财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度GAAP净收入为900万美元，即每股普通股0.31美元，核心收益为970万美元，即每股0.34美元，今年前九个月的核心收益为每股1.04美元，超过了同期支付的每股0.99美元股息 [11] - 截至9月30日，贷款组合包括47笔贷款，未偿还本金余额为15亿美元，较2019年第二季度增长3%，投资组合加权平均无杠杆有效收益率为6.9% [12] - 杠杆率保持稳定，债务与股权比率为2.9倍，96%的贷款为优先头寸 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度新发放五笔高级浮动利率贷款，新承诺总额为1.93亿美元，季度总资金为1.69亿美元 [11] - 自季度末以来，又完成了三笔总计1.26亿美元的贷款，使年初至今的承诺额达到6.52亿美元，比2018年同期增长38% [9] - 目前正在审查和报价且处于更高级阶段的金额比2018年同期增加了30%以上 [9] - 第三季度有1.19亿美元的贷款还款，使今年前三个季度的还款额达到3.67亿美元，预计第四季度还款额将大幅增加 [15] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行战略计划，在美国各地扩展平台，开设新办事处，增加人才，提高业务发起能力，拓宽产品供应，以保持更充分的投资并获得有吸引力的风险调整后回报 [7] - 公司专注于在各类房产和产品中寻找最佳相对价值，对交易保持高度选择性，年初至今完成的交易不到审查交易的5% [10] - 行业在第三季度对国债收益率下降进行了调整，第四季度业务管道情况良好，同比表现优于以往，这得益于公司建立更广泛区域业务和与股权团队更紧密合作的战略 [28] - 公司在构建LIBOR下限方面表现出色，借款人对此更加关注，但整体结构良好，未发现结构性条款方面的问题，房地产基本面在长期扩张中表现良好 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前处于有利地位，董事会经验丰富，管理团队能力强，有信心在新CEO的带领下实现持续强劲和盈利的增长 [17][18] - 基于第四季度初投资活动的改善以及贷款组合和资产负债表对LIBOR的结构安排，预计第四季度收益将超过第三季度，有信心连续第四年用核心收益覆盖全年股息 [15] 其他重要信息 - 公司首席执行官Jamie Henderson将于12月5日卸任，但将继续担任董事会董事，并在公司工作至今年年底，新CEO为Bryan Donohoe [6] - 公司在其网站的投资者资源部分发布了收益报告演示文稿 [4] - 会议中的评论包含前瞻性陈述，存在风险和不确定性，公司不承担更新此类陈述的义务 [5] - 公司使用某些非GAAP财务指标来衡量经营业绩，这些指标不应孤立看待或替代按照公认会计原则编制的指标，且可能与其他公司使用的类似指标不可比 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度还款增加的情况，特别是2 - 4月到期的四笔住宅公寓贷款的情况及是否预计到期偿还或展期 - 预计第四季度还款活动将增加，目前已还款超过1亿美元，预计第四季度总还款额在2.5 - 3亿美元之间 [21] - 其中一笔1750万美元的佛罗里达高级贷款已偿还，另外两笔分别将于2020年2月和3月到期，预计将在到期日左右偿还 [22] 问题2: 公司是否使用了Ares的融资工具，以及在还款放缓的情况下对该工具的使用和获取的看法 - 过去一个季度未使用该融资工具，但它对业务发起活动有很大帮助，让发起人有信心确保承诺的贷款有资金支持 [24][25] - 公司的主要目标是充分利用现有资产负债表和资本，目前尚未动用该工具，未来会在充分部署现有资本后考虑使用 [25][26] 问题3: 竞争市场情况，借款人是否对LIBOR下限提出更多异议，以及其他竞争对手在承销方面的情况 - 行业在第三季度有小波动，第四季度业务管道良好，同比表现更佳，这得益于公司的战略实施 [28] - 团队在构建LIBOR下限方面表现出色，借款人更加关注，但仍能达成协议，整体结构良好，未发现结构性条款方面的问题，房地产基本面良好 [29] 问题4: 关于LIBOR敏感性，是否可以认为目前已实现了LIBOR下降50个基点带来的约0.08美元收益的一半，以及LIBOR预测是否是第四季度收益将好于第三季度的原因之一 - 预计第四季度收益将超过第三季度，部分原因是LIBOR下降带来的积极影响，公司已经历了约25个基点的LIBOR变化 [33] 问题5: 关于股息，假设第四季度股息不变，是否认为已满足分配应税收入的要求，以及未来是否考虑特殊股息或提高股息率 - 从税收角度看公司状况良好，有办法管理REIT分配要求，之前出售房利美和房地美抵押贷款业务有未分配的应税收益，已缴纳一些消费税 [37][38] - 董事会和管理层在设定股息时会考虑多种因素，特殊股息是一种可考虑的选择，但目前无法给出未来股息的展望 [36][39] 问题6: 目前在业务管道中以及未来预计的增量杠杆回报情况，考虑到近期降息、可能的进一步降息、利差压缩和LIBOR下限等因素，低两位数的内部收益率是否仍可实现 - 公司专注于中端市场，业务模式良好，利差压缩情况有所缓解甚至有所扩大，目前杠杆净资产收益率仍处于低两位数，对业务现状和资产负债表有信心 [42][43] 问题7: 已完成和正在进行的贷款管道中，贷款的地理区域、房产类型、利差等情况，以及与之前关于杠杆回报的评论如何契合 - 已完成贷款的特征与公司历史和投资组合一致，预计相关指标不会有重大变化，贷款的预期杠杆净资产收益率与整体回报一致，公司因资产负债表规模较小，在交易选择上更具选择性 [45] 问题8: 本季度两笔公寓夹层贷款（一笔在纽约，一笔在夏威夷）的修改情况，借款人业务计划的执行情况，是否预计全额偿还或可能出现减值 - 夏威夷贷款延长了到期日，预计将在新的到期日（2020年3月）左右偿还 [48] - 纽约贷款的修改是由于开发商建设单元组合的变化，该贷款2021年5月到期，目前未发现减值情况 [49] 问题9: 纽约公寓贷款的每平方英尺承销出售价值以及整个投资组合的情况 - 公司谨慎对待借款人的业务计划，会进行深入的市场和贷款价值比分析 [51] - 公司一直避免涉足主要大都市的豪华和超豪华公寓项目，认为该领域存在重大风险，目前专注于有大量需求的中端产品项目 [52] 问题10: 与同行公司相比，公司在何处看到相对价值机会，以及本季度贷款组合起源与整体组合相比，向更防御性资产类别转移是暂时现象还是更具战术性的举措 - 公司的每笔交易都要经过全球投资委员会审核，该委员会具有丰富的专业房地产经验，过去几个季度审核的严格程度有所提高，投资组合构成反映了这一点，公司一直较为保守，最近几个季度更加保守 [55][56]