，重置成本比当前租金高30% - 40%，但目前经济环境下租金无法体现其价值；公司通过更经济的运营方式取得了一定改善 [62] 问题：如何考虑在现有物业中增加多户住宅开发作为零售和办公的补充，以及这部分对NOI的增长贡献 - 公司过去有很多开发经验，愿意考虑多户住宅开发，但目前开发和再开发项目较多，今年将花费8000 - 9000万美元改善现有物业，且Portland和San Diego进入壁垒较高，目前未看到合适机会 [64] 问题：Torrey租赁的租户需求来自哪些行业 - 租户需求来自两家制药公司（一家上市、一家未上市）和一家医疗设备公司，需求溢出自UTC Campus Pointe Life Science和Torrey Pines [67]