财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度，公司摊薄后每股FFO为0.31美元，摊薄后每股正常化FFO为0.30美元，连续两个季度超出预期 [22] - 公司上调全年指导范围，正常化FFO为每股1.16 - 1.20美元，较2021年增长10%，若实现，2022年将是公司历史上盈利最好的一年 [22] - 本季度稳定运营物业入住率提高20个基点，达到97.3%，其中办公组合表现突出，入住率达97.9% [23] - 本季度GAAP基础上，投资组合同店净营业收入增长6%，现金基础上增长7.4%，其中多户住宅部分在GAAP和现金同店净营业收入方面均增长12.5% [23] - 2022年第二季度，稳定投资组合债务与稳定投资组合调整后EBITDA杠杆降至5.5倍 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公组合方面，商业续租利差在GAAP基础上为13.1%，现金基础上为正；自年初以来，除45万平方英尺的续租外，还租赁了超过15万平方英尺 [24] - 零售组合方面，商业续租利差在GAAP基础上为9.9%，现金基础上为正 [24] - 多户住宅组合方面，单位置换指标为8.1%，高续租利差和运营重点使团队提高了效率，降低了每单位的费用，实现了较高的净营业收入增长 [24] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略强调A+级物业，认为各类资产能在多数商业周期中跑赢竞争对手，注重在每个资产类别中持有优质物业，以在任何宏观经济背景下维持较高租金 [7] - 公司计划出售非核心资产，为开发项目提供资金，若房地产投资信托基金股权市场不稳定，未来将继续通过出售高价值非核心资产为增长提供资金 [10] - 公司采用混合和展期债务策略，将利率风险敞口上限延长至2024年，同时逐步转向更无担保的资产负债表，计划将信贷安排中的定期贷款和循环信贷额度各增加1亿美元 [15][28] - 公司计划将季度股息逐步恢复到疫情前水平，上周董事会投票将股息支付提高12%，至每季度0.19美元 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前市场不稳定，但公司资产组合价值高，出售非核心资产的交易表明了这一点，且公司有足够资金满足开发需求，预计开发项目的预期收入将转化为未来的FFO [9][10] - 公司对未来增长轨迹充满信心，认为公司已基本实现2020年制定的长期增长目标，具备选择性追求新投资机会的能力，即使面临经济衰退也能继续发展 [18] - 公司预计2022年剩余时间运营表现将继续出色，指导范围的提高主要得益于盖恩斯维尔多户住宅资产的强劲租赁和高入住率以及续租利差 [31] 其他重要信息 - 公司新增Dennis Gartman为独立董事，其资本市场专业知识和财务敏锐度将对公司有益 [19] - 公司第三方建筑业务积压订单接近5.5亿美元，为公司历史最高水平 [53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司开发管道的情况以及未来6 - 12个月的开发计划 - 公司表示开发项目页面进行了调整，以反映保守态度和对资本的谨慎使用，目前有很多项目正在审查中，待确定下一步行动后会向市场传达 [39][40] - 推进项目取决于具体交易，目前资金和融资不是问题，关键在于项目是否符合战略核心目标以及收益率情况，公司会采取谨慎的承保方法 [42] 问题2: 夹层投资组合中Interlock贷款的情况以及夹层计划的未来预期 - Interlock是亚特兰大的大型混合用途资产，目前已出租90%，开发商正在接受收购报价，基本情况是今年晚些时候出售并还清公司贷款，若资本回报率合适，公司也可能收购该资产 [44] - 公司预计夹层计划会有一些小的增加，明年可能会有一两个项目转化为夹层机会，该计划总额将达到约8亿美元 [45] 问题3: 夹层优先投资的承保利率要求以及市场情况 - 公司希望夹层投资的利率与资本成本有两位数的利差，目前利率要求将升至中高个位数，除健康市场的多户住宅项目外，开发商可能难以获得此类资本 [48] 问题4: 完成现有四个开发项目还需筹集多少资金以及下半年开发启动的资金安排 - 公司模型显示目前资金足以支持项目至今年及明年，预计未来六到八个月夹层贷款将有大量还款，无需进一步出售资产 [50] - 目前公司流动性约1.4亿美元，加上公寓销售净收入、夹层融资还款和战略再融资，资金可满足所有资本需求 [51] 问题5: 第三方建筑业务的人员和产能情况 - 该业务积压订单为公司历史最高，将带来历史上最好的第三方建筑费用收入年份之一，明年可能也是如此 [54] - 人员方面，部分项目年底结束，且大部分积压订单集中在巴尔的摩港点，便于管理，公司仍在积极招聘，但不希望过度扩张业务 [54][55] - 公司不会拒绝与长期合作伙伴的优质项目，但目前不打算大幅扩大客户群，以维护客户关系和声誉 [57][58] 问题6: 关于杠杆率的看法以及增加贷款和进行机会性购买对杠杆率的影响 - 公司目标是将净债务与EBITDA比率保持在5.5倍左右，不会提高该杠杆指标，会在增加物业时保持该指标稳定 [61] - 公司通过战略解除资产抵押、优化资本使用和在开发管道中加杠杆，将开发项目纳入稳定投资组合时再降低杠杆率，预计杠杆率不会偏离5.5倍范围太多 [62] - 8.3倍的杠杆率包含了优先股权益，若收回所有夹层贷款或按成本出售所有开发项目，杠杆率将为5.5倍 [64] 问题7: 若增加夹层业务，是否会超出资本范围以及是否需要筹集更多资金 - 公司表示若增加夹层业务，会使用夹层业务的资金来支持开发管道，不会超出资本范围 [65] - 目前公司不打算出售低价股票来筹集资金，除非有不可错过的机会，否则会保持稳定增长轨迹 [67] 问题8: 建筑成本增加对收益率和承保的影响 - 公司在承保时非常保守，会考虑当前建筑成本和预期的成本上升因素，预计这将有助于缓解成本增加的影响 [70] - 不同项目情况不同，如南方邮政项目建筑成本增加4.4% - 4.5%，但租金也在增长，且该项目进入壁垒高；T. Rowe Price项目收益率固定；地块4项目成本增加约2500万美元，但租金也有增长，收益率受影响不大 [71][73][74] 问题9: 多户住宅组合中租金与收入的比例以及租户对租金上涨的承受能力 - 公司不具体跟踪租金与收入的比例，其物业主要面向白领用户 [76] - 第二季度多户住宅部分的坏账为13.8万美元，约占收入的0.5%和约占净营业收入的1%，且呈下降趋势，公司对租金收取情况不担心 [77]