财务数据和关键指标变化 - FFO为2.439亿美元，即摊薄后每股0.39美元，去年第二季度为2.464亿美元，即摊薄后每股0.40美元 [19] - 第二季度Same side NOI增长为2.3%，若排除前期收款影响则为3.2% [21] - 2023年第二季度末，合并净债务与EBITDA之比为5.5倍，考虑合资企业债务和永久优先股后为5.9倍，为开始报告该指标以来的最佳水平，首次低于6倍 [23] - 公司将FFO每股范围从之前的1.54 - 1.57美元收紧至1.55 - 1.57美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度签订153份新租约，总面积超65万平方英尺，共完成485笔交易，总面积270万平方英尺，综合租金差为9.9% [7][8] - 第二季度续约和期权租金差为7.6%，续约租金差为6.5%，期权租金差为9.3%，共完成332笔续约和期权交易，总面积210万平方英尺，超过过去五年第二季度续约和期权交易量的平均水平，保留率接近历史高位 [8] - 小企业在公司投资组合中实现连续增长，入住率环比提高30个基点至91%，仅比历史最高水平低10个基点，本季度签订26份主力租户租约，为五年多来最多 [9] - 第二季度整体入住率持平于95.8%，主力租户入住率环比下降10个基点至97.7%，但同比仍上升10个基点 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 上半年露天零售交易行业交易量较2022年大幅下降，但市场开始回暖，自5月下旬ICSC大会以来，优质产品供应增加，卖家似乎愿意接受当前价格预期，机构和私人投资者对优质露天零售的需求依然强劲 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进长期战略目标，增加了一家Sprouts杂货店，使杂货锚定资产在投资组合中的占比提高到82%，混合用途投资组合表现出色，已运营2471套公寓，另有1000多套在建，5300套已获批，为未来的密度提升提供了重要机会 [11] - 公司在收购方面保持耐心，利用强大的流动性，有选择性地寻找收购机会和增值型结构化投资，预计年底前完成一些选定投资；在处置方面，继续采取选择性方法，出售了特拉华州的一块土地，以实现最佳风险调整回报，并将收益重新投入到创收投资中 [15][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 通胀缓解和强劲的劳动力市场提振了消费者信心，零售商继续推进扩张计划，对空间的需求依然强劲，公司投资组合的租赁环境良好 [7] - 尽管公司无法避免零售商破产的影响，但租户组合的整体质量和多样性、高需求位置以及一流的租赁团队使公司能够承受并在某些情况下利用租户失败带来的短期波动 [10] - 公司对运营平台的表现感到满意，团队的强大执行力使公司能够迅速以有意义的租金差填补空置空间，公司在保持强大资产负债表和相关指标方面取得了重大进展 [13] 其他重要信息 - 公司被《福布斯》评为净零领导者，是唯一进入前100名的购物中心REIT，公司致力于成为可持续发展的领导者 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 实现Bed Bath店铺20%以上的按市值计价回报所需的资本支出是多少？ - 若有单个租户承租整个店铺，租户改善津贴和房东工作成本会比分割店铺低；已执行和正在跟踪的交易成本与历史上2 - 4万平方英尺主力店铺重新定位的成本一致，约为每平方英尺60 - 70美元 [27][28] 问题: 自ICSC和NERI活动以来，零售商的扩张计划在类别和地区方面有哪些表现？ - 需求驱动因素广泛，包括传统杂货店、特色杂货店、民族杂货店、折扣店、体育用品店等对主力店铺空间有需求，小店铺需求也很旺盛，推动入住率接近历史高位，新租约管道持续建立，保留率很高 [31][32] 问题: 公司手头资金可用于哪些收购机会，卖家的催化剂是什么，当前交易的资本化率大致是多少？ - 市场活动有所增加，有更多优质杂货店项目进入市场，许多项目要求6%的资本化率并能达成交易，开始有一些较大资产进入市场，收益率更高但质量依然较强；公司仍致力于实现约1亿美元的净收购价差，部分资金已分配用于再开发支出、ACI股票销售的税款和特别股息，但鉴于现金状况，公司有能力在收购方面保持积极并保持纪律性 [34][35] 问题: 在收购市场和结构化融资方面，哪些领域有更好的机会，之前报道的弗吉尼亚北部1.7亿美元收购项目能否近期完成，是否有机会超过1亿美元的净收购目标，是否需要提高杠杆率？ - 从定价角度看，较大规模的交易组合有机会，2000 - 4000万美元的单一资产杂货店项目定价依然激进；公司目前现金收益率为5%，收购需有显著价差才会感兴趣；公司在收购和结构化投资方面都很活跃，预计下半年会有一些项目完成 [37] 问题: Bed Bath拍卖后同店NOI的节奏如何，店铺停工是否会导致同比数据出现波动？ - 同店NOI指导范围维持在1% - 2%，第二季度为2.3%，第三季度Bed Bath破产和租约收回会带来一些逆风，但公司对全年指导范围有信心；回填店铺的停工时间因现有条件和用途转换类型而异，大致在9 - 12个月，与过去几年主力店铺活动情况相符 [40][41] 问题: 公司在第二季度偿还优先股与当前10年期无担保债务成本以及2024年债务到期情况如何权衡？ - 2024年初有近6.5亿美元债券到期，公司打算在年底前偿还；目前10年期债务利率约比基准利率高175个基点，再融资利率在5.6% - 5.7%左右，而即将到期债券利率为2.7%，其他债券有效收益率约为1% [44] 问题: 公司能否帮助租户利用公司的保险政策获得更低的保险费率或商业中断保险？ - 公司有一份综合保险政策，将所有物业的费率进行了整合，认为这有助于降低成本，这部分费用会转嫁给租户，公司会尽力将成本降至最低并提高回收率；公司受益于投资组合的多样性，在保险市场定价方面具有优势，并将这一优势传递给租户 [47][48] 问题: 市场上公司感兴趣的资产的资本化率情况如何，是否有变化，卖家在当前高利率环境下的出售意愿如何？ - 邻里杂货店项目，全现金买家且无需融资的项目，资本化率仍在6%以下；较大规模和较高金额的交易，由于能够无融资条件出价的买家较少，收益率会更高；卖家情况不一，但市场需求旺盛，产品基本面强劲，与其他资产类别相比，露天购物中心处于有利地位，卖家希望筹集资金，且购物中心价值保持较好 [51][52] 问题: 公司投资组合的入住率未来趋势如何，混合用途项目如何帮助提高入住率？ - 零售市场处于新范式，需求广泛，涵盖不同规模的店铺，且多年来几乎没有新供应，租户需求持续增长，新的需求驱动因素如医疗、健康和 wellness 领域进入购物中心，商场租户也开始向更靠近消费者生活和工作的地方转移；第三季度因Bed Bath租约收回入住率会下降，但公司对这些空间的租赁活动感到乐观，预计未来入住率将超过历史最高水平；混合用途项目中，公寓和零售相互促进，公寓的内置消费者群体推动零售销售，零售的便利设施提高公寓租金，公司的混合用途项目主要集中在公寓，没有来自办公的NOI贡献 [55][57][58] 问题: Bed Bath和Tuesday morning店铺全部出租需要多长时间，哪些类型的租户会接手，如何考虑坏账费用指导？ - Bed Bath店铺已解决10个，还剩19个，目前有7个租约正在进行中，有多个意向书，预计年底前解决至少50%以上；Tuesday morning店铺第二季度有11个空置，第三季度还有1个，其中3个已被转让，5个有活跃进展；坏账费用指导范围为75 - 125个基点，上半年约为80个基点，处于较低水平，该范围已考虑到未预算空置可能导致的租金损失，公司对当前指导范围有信心 [61][63][64] 问题: 已签约但未开始计租的管道目前为300个基点，最优数值是多少，何时会下降，从签约到开业的店铺开业趋势在过去几个季度有何变化？ - 租赁经济入住率受新租约活动和入住率损失影响，目前为300个基点，总计5000万美元；预计短期内该数值会波动，因本季度还有19个Bed Bath店铺租约收回，未来12个月内不会大幅下降；历史上，疫情前该差距在100 - 200个基点之间，随着租赁和开业情况改善，差距会逐渐缩小；从签约到租金起算日期（RCD）的时间在过去两年下降了约7%，这得益于团队、租户协调员和施工团队的努力，包括提前与租户合作获取计划和许可证、与城市合作加快许可证发放、与总承包商合作确保租户开业以及提前订购材料或重新利用现有材料等 [67][69][70] 问题: 公司目前与潜在租户的谈判杠杆如何，除租金上涨外，租赁团队还在哪些方面努力？ - 过去几年，由于供应有限，房东的谈判杠杆较强，目前COVID库存和Bed Bath库存为租户提供了机会，但租户仍希望扩大市场份额，进入以前难以进入的购物中心，这使公司能够谈判有利条款；除租金外，公司团队帮助租户开业的能力很重要，这是COVID后出现的重要因素，一些其他房东可能没有公司这样的资源；此外，年度租金增长率也在提高，小店铺方面，房东的定价权明显增强 [74][75][76] 问题: 考虑明年的情况，同店NOI中坏账是否是最大的差异因素，利息成本方面有哪些需要关注的？ - 坏账费用目前已恢复到更正常的水平，预计2024年对同店NOI增长不会有重大影响，需要关注租赁活动和潜在的其他破产情况；利息费用方面，公允价值摊销将减少约1000万美元，明年利息费用肯定会更高，目标是运营投资组合的增长超过利息费用的增长；资本化利息方面，由于The Milton今年投入使用，以及Suburban Square混合用途公寓项目作为再开发项目推进，预计变化不大 [79][80][81] 问题: 机构投资者对露天购物中心的兴趣情况如何，哪些细分领域在交易市场更活跃，是否有增加对零售投资的意向？ - 市场上有强大的运营商与机构资本（如主权财富基金）合作，美国露天购物中心与其他资产类别相比，相对吸引力处于历史高位；随着业务基本面持续强劲，宏观经济对消费者和露天购物中心的担忧有所缓解，这增强了私人买家、机构资本和REIT同行的信心；市场上不缺资金，关键是确保风险调整后的回报合理 [84][85] 问题: 特殊股息的现金流出范围估计是多少，能否在年底前减少？ - 公司仍在评估各种现金策略以减少特殊股息所需金额，目前情况仍不确定，预计第三季度末会有更明确的结果；特殊股息不会很大，公司已采取措施进行了一定程度的缓解，支付将在年底前完成 [87] 问题: 房地产税增长似乎很微小，是否有时间因素，对明年房地产税的看法如何，与去年相比，年初至今的回收率低了120个基点，是否与Bed Bath有关，对回收率回升有何看法？ - 房地产税逐年略有增加，预计这一趋势将持续；回收率方面，保险费用增加和通货膨胀导致某些类别费用上升，影响了回收率，公司将继续监控可控费用，预计这将对通货膨胀成本产生影响 [89] 问题: 预计年底入住率如何，如何分配Bed Bath和Tuesday morning店铺的资本支出？ - 预计第三季度入住率会因Bed Bath问题略有下降，有50个基点的逆风，但公司对整体租赁活动感到鼓舞，将努力维持现有水平；资本支出方面，本季度签订了26份主力租户租约，为2017年以来最多，2013年以来的最大规模，未来资本支出将更多地分配给主力店铺 [92] 问题: 公司正在考虑的结构化投资类型有哪些，如何看待其经济可行性？ - 结构化投资计划首先关注房地产质量、赞助商和运营商质量，与公司的收购标准一致；本季度没有新交易，因为没有符合目标的项目，但预计下半年会有机会；定价远高于公司的资本成本，预计投资至少能实现两位数回报，未来可能有更高的上行空间；此外，公司进行的优先股投资具有优先购买权，为未来的收购提供了潜在管道 [95][96][97]