财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度GAAP净收入为970万美元，即每股0.33美元；核心收益为1070万美元，即每股0.37美元。全年GAAP净收入为3700万美元，即每股1.28美元；核心收益为4060万美元，即每股1.41美元 [13] - 2019年全年股息为每股1.32美元，较2018年增加0.16美元，连续四年核心收益完全覆盖股息 [8] - 2020年1月公司以账面价值108%的增值基础筹集7300万美元普通股，使账面价值从每股14.77美元增至每股14.92美元 [11] - 2019年末债务与股权比率为3.1倍，符合目标 [16] - 预计当前预期信用损失（CECL）准备金在480万美元至670万美元之间，约占总贷款承诺的25至35个基点 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第四季度新关闭6笔贷款，承诺总额2.5亿美元；全年关闭18笔新贷款，承诺总额7.77亿美元 [14] - 2019年第四季度资金总额为2.6亿美元，全年资金总额为6.8亿美元 [14] - 截至2019年12月31日，贷款组合包括50笔贷款，未偿还贷款承诺为19亿美元，未偿还本金余额为17亿美元，较2018年末增长约10% [15] - 2019年末，93%的贷款组合为浮动利率贷款，内置平均约1.76%的LIBOR下限，另外2%为固定利率贷款，总体95%的贷款对LIBOR下降有一定保护 [15] - 基于2019年末1.76%的LIBOR，61%的贷款LIBOR下限处于实值状态或为固定利率 [16] - 2019年第四季度有1.15亿美元贷款偿还，全年偿还总额为4.82亿美元，低于预期 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为美国商业房地产基本面保持有利，得益于整体经济持续强劲以及供需动态平衡 [9] - 公司在17个州有投资，业务覆盖洛杉矶、旧金山、芝加哥、亚特兰大、丹佛和纽约等市场 [9][10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续利用Ares管理平台和房地产股权团队资源创造更多贷款发起机会，并有效评估潜在信贷 [11] - 保持严格尽职调查和承销流程，注重贷款结构和房地产质量 [12] - 采取资本效率的纪律性方法，优化借款成本和整体费用负担 [12] - 期望通过上述举措实现业务增值扩张 [12] - 行业对优质贷款的竞争依然激烈，但公司在许多市场和物业板块仍能找到有吸引力的相对价值机会 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国商业房地产基本面因整体经济持续强劲、供需动态平衡而保持有利，但鉴于经济周期时长和特定事件驱动风险，公司会保持适当谨慎 [9] - 公司对现有投资组合表现有信心，无减值情况，且新的投资机会管道强劲 [10][11] - 公司认为有机会扩大市场份额，以增值方式扩展业务，为股东创造价值 [19] 其他重要信息 - 公司董事会宣布2020年第一季度股息为每股0.33美元，将于2020年4月15日支付给2020年3月31日登记在册的股东 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是什么吸引您担任该职位，以及如何更好地利用Ares平台实现预期结果 - 吸引因素是Ares平台产品丰富、团队出色，房地产债务和股权业务协同效应良好，有利于寻找和执行独特机会 [21] - 增长路径上，债务和股权业务联合执行有提升空间，将使ACRE平台受益 [21] 问题2: 是否会向ACRE业务添加股权或更长期限资产，以及如何利用股权业务 - 无进入股权业务的意图，将保持对债务业务的纪律性 [23] - 未来可能寻找更长期限资产，目前主要是在日常承销中借助协同效应，如与股权基金在相近资产上的合作 [23] 问题3: 如何看待2019年获得的工业贷款机会，与其他公司有何不同 - 工业是公司重点关注领域，在股权业务方面有专业知识 [27] - 债务业务中工业领域机会有限，因其业务具有二元性，但2019年第四季度业务量增加反映了业务流的改善 [27][28] 问题4: 股息政策是年度决策还是临时决策 - 股息是长期决策，按季度评估，但会综合考虑年度收益目标和生产情况 [30] - 