财务数据和关键指标变化 - 2018年第四季度，公司FFO为每股0.47美元，归属普通股股东的净利润为每股0.14美元，FFO较第三季度下降约0.06美元 [15][26] - 2019年FFO指引中点提高0.06美元至每股2.22美元，预计2019年FFO有机增长超6%，2020年超8%，2020年EBITDA增长超12% [19][20] - 第四季度末，公司流动性约3.34亿美元，包括4800万美元现金及现金等价物和2.86亿美元信贷额度，净债务与EBITDA比率为7.2倍，预计2019年Q1降至6.1倍，Q2回升至约7倍，Q3降至6.6倍，Q4降至6.0倍，2020年Q4降至5.7倍 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 过去四个季度签署78份零售租约，约31.7万平方英尺，占零售组合10%，其中63份约23.9万平方英尺为续租，可比基础上年度现金租金较之前租约增长3.6% [21] - 第四季度同店零售现金NOI增长3.8%，主要因卡梅尔山广场、洛马圣菲和阿拉莫采石场市场购物中心租金增加，以及2017年收购的Gateway市场购物中心租赁费用减少 [22] 办公业务 - 季度末办公组合出租率约90.9%，同比提高约250个基点，空置率约9.1%，即24.2万平方英尺，占270万平方英尺办公组合 [21] - 第四季度签署的可比新租约和续租约现金基础和直线百分比变化分别约为64%和96%，主要受谷歌租约推动 [16] - 第四季度同店办公现金NOI增长4.9%，主要因贝尔维尤城市中心新租户租金减免到期 [22] 多户住宅业务 - 太平洋岭公寓2018年第四季度总收入继续增长约8%，主要因基本租金增加，租赁费用下降3%，同店现金NOI增长9.1% [22][23] - 波特兰Hassalo on Eighth的多户住宅组合现金NOI增长约3%，主要因基本租金和其他物业收入增加，租赁费用减少 [24] 混合用途业务 - 怀基基海滩步行街（包括Embassy Suites酒店和零售部分）第四季度同店现金NOI（不包括重建）增长1.8%，酒店部分增长约14%，主要因ADR同比增长约5.8%，零售部分下降约8%，主要因百分比租金减少和维修保养费用增加，租户滚动12个月销售额仍高达每平方英尺1112美元 [24][25] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山和华盛顿贝尔维尤的办公市场保持强劲，公司在旧金山与谷歌签署重要租约，将对2019年及以后的收益做出重大贡献 [13] - 圣地亚哥办公市场竞争激烈，但公司对租赁执行时间持乐观态度，Torrey Plaza需净吸纳约3.8万平方英尺达到92%的稳定出租率，目前有2.6万平方英尺正在积极提案中，Torrey Point与eMolecules签署7.31万平方英尺新租约，还有几个大型交易正在洽谈中 [46][47] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦七个方面：专注从圣地亚哥到西雅图和夏威夷的沿海西海岸市场；资产类别多元化，涵盖办公、零售和多户住宅物业；实现有机和机会性的持续增长，过去八年年化增长率约12%，年化总股东回报率约12%；保持保守的资产负债表和债务状况；注重环境可持续性和社会责任；引入前沿技术到物业和业务运营；致力于透明、卓越和成功 [11][12] - 公司将继续专注于为股东增加资产价值和现金流，不会过于关注过去的资产组合比例，将从创业角度考虑如何继续增加净资产 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对未来前景持乐观态度，认为凭借高质量的沿海西海岸业务重点，未来几年有明确的有机增长路径，现有EBITDA的有机增长将使净债务与EBITDA比率逐步下降，还可通过明智的增值收购等机会创造长期股东价值，缩小股价与净资产价值的差距 [19][20] 其他重要信息 - 第四季度，公司在夏威夷怀基基中心继续翻新前凯马特大楼，已开始与多家全国性零售商进行租赁谈判并开始协商意向书，西夫韦商店预计第四季度开业 [13] - 公司对波特兰俄勒冈广场的一座现有小型办公楼的翻新接近完成，已与潜在整楼用户进行意向书谈判 [14] - 2018年11月底，圣地亚哥卡梅尔山广场购物中心的前西尔斯商店破产关闭，导致租赁入住率从第三季度的98.8%降至第四季度末的77.4%，12月底与地面承租人达成租赁终止协议，该交易于2019年1月完成，公司将在2019年第一季度记录450万美元的终止费用，不到三周后，公司与一家全国性家居装饰零售商签署了前西尔斯大楼约10.8万平方英尺的10年租约，预计2019年第一季度零售租赁入住率回升至约98%，预计该新租户每年将使FFO增加约103万美元，租户改进费用极少 [17][18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：450万美元租赁终止费用如何提高公司指引 - 公司将450万美元减去约80万美元，以反映将原指引中的一些投机性租赁推迟到2019年以后的季度，净影响为约367.1万美元，从而提高了指引 [31] 问题2：卡梅尔山广场1.03的增长是年化影响还是直线租金开始后的下半年影响，租金与该中心每平方英尺30美元的平均租金相比如何 - 1.03的增长是年化影响，新租户租金约为每平方英尺15 - 16美元加三重净租金，与同类型大盒子租金相似，每平方英尺30美元的平均租金可能包含了一些小商店的租金 [35][36] 问题3：地面租赁何时到期，2019年指引中是否已考虑地面租赁收入 - 地面租赁于1月底到期，2019年指引中已考虑该收入，但影响不到0.01美元 [37] 问题4：450万美元的终端价值是如何确定的 - 根据确定终止费用的具体指引，公司考虑放弃的剩余地面租赁义务的折现价值，该租赁原定于2023年到期，公司获得了10.8万平方英尺的建筑物，通过评估放弃的权益来确定价值，并与外部审计师进行了充分讨论以确保准确呈现 [39][40] 问题5：谷歌租约使办公室NOI大幅增加，公司如何考虑重新平衡投资组合 - 公司首要关注为股东增加资产价值和现金流，不会过于关注维持过去的资产组合比例，将从创业角度考虑如何继续增加净资产 [43] 问题6：圣地亚哥办公市场情况如何，对租赁执行时间的乐观程度是否有变化 - 公司对圣地亚哥租赁执行时间持乐观态度，但该市场竞争激烈，负责圣地亚哥办公室租赁的Steve Center工作出色，Torrey Plaza需净吸纳约3.8万平方英尺达到92%的稳定出租率，目前有2.6万平方英尺正在积极提案中，Torrey Point与eMolecules签署7.31万平方英尺新租约，还有几个大型交易正在洽谈中 [46][47] 问题7：与新家居装饰店的租约期限、是否有租金增长，租户何时入住和产生现金流 - 租约期限为10年，每五年有租金增长，租户预计本周五开始施工，约4 - 5个月后开业，公司预计第三季度开始计入直线租金，第四季度开始产生现金流 [52][53] 问题8：将前西尔斯大楼租给另一个大盒子租户而不是重新开发成小空间以获得更高租金，从净资产价值角度看是否是更好的长期决策 - 从市场角度考虑，周边已有很多大盒子，潜在租户有限，重新开发涉及租赁风险、时间成本和资本成本，而目前的交易没有空置期，资本成本最低且具有确定性，从净现值角度看是合理的 [56][57] 问题9：对增量租赁终止费用的当前展望如何，是否愿意与希望提前终止租赁的租户进行谈判 - 这是个案处理，逻辑和利益都会考虑，如果有机会会尽量利用，但会公平对待所有租户，2018年和2019年的终止费用大致相等，FFO增长不受终止费用影响 [59][60] 问题10：Torrey Point项目还需要签署多少份租约才能填满，是否有足够的活动使其在年底前稳定下来 - 还需要签署3 - 4份租约，最多5份，公司认为有足够的活动使其在年底前稳定下来 [63][64] 问题11：Torrey Reserve项目修改了多少空间，租金有何提升 - 修改了约4万平方英尺的空间，包括租户空间和公共空间的翻新，租金有明显提升，公司在交易中表现出色，通过提前建造样板间等方式吸引租户，与Mariner Wealth Management的租约就是成功案例 [65][67][68] 问题12：Embassy Suites翻新项目何时动工，是否按上季度描述进行 - 胡拉塔的油漆和粉刷项目已经开始，预计2019年全年进行，并将延续到阿罗哈塔，房间内硬商品的翻新项目预计2019年第三季度开始，持续到2020年，公司将按此顺序进行，避免混乱 [71][72] 问题13：出售圣安东尼奥资产并将资金用于股票回购的看法，以及对圣安东尼奥和西海岸市场的展望 - 圣安东尼奥的物业非常优质，公司寻找了十年都未在西海岸找到同样好的替代物业，公司作为中型REIT希望扩大规模，更具机构性，因此股票回购不在议程上 [74] 问题14：对Prop 13变更潜在影响的看法 - 公司不确定立法机构会如何行动以及市场会有何反应，但认为西海岸市场的创新、就业创造和气候优势将使其在中期克服政府带来的任何影响 [76] 问题15：董事会计划的现状，预计2019年或2020年对董事会做出哪些改变 - 公司将提名一名有丰富经验的女性加入董事会，长期担任董事会成员的Larry Finger将转为顾问，公司将遵守加利福尼亚州的相关法律 [78]