财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司实现每股FFO 0.24美元，每股正常化FFO 0.27美元；全年FFO为1.05美元，正常化FFO为1.07美元，较2021年原指引中点增长7% [20] - 2021年全年，公司同店NOI在GAAP基础上增长2.5%，现金基础上增长6.3%，其中多户住宅增长超10%；第四季度同店NOI在GAAP基础上增长4.7%，现金基础上增长7.9% [21][22] - 2021年，公司股票从疫情低点反弹，总回报率达45%，股息在过去12个月从每股0.44美元增至0.68美元，增幅超50% [20] - 2022年正常化FFO指引中点为1.13美元，较2021年增长5.6% [10] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 2021年各指标同比增幅创历史新高，预计未来交付单元数量增长55%，NOI将大幅上升 [14] - 2021年第四季度同店NOI在GAAP和现金基础上均增长17%，连续三个季度实现两位数增长 [21] 办公业务 - 办公物业入住率、同店NOI和续租利差表现出色，未来几年租约到期量少，约一半办公NOI来自甲级建筑的投资级租户 [15] - 2021年第四季度办公物业入住率为97%，续租利差在GAAP基础上为8.9%，现金基础上为3.6%；全年续租利差在GAAP基础上为9%，现金基础上为4.9% [20][22] 零售业务 - 零售物业入住率已从疫情中完全恢复，同店NOI和续租利差表现强劲，预计通过租金增长和收购实现可靠增长 [16] - 2021年第四季度零售物业入住率为96% [20] 开发业务 - 除哈里森堡公寓预计今年春季开工外，所有项目均进展顺利，预计价值创造将超过20%的传统目标，主要因多户住宅资本化率压缩 [17] 收购业务 - 过去14个月收购6处物业，总价超5亿美元，新增NOI 3500万美元，包括50万平方英尺零售、45万平方英尺办公和近700套多户住宅单元 [17] - 2022年下半年计划额外收购1亿美元物业 [18] 建筑业务 - 第三方建筑费用收入预计在可预见未来保持在历史高位，合同积压量将创历史新高 [12] 贷款业务 - 夹层和优先股权益计划规模将缩减，未来将投资于较小或贷款转股权项目，预计利息收入下降 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司核心市场从巴尔的摩到亚特兰大，集中在马里兰州和弗吉尼亚州，巴尔的摩港点和弗吉尼亚海滩市中心两个总体规划社区发展良好 [19] - 卡罗来纳州和佐治亚州市场机会众多，公司预计在这些地区继续增长 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年公司将继续专注于提高投资组合NOI质量、进行增值收购和多户住宅开发交付，以提升公司净资产价值和收益 [11] - 公司计划继续进行机会性收购，偏好非公开市场交易和与现有合作伙伴合作，目标资产为混合用途设施和优质销售型杂货店锚定购物中心 [18][50] - 公司将减少贷款业务，将更多资本投入硬资产，牺牲短期收益以实现净资产价值的大幅增长 [13] - 公司认为甲级办公建筑在混合用途环境中长期表现优于市场，将利用市场对办公物业的偏见进行收购 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去两年公司经历了第五次衰退，但员工的努力使公司为显著增长和更高盈利能力做好了准备 [8] - 公司对2022年及以后的前景非常乐观，所有稳定资产类别出租率均超95%，近期开发项目交付将推动增长 [9] - 尽管市场对多户住宅物业价值认识不足，但公司认为其当前和不断增长的价值将得到认可 [14] - 随着美联储收紧政策，目前资本化率继续压缩，特别是多户住宅和高流量信用零售物业，房地产在利率上升环境中表现良好，预计不会出现有意义的重新定价 [52] 其他重要信息 - 公司预计董事会将在2月底会议上讨论即将到来的股息水平和进一步的增长措施 [26] - 