财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度GAAP净收入为850万美元，摊薄后每股收益为0.30美元；核心收益为910万美元，摊薄后每股收益为0.32美元 [12] - 第一季度加速发放的手续费低于每股0.005美元，而过去平均每季度约为每股0.02美元 [13] - 董事会宣布第二季度股息为每股0.33美元，按年化计算，基于昨日每股15.20美元的收盘价，股息收益率为8.7% [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度发起五笔高级浮动利率贷款，承诺金额为2.75亿美元，其中2.34亿美元在ACRE，4100万美元在Ares Warehouse，几乎是2018年第一季度发起的贷款承诺量的3倍 [8] - 截至2019年3月31日，投资组合包括45笔贷款，未偿还本金余额为16亿美元，其中98%的贷款与1个月伦敦银行同业拆借利率挂钩，92%的贷款设有LIBOR下限 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国房地产基本面仍然有利，中端市场向优质赞助商提供有吸引力的房产贷款具有较强的相对价值 [10] - 截至季度末，已完成两笔额外贷款，以德州和北卡罗来纳州的办公物业为抵押，新承诺总额为5900万美元，所有已完成贷款的总杠杆回报率接近低至中两位数 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于扩大发起团队和地理覆盖范围，紧密整合股权和债务团队，以增加业务机会来源 [10] - 公司将继续利用Ares Warehouse，进一步降低资本成本和一般及行政费用，以提高收益 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国房地产基本面有利，公司在中端市场贷款中看到了有吸引力的相对价值 [10] - 公司对2019年剩余时间的业绩持积极态度，预计收益将受益于更典型的加速手续费水平、借款成本和一般及行政费用的降低 [13] - 公司对拥有的酒店业务前景感到乐观，预计在成功融资后，股权回报率将达到或高于之前的高级贷款 [17] 其他重要信息 - 2019年3月8日，公司将一处位于纽约州塔里敦的万豪品牌酒店转换为自有房地产，初始公允价值为3860万美元，约合每间客房8万美元 [14][16] - 公司内部资产管理团队已启动战略计划，以改善酒店运营、增加团体销售并完成宴会厅的翻新 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度关闭的四笔贷款中，已发放金额仅占总承诺金额的52%，这些贷款的性质如何？ - 其中一笔贷款是过渡性资产，但不是建设贷款，在关闭时未发放任何资金，但后续会迅速发放，这是承诺金额与已发放金额存在差异的主要原因 [20] 问题2: 公司在学生住房领域的投资偏好如何？ - 公司在学生住房领域的投资占比不到10%，偏好靠近校园、入学人数增长、无新供应竞争的高质量房产，且对该领域的投资组合和承销能力有信心 [23][24] 问题3: 2019年剩余时间内，预计还款占3月31日16亿美元投资组合的百分比是多少？ - 过去还款额低至4亿美元，高至7亿美元，还款情况具有偶发性。2018年还款高于平均水平，预计2019年还款低于平均水平，大部分还款将在第二季度或第三季度初进行，全年还款额预计处于4 - 7亿美元区间的较低端 [26] 问题4: 公司目前的资金部署情况如何？ - 公司使用Ares Warehouse来管理不同的流动性需求，第一季度有一段时间现金不足以资助一笔4050万美元的贷款，因此将其放入Ares Warehouse。随着还款和资产融资，预计现金将可用，可将该贷款转入ACRE资产负债表，未来公司将推动ACRE资产负债表更充分地部署资金 [30][32][33] 问题5: 对自有酒店进行杠杆融资后，回报是否会有波动性和季节性？ - 酒店资产的现金流存在一定波动性，部分是由于装修计划，部分是由于市场干扰，但该酒店自1981年以来一直由万豪品牌管理，具有一定稳定性。公司认为有足够的缓冲，预计融资后回报将达到或超过之前作为贷款人的收益，且酒店运营收入有望进一步增长 [35][36][37] 问题6: 酒店的财务数据是从3月8日到季度末的吗？基于之前展示的收益率，该物业的净营业收入应该是多少？ - 财务数据是从3月8日到季度末的。由于存在季节性因素，难以根据短期数据推断，2018年该物业的净收入在扣除家具、固定装置和设备储备之前约为400万美元 [40][42] 问题7: 酒店的翻新计划是什么，预计在每间客房或其他区域花费多少？ - 未来的翻新计划主要涉及宴会厅区域，包括地毯、墙壁和天花板处理等。大部分翻新所需资金已存入家具、固定装置和设备储备账户 [44][45] 问题8: 酒店的预计持有期是多久？ - 公司预计在未来12个月内不会将该酒店推向市场，希望完成业务计划和翻新计划，继续提高每间可售房收入和净营业收入，然后再出售 [46] 问题9: 投资组合中设有LIBOR下限的贷款的平均下限是多少？ - 截至2019年3月31日，设有LIBOR下限的贷款的平均下限为1.48%，92%的贷款设有LIBOR下限 [52] 问题10: 从Ares和赞助商的角度来看，为何会出现目前的结果？ - 这是一笔协商交易，没有进行 foreclosure。借款人由多个投资者组成，他们可能对酒店有不同的利益和现金流优先级。公司认为自己处于更好的位置来完成酒店的业务计划、翻新和增加现金流，因此决定接管该资产 [54][55][56]