董事会和管理层按季度审查股息，历史上第一季度会重点关注，公司连续四年核心收益覆盖股息，未来将继续保持股息增长、稳定和一致 [30][31] 问题5: 投资组合加权平均剩余寿命是否为完全展期基础，一年半后能否以类似回报水平重新配置资本 - 加权平均剩余寿命指初始到期日，非展期到期日，这是公司有意为之，偏好短期浮动贷款以适应宏观经济变化 [34][35][36] - 公司有信心继续发起贷款，超过还款额，并通过Ares仓库线管理还款和新发起的时间，确保回报 [36] 问题6: 目前杠杆回报是否与过去几个季度一致 - 公司认为杠杆回报与过去几个季度一致，能找到符合目标ROE且风险相似的资产，同时负债端资本效率提高 [37] 问题7: 贷款到期日推迟的原因，以及对加利福尼亚州一笔1100万美元住宅贷款修改的评论 - 公司贷款针对处于业务转型的优质资产，业务计划执行时间可能与原计划不同，贷款修改和展期是正常业务操作 [39][40] - 贷款修改可收取费用、提高利率，并可能要求额外抵押品等保护措施 [40][41] 问题8: 加利福尼亚州贷款的性质和项目情况 - 该贷款是单户住宅开发项目，是公司在该领域的唯一敞口 [43] - 项目执行时间较长，但不认为会影响抵押品价值或造成减值，修改贷款获得了更好的经济条件和额外抵押品 [43] 问题9: 对Freddie Mac K系列计划及购买其中B部分的看法 - 目前不是公司关注重点，此类证券收益率压缩，公司技能和目标收益率更适合直接房地产贷款发起，而非集合形式 [45] 问题10: 2020年初至今无还款，2月和3月到期贷款的情况及预期 - 2月有两笔贷款到期，3月有三笔贷款到期，各情况不同 [49] - 预计多数贷款将按预期到期还款，部分贷款正在协商展期，展期时会争取更好的经济条件和结构 [49] 问题11: 贷款展期时利率条款如何协商 - 无通用规则，根据未偿还本金余额与抵押品价值协商，以实现去杠杆化 [51] - 会根据情况收取费用、提高利率，短期展期较常见，总体认为展期能改善公司地位 [51] 问题12: 公司如何利用Ares平台，期望的发起量和投资组合增长情况 - 房地产信贷是Ares业务的自然延伸，公司有能力提升内部发起能力，可通过多种方式实现 [53] - 第一季度承诺额创纪录，管道强劲，将继续扩大发起范围，增加平均贷款规模有利于平台扩展 [53][54] - 公司有多种资金来源，为业务增长做好准备，同时保持信贷纪律，有信心管理还款并实现充分投资 [55][56] 问题13: Ares仓库线上的贷款是否算REIT的未融资承诺，是否有CECL准备金 - 贷款在Ares仓库线时，ACRE账上无记录，无承诺和CECL准备金 [58] - 只有ACRE购买贷款后，才会在资产负债表上反映相关信息，包括CECL准备金 [58] 问题14: 公司扩大业务规模对提高ROE的机会和所需规模 - 无明确规模目标，1月的融资和平台定位已使公司从规模中受益，体现在借款成本降低 [60] - 公司将继续保持资本筹集的纪律性，发起管道透明度越高，越有信心利用不同资本结构 [60] 问题15: 规模扩大对G&A费用和专业费用的影响，以及这些费用与投资组合增长的关系 - G&A费用大多为固定金额，近期7300万美元股权融资使资本基础增加约17%，预计固定费用无变化，新增资本的净ROE将高于之前 [62] - 规模扩大可通过分摊固定费用和获得更好的融资成本提高ROE，即使贷款利差不变 [63] 问题16: M&A是否仍是公司优先事项，还是更注重有机增长 - M&A仍是可行且有吸引力的增长机会，公司作为Ares家族一员有更多机会 [65][66] - 但会谨慎进行，以实现协同增长和提高ROE为目标 [66] 问题17: 西切斯特酒店REO投资组合的收益贡献预期，如何计算 - 2019年第一季度中期接管酒店，当年数据不完整，且酒店业务有季节性，第三季度通常较淡，难以按季度年化收益 [68] - 2019年酒店EBITDA超预算约5%，有良好增长，完成部分资本支出项目后年末会议流量增加，公司将积极管理并适时出售 [69] 问题18: 第一季度与第三季度收益的比较 - 第二和第四季度通常较强，第一和第三季度较弱，难以精确比较第一和第三季度，业务按月有变化 [70] 问题19: 财务杠杆应如何建模，长期杠杆假设是多少 - 公司目标是保持约3倍的杠杆比率，根据贷款和投资组合情况调整融资 [72] - 过去曾因某些融资结构选择更高杠杆，总体业务ROE模型基于约3倍杠杆 [72][73]