2022年债务到期的仅有两笔购物中心贷款，总计2000万美元，公司计划偿还贷款并将物业纳入信贷额度借款基础 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：请介绍公司开发项目的资金来源和用途 - 已宣布的开发项目约需2.56亿美元完成，其中建设贷款将提供1.8亿美元，现金需求为8000万美元，公司年末流动性充足 [30] - 1月完成Exelon交易，净现金需求9000万美元，1月通过ATM和股权融资筹集5900万美元，今年还将有Interlock贷款偿还1400万美元和查尔斯顿学生公寓出售预计收入约3900万美元 [30] - 若市场条件合适，公司将继续通过ATM融资 [30] 问题2：下半年两个开发项目启动和1亿美元收购的资金如何筹集 - 公司仍有一些非核心资产可出售，但可能不需要，开发项目初期现金需求小，预计Interlock贷款偿还约7000万美元将在年初回流 [32] 问题3：请拆解多户住宅同店NOI增长的原因 - 2022年上半年开发交付对同店NOI无重大贡献，盖恩斯维尔项目刚开始出租，纪事磨坊项目预计夏末开始出租 [34] - 弗吉尼亚海滩Cosmopolitan公寓改造项目在第四季度贡献约30万美元收入，占新增收入80万美元的一部分 [35] - 预计2022年多户住宅两位数增长将逐渐放缓，年底将回归2% - 4%的传统增长水平 [36] 问题4：办公和零售物业未来几年是否有已知或可能的租户迁出 - 预计2023年4月约翰霍普金斯大学医学院将迁出泰晤士街码头办公楼，公司已与潜在租户接触 [38] - 零售物业方面，预计无重大租约终止情况 [39] 问题5：贷款转股权机会有多少，回报率如何 - 年底可能有一两个机会，部分可能是多户住宅贷款转股权项目，但回报率较低，需确保收购时仍有合适回报 [43] 问题6：镇中心三个地块的规划有何更新 - 仍处于初步阶段，预计2022年将宣布弗吉尼亚海滩镇中心的新项目，可能是包含多户住宅的高层混合用途塔楼 [45] 问题7：除镇中心外，是否有其他重大再开发机会 - 目前无重大规模的再开发项目，镇中心项目是重点，预计Regal将续租几年，四年后收回Bed Bath地块，可整合10英亩土地进行开发 [47] - 哈里森堡公寓项目正在进行中，本周二已获得城市许可，进入规划和设计阶段 [48] 问题8：下半年1亿美元收购的潜在资产类型和地理位置构成 - 目标资产为公司擅长的混合用途设施和优质销售型杂货店锚定购物中心，地理位置为现有市场内的优质地段，偏好非公开市场交易和与现有合作伙伴合作 [50] 问题9：市场交易定价是否有变化 - 目前资本化率继续压缩，特别是多户住宅和高流量信用零售物业，房地产在利率上升环境中表现良好，预计不会出现有意义的重新定价 [52] 问题10：哈里森堡项目是否属于学生住房业务，公司未来是否会在大学城开发 - 哈里森堡项目为传统多户住宅单元，预计有部分学生租户，但非主要租户，当地空置率低于3%，公司对该项目前景乐观 [55] - 公司不打算开发传统学生住房项目，但会与大学进行合资项目，学生住房业务并非公司重点，公司正在退出该业务，但不排除未来机会 [57] 问题11：公司是否会进行大规模办公收购 - 有可能，市场对办公物业存在偏见，但公司所在市场的甲级建筑表现良好，公司将利用这一机会，偏好混合用途建筑以减少竞争 [59] 问题12：公司目标办公建筑类型和地理位置 - 优先考虑现有市场内的甲级建筑，投资级租户的建筑更受青睐，除非有极好机会，否则不会离开现有市场 [61] 问题13：公司费用业务预计在可预见未来接近历史高位的原因 - 整体费用业务（包括贷款业务）占总收入和NOI的比例将降至个位数，但建筑业务积压订单将创历史新高，主要因巴尔的摩T. Rowe Price项目和第三方客户在多户住宅方面的活跃需求 [63] 问题14：公司核心债务与核心EBITDA比率是否会上升，模型中股权规模如何 - 核心债务与核心EBITDA比率将在未来几个季度升至6%以上，总债务与EBITDA比率希望保持在8%以下，目前为7% [66] - 公司已建模足够的ATM融资以维持比率，若情况变化将调整策略，如出售非核心资产 [66] - 由于市场条件变化，未披露模型中ATM发行规模 [67]