财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO和归一化FFO为每股0.24美元，包含110万美元的两项帝王影院租约终止注销和100万美元的其他注销，若不考虑帝王影院注销，归一化FFO为每股0.26美元 [27] - 预计到年底增加50万美元坏账计入指引 [27] - 第三季度租金收取率达96%，10月相同，已收取130万美元递延租金，预计年底再收70万美元，2021年收170万美元，2022年收10万美元 [28] - 第三季度核心运营投资组合入住率为95%，其中办公97%、零售94%、多户住宅96%，预计未来两季度零售和整体入住率分别下降6%和2.5% [29] - 第三季度GAAP NOI为 - 8.7%，现金NOI为 - 5%，多户住宅同店NOI为 - 2.5%，原因是房地产税增加68% [31] - 本季度续租利差为正，零售GAAP基础为3.6%，现金基础为5.1%，本季度无办公续约 [32] - 2020年通过资产出售和优先股发行共筹集2亿美元，目前现金和信贷额度可用性合计2亿美元，为上市以来最高水平 [34] - 今日发布2020年更新指引，归一化FFO每股1.10 - 1.12美元，包含预计50万美元坏账、出售两处房产800万美元、收购爱迪生和安纳波利斯交汇处公寓 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务：出售七处旧零售中心，计划未来几季度再处置一些，预计零售业务仍将是重要且不断增长的部分，第三季度零售入住率94%，续租利差GAAP基础为3.6%，现金基础为5.1% [9][29][32] - 多户住宅业务：通过非公开市场收购增加近600套稳定公寓，使投资组合超过2300套（不包括学生住房资产），预计未来几年公寓投资组合将增长到3000套以上，第三季度多户住宅入住率96%，同店NOI为 - 2.5% [12][13][29] - 夹层贷款业务：到年底，唯一未偿还的夹层贷款将是亚特兰大市中心的两处，计划2022年上半年处置，预计该业务规模和收入将比2020年大幅减少，2022年及以后利息收入将处于中七位数水平 [14][15][16] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度，仅亚特兰大就吸收了超过8000套公寓 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司实施多年战略，目标是到2022年底提高股权价值、创造更高质量的收益和资产净值，将零售板块占物业NOI的比例降至三分之一以下，增加多户住宅板块占比至三分之一以上，减少夹层贷款计划规模，启动新开发项目管道 [8][12][13][16] - 出售优质零售中心以增强资产负债表实力，将部分净收益重新投入新开发机会 [9] - 终止两项帝王影院租约，计划进行混合用途开发，包括大量多户住宅单元，预计2021年底开始施工 [10][11] - 减少对潜在不稳定商业模式的敞口，特别是零售领域，目前租户适应良好，租金收取率高，预计未来租赁表现将改善 [18][19] - 未来资本筹集主要通过资产出售，在市场条件允许时通过普通股ATM进行少量融资，继续与值得信赖的合作伙伴通过合资企业开展部分管道项目 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司和租户在疫情期间表现出韧性，尽管疫情带来干扰，但战略和目标保持不变，且疫情加速了部分计划的实施 [7][8] - 预计2021年是过渡年，对FFO有一定影响，但第三方建筑收入将部分抵消，长期来看，公司战略将带来积极影响，核心债务与核心EBITDA比率将降至疫情前水平，NOI和收益将更具弹性并有望进一步增长 [24] - 公司流动性处于历史最高水平，固定费用覆盖率和股息覆盖率健康，有增加股息的空间，相信这些指标能让投资者对公司有信心 [25] 其他重要信息 - 公司在2020年出售一处无抵押零售资产，预计出售两处资产，总计资产销售达1.06亿美元 [32] - 8月通过重新发行现有A类优先股筹集8600万美元，股价为24.75美元，较面值折价0.25美元，收益率为6.82% [32] - 与Bed Bath达成协议，终止四处门店租约，支付110万美元终止费，正在协商Town Center门店的搬迁权 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何理解公司关于发展零售业务的评论 - 公司的核心业务是混合用途开发，零售将继续在其中发挥重要作用，但增长速度将低于其他板块，公司正在调整投资组合，使其回到正常比例，同时杂货店主导的邻里中心也有发展机会 [39][40][42] 问题2: 安纳波利斯交汇处和Nexton的收益率以及如何看待这两项资产的杠杆问题 - 安纳波利斯交汇处目前出租率为97%，预计稳定后收益在600 - 650万美元之间，Nexton预计稳定后收益在700万美元以上，公司为新收购资产安排了有利的贷款条款，一直在优化资产负债表以承担额外债务 [44][45][46] 问题3: 未来发展项目上线时，若股价不佳，如何处理再融资问题 - 公司预计股价将回升，且开发项目的利差扩大，许多项目在上线和稳定时股权规模将合适，此外，项目开发需要时间，到需要融资时可能情况已改善 [47][48][49] 问题4: 疫情前影院业务表现如何，重新开发影院的成本如何 - 哈里森堡的影院表现出色，是周边100英里内唯一的大型影院，且靠近詹姆斯麦迪逊大学，公司希望在影院业务恢复后让租户回归，同时进行混合用途开发，弗吉尼亚海滩市中心的影院重新开发成本相对较低，只需拆除 [51][52][53] 问题5: JMU位置的项目是倾向于学生住房还是零售 - 公司正在与哈里森堡市政府官员沟通，该地区有住房需求，项目可能包含大量多户住宅，但不太可能是专门的学生住房，而是类似弗吉尼亚理工大学附近的市场利率公寓 [55][56] 问题6: 在资产销售市场良好的情况下，是否考虑出售资产并回购股票 - 公司不赞成回购股票，认为这不是资本的最佳用途，公司将专注于房地产开发，目前资产负债表上的2亿美元资金可满足可预见未来的需求，未来可能出售一些非核心资产，如学生住房设施，但需在疫情结束后重新稳定后再考虑 [57][58][59] 问题7: 110万美元的终止费是否仅涉及两家Bed Bath & Beyond，是否包括Bi - Lo或帝王影院 - 帝王影院租约终止无终止费，110万美元终止费仅涉及Bed Bath & Beyond，从GAAP角度，由于租户将在1月31日前继续使用场地，第三季度数据中包含一个月的终止费 [60][61][62] 问题8: 除已确定搬离的租户外，观察名单情况如何 - 观察名单主要是餐厅和个人服务行业，受限制仍在恢复中，但名单已大幅缩小，目前没有重大风险，公司与租户合作良好，对未来租赁情况乐观 [63][64][65] 问题9: 与疫情前相比，公司资本成本有何变化，对决策和外部增长计划有何影响 - 长期固定利率贷款的利率下降，建筑贷款可能上升，8月发行优先股是为了降低资本成本，使开发项目更具增值性，公司通过有效资产销售和优先股发行来优化资本结构 [66][67] 问题10: 注销和减免的租金中，与已讨论租户相关的比例以及近期仍有风险的比例 - 注销的租金包括帝王影院等递延租金，目前公司对250万美元的应收租金有信心，但如果再次封锁且无PPP资金支持，情况可能改变，公司对周边空置物业的租赁活动乐观，预计能快速恢复 [70][71][72] 问题11: 是否会收购Delray Beach的Whole Foods - 公司将以远低于疫情前的价格收购该物业，疫情结束后可能会出售 [73][74]