财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度NAREIT FFO为1.488亿美元，即摊薄后每股0.34美元，包含与Weingarten预期合并相关的320万美元或摊薄后每股0.01美元的合并相关费用，而2020年第二季度为1.035亿美元或摊薄后每股0.24美元 [19] - 第二季度实现了16.7%的同店NOI增长，包括来自空置率的30个基点提升，这是自2020年第一季度以来同店NOI增长的首个正季度 [21] - 截至第二季度末，合并净债务与EBITDA之比为6.3倍，按穿透基础计算为7.1倍，优于2019年底的疫情前水平 [23] - 第二季度末现金超过2.3亿美元，20亿美元循环信贷额度可全额使用，6月底Albertsons可交易证券投资价值接近8亿美元，2021年无变现计划 [23] - 第二季度偿还了1.2亿美元的抵押贷款债务，释放了23项资产，今年剩余时间无合并债务到期，下一次债券到期时间为2022年11月 [24] - 加权平均合并债务到期期限为10.7年，是REIT行业中最长的之一，合资企业债务方面，今年剩余时间仅有5300万美元到期，且已确定再融资方案 [24] - 将NAREIT FFO每股指引范围从之前的1.22 - 1.26美元上调至1.29 - 1.33美元，该新范围为独立基础，未纳入与Weingarten拟议合并的任何影响 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度租赁了180万平方英尺，签署了333份租约，其中包括139份新租约，GLA超过上一季度 [8] - 整体入住率达到93.9%，上升40个基点，新租赁利差为9.2%，续租利差为4.7%，实现连续42个季度或10年的正利差 [8] - 锚定租户入住率在本季度末达到96.9%，上升70个基点，是自10年前开始报告锚定租户入住率以来的单季度最大涨幅 [9] - 小商铺需求持续复苏，但速度较慢，小商铺入住率下降30个基点至5.5%，若不包括Dania Phases 2和3，小商铺入住率本季度将环比上升30个基点 [10] 投资业务 - 第二季度在The Rim投资约5500万美元获得优先股权，该项目位于快速发展的圣安东尼奥市场，拥有超过100万平方英尺的GLA [17] - 第二季度出售了两个位于加利福尼亚州的Rite Aid配送中心，售价1.08亿美元，较五个月前支付的8400万美元大幅增加，为公司带来72%的内部收益率 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司物业的客流量已恢复到2019年水平，健康的租赁市场反映了经济重新开放，租户急于抢占市场份额 [8] - 对锚定空间的强劲需求在整个投资组合中持续存在，有杂货店成分的购物中心在疫情期间表现出色，并继续引领反弹 [9] - 餐厅和健身行业的客流量迅速恢复，阳光地带各州表现突出，折扣店仍然是需求的主要来源，同时家具、家居用品、宠物用品、爱好、健康和保健等领域也有坚实的需求 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 核心重点仍然是租赁业务，这是推动公司增长、验证投资组合质量、加强资产负债表、降低风险以及克服疫情带来的干扰的催化剂 [7] - 与Weingarten的增值合并即将完成，预计合并后公司将在全国领先的MSA拥有更集中的露天、杂货店锚定和混合用途资产平台，能够实现显著和持续的价值增长 [11][12] - 合并后的公司将继续专注于在这些市场运营多元化的投资组合，通过互补的业务运营实现年度成本效率提升，并降低资产负债表杠杆 [12] - 持续关注选择性收购、结构化投资和合伙企业收购机会，同时积极寻找有吸引力的再开发项目 [18] 行业竞争 - 随着疫情恢复，露天零售市场的资本流入显著增加，2021年有望成为行业产量最高的年份之一，对露天零售的需求旺盛 [15][16] - 杂货店锚定的填充型购物中心目前需求旺盛，与其他资产类别相比，具有较高的风险调整后回报，吸引了许多私人和公共同行的积极参与 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管Delta变种病毒在全国蔓延，但公司尚未看到租户或零售商在长期租赁决策上有明显变化，市场仍然开放，租户继续寻找新的扩张机会 [29] - 随着入住率的恢复，预计EBITDA和FFO将实现增长，从而加强资产负债表指标，公司有多个增长杠杆，包括持续强调租赁和有吸引力的再开发机会 [11] - 合并后的公司将拥有更强大的财务实力和资源，能够有效利用未来的价值创造机会，为股东实现价值最大化 [14] - 虽然难以预测未来，但目前租赁需求没有减弱的迹象，公司相信能够继续保持入住率的上升趋势，尽管可能会受到一些因素的影响，如驱逐禁令的到期 [47] 其他重要信息 - 第二季度从现金基础租户处收取了700万美元的前期租金，截至6月底，仍有大约2540万美元的递延租金有待在未来12个月内收取，其中64%已预留 [21] - 第二季度收取了超过96%的按比例计算的基本租金，从现金基础租户处收取了77%的租金，高于第一季度的70% [20] - 预计在今年下半年，部分占总年化基本租金8.8%的现金基础租户将从现金基础会计转换为应计基础会计，这可能会对FFO产生一定影响 [72] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 近期COVID - 19病例激增是否会让租户或零售商在长期租赁决策上有所犹豫？ - 公司尚未看到有意义的变化，市场开放，租户在为2021 - 2023年的新常态做准备时，仍在寻找新的扩张机会 [29] 问题2: 在交易市场中，邻里、社区、生活方式或权力中心，哪些领域的活动增长最大，哪些增长最小？ - 杂货店锚定的填充型购物中心目前需求旺盛，风险调整后回报较高，预计这种趋势将持续；权力和生活方式中心的交易活动相对较少，但随着经济和零售商销售的改善，这些领域的需求也在增强 [31][32] 问题3: 请说明过去到期租金收取和坏账转回的假设，以及第二季度的相关情况？ - 第二季度从现金基础租户处收取了700万美元的前期租金；对于今年剩余时间的情况仍需观望，但租金收取情况有所改善，公司对指导范围的上限更有信心，指导范围的低端仍有约2000万美元的信贷损失，高端约为500万美元 [34] 问题4: 请介绍Dania的小商铺租赁情况、需求来源以及对该项目的评估？ - 公司对Dania的发展方向感到满意，今年早些时候Urban Outfitters和Anthropologie开业，今年夏天还有其他新店开业，包括American Eagle、Regal和两家万豪酒店，Sprouts计划在11 - 12月开业；该地区的租赁需求强劲，得益于经济复苏和优越的地理位置 [37] 问题5: 入住率恢复到疫情前水平需要多长时间，这对总NOI的恢复意味着什么？ - 入住率恢复的路径取决于需求，目前有多个需求驱动因素，包括零售商的扩张需求、新的需求来源和新的概念；公司认为入住率将继续朝着正确的方向发展，尽管下一季度可能会因驱逐禁令到期而出现暂停，但有足够的需求来填补空缺；之前预计的2023年年中恢复时间仍然适用 [42][45][47] 问题6: 新租约的租金利差在本季度进一步加速，目前公司的定价能力如何，这种趋势能否继续加速？ - 租赁利差取决于供需平衡，公司通过优化投资组合确保拥有优质资产，能够维持供需平衡，从而推动低于市场水平的租金上涨；未来几年的租约到期时间表显示，仍有机会进一步提高租金；由于对最后一英里零售的需求回升，且短期内没有新的供应，公司认为定价能力将继续有利于自身 [50][51] 问题7: 零售商在扩张时，对新位置有哪些具体要求，扩张需求主要集中在哪些地区？ - 零售商的需求因公司战略而异，一些零售商可能会调整店铺格式，另一些可能会扩大店铺以纳入最后一英里配送；第一环郊区是公司关注的重点，随着混合办公模式的出现，城市和第一环郊区市场的需求都在增加；零售商现在更注重如何通过最后一英里店铺更好地服务客户 [53][54][55] 问题8: 请介绍Rite Aid交易的背景和市场动态，以及机构资本对投资露天零售的兴趣和公司的资产变现意愿？ - Rite Aid交易是公司在2020年5月抓住机会进行的，当时认为该交易具有吸引力，包括租金与市场相比具有优势以及年度增长；公司将其纳入应税REIT子公司以保持灵活性，并在市场出现上涨机会时进行了变现；机构资本对投资零售有强烈兴趣，但缺乏运营专业知识，公司收到了很多相关咨询；同时，一些有大量传统零售投资的投资者希望减少敞口，露天邻里杂货店购物中心是有吸引力的变现资产 [59][60][64] 问题9: 续约租约数量较上一季度下降，租户保留率是否有变化，与疫情前相比如何？ - 第一季度续约率较高是因为更多租约到期，租户保留率一直很强；零售商认识到与资本充足、有愿景且愿意合作的房东合作的重要性，同时他们也认为目前的租约可能低于市场水平，更换位置可能很困难，因此保留率较高 [67][68][70] 问题10: 公司如何考虑将租户从现金基础会计转换为应计基础会计，是否会受到COVID - 19病例上升的影响？ - 一般来说，公司会观察租户是否连续6 - 9个月按时支付基本租金，预计今年下半年部分占总年化基本租金8.8%的现金基础租户将转换为应计基础会计；这种转换对信贷损失的影响很小，但可能会对FFO的直线租金部分产生影响 [72][73] 问题11: 请详细介绍公司的再开发机会，包括每年预计完成的项目数量和最有吸引力的项目类型？ - 公司在再开发方面看到了很多机会，每年平均有700 - 1000套多户住宅单元获得授权；小型再开发项目通常回报率超过10%，每年的资本投资约为8000万美元至1亿美元，包括增加带 drive - through 的临街商铺或扩建购物中心；大型再开发项目包括出售办公授权、地面租赁授权、多户住宅项目或合资企业，以增加购物中心的生活和工作体验 [76][77][78] 问题12: 第二季度的租赁活动高于历史平均水平，这种趋势能否持续到2023年年中，还是只是短期反弹？ - 公司预计未来一年半到两年内零售需求将持续增长，但由于达到了峰值，预计租赁活动可能会略有减少；通常情况下，锚定租户将引领入住率达到历史高位，然后小商铺将跟进 [81][82] 问题13: 在收购市场中，卖家是否因为希望稳定NOI或认为资本化率将加速下降而不愿出售，是否会看到更多部分投资或合资企业股权交易？ - 每个情况都不同，有很多卖家愿意出售资产，因为当前市场有利于他们利用低利率和低资本化率；同时，一些有资本和财务能力的业主可能会选择重新投资资产以稳定现金流；公司认为结构化投资机会将继续出现，并将保持谨慎，只投资于有良好基础、当前回报和未来收购潜力的资产 [86][87] 问题14: 公司收取了超过96%的租金，但应收账款储备率为51%，如何解释这种差异？ - 36%的应收账款储备与尚未支付的现金基础租户有关，其余部分与时间、公司关于TAM和税单的政策以及争议有关；96%的租金收取包括现金基础租户，其中77%的现金基础租户在本季度支付了租金，约900万美元未支付的现金基础租户租金已全额预留 [91][95] 问题15: 支付入住率何时见底，驱逐禁令对入住率有何影响，约500万美元的租金减免何时结束？ - 驱逐禁令的影响应该较小，加利福尼亚州的禁令将于9月底解除，预计对未来影响不大；租金减免预计将在第三和第四季度逐渐减少，因为大部分疫情影响已经过去 [100][102] 问题16: 新租赁中有多少是由疫情期间出现的需求驱动的，如最后一英里、第一环郊区，目前主要集中在商铺还是锚定租户？ - 锚定租户的需求增长更为明显，通常恢复速度更快，小商铺将随后跟进；很难确定新租赁需求是由特定的疫情相关类别还是一般的零售战略调整驱动的，实际上是多种因素的综合结果 [105] 问题17: 对The Rim资产5500万美元投资的回报率目标是多少，与类似资产质量的收购交易相比如何？ - 对于优先投资，公司通常寻求高个位数的当前回报率，并在资产表现良好的情况下参与后端利润分配，内部收益率可能达到两位数；The Rim是优先股权投资，公司预计当前回报率为高个位数，内部收益率至少为两位数 [108][109] 问题18: 在什么情况下公司会考虑变现Albertsons股票？ - 短期内没有债务到期，因此目前没有紧急变现的需求；公司还需要管理应税收入状况，联邦所得税问题下个月将不再是问题，但仍需考虑相关因素；此外，投资存在一定的锁定期限制，到2022年6月将不再有进一步限制；2022年有一些可赎回的优先股和债券到期，公司可以利用这些资金进一步降低资产负债表杠杆 [111][112] 问题19: 如何看待私人和公共房地产之间的资本化率差异，The Rim交易的隐含资本化率是多少，是否有机会收购合资企业股权，合资企业是否通常有优先购买权？ - 公司认为私人和公共定价之间仍然存在差异，一些交易的资本化率在低5%甚至高4%，而公司与Weingarten的合并交易资本化率较高；公司过去曾利用机会收购合资企业股权，未来也可能会有更多此类机会，通常公司作为资产管理者和运营者，具有优先购买权，这对双方来说是双赢的 [116][117][118] 问题20: 除Weingarten费用外，指导范围中点提高约0.08美元，主要组成部分是什么？ - 主要驱动因素是信贷损失的改善，本季度信贷损失总额（包括直线租金的影响）约为80万美元，低于预算 [122] 问题21: 指导中下半年500万 - 2000万美元的坏账数字是否包含前期租金或延期付款的抵消，从现金到应计的直线影响是否包含在指导中？ - 坏账数字已包含所有相关因素，包括前期租金的收取和本季度未支付的现金基础租户租金；目前指导中未考虑从现金到应计的直线影响，如果有租户转换，直线租金可能会有一定提升 [124][127] 问题22: 公司对租户需求的可见性如何，对2021年上半年以来需求持续强劲的信心水平如何？ - 公司通过虚拟投资组合审查和与租户的定期沟通，对租户需求有较好的了解；许多资金充足的零售商表示需要更多交易，需求广泛，包括杂货店、折扣店、家居改善和家居用品等领域；受影响最大的娱乐、健身和餐饮行业也强劲反弹，公司认为其投资组合能够应对各种挑战 [129][130] 问题23: 核心资产需求提前释放，对公司在当前有利环境下增加处置活动的看法有何影响？ - 公司的决策主要基于对投资组合的日常评估，包括风险、机会、人口统计变化等因素；过去几年公司对投资组合进行了重大调整，目前投资组合状况良好，将继续对不符合长期持有战略的资产进行调整，但宏观环境不会影响公司的决策 [134][135] 问题24: 零售商是否更多地对现有店铺进行物理扩张以适应最后一英里配送？ - 零售商要么对现有店铺进行扩张，要么对店内空间进行改造以实现现场配送，例如设置取货点、重新利用后台空间进行配送或在店内进行拣货和包装；一些租户开始使用相邻空间作为分拣中心，这是一个新的需求因素 [137][138]