财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度公司整体资金成本约下降27个基点，资产基础资金成本降幅更大，且自第一季度以来持续下降 [3] - 第四季度净利息收入约为2190万美元，其中包括760万美元与新冠疫情相关的贷款和信贷损失部分转回（扣除约100万美元非控股权益后为660万美元） [8] - 第四季度净收入为1080万美元，摊薄后每股收益为0.47美元，扣除190万美元优先股股息和160万美元非控股权益收入 [14] - 2020年12月31日，公司账面价值为1559万美元；预计公允价值比完全摊薄账面价值高约1200万美元，较2020年第三季度增加约200万美元，每股完全摊薄账面价值为15.59美元，公允价值为19.54美元 [15][30] - 2020年第四季度应纳税收入为每股0.47美元 [15] - 2020年12月31日，公司现金约为1.07亿美元，第四季度平均每日现金及现金等价物余额约为1.29亿美元，第四季度现金收款为6400万美元，按年计算约为相关资产账面价值的17%；截至2021年3月1日，现金约为1.45亿美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，公司主要以重新执行贷款（RPL）为主，购买的RPL约占贷款组合的96%，主要购买连续还款少于7次的RPL，并争取实现这些贷款的正向还款迁移 [17] - 公司整体RPL购买价格约为相关房产价值的53.8%和未偿还本金余额（UPB）的88%；资产负债表上不良贷款（NPL）的整体购买价格为UPB的78.7%和房产价值的50.6% [18] - 截至2020年12月31日，约72%的贷款组合按UPB计算在过去12个月中至少还款12次，而购买时这一比例仅为13%；其中约65%的组合在过去24个月中至少还款24次 [10][22] - 2021年第一季度，公司在三笔交易中购买了约380万美元UPB的住宅和小型商业一级抵押贷款，购买价格为UPB的98%和房产价值的40%；另有约5450万美元UPB的贷款处于八笔交易的尽职调查阶段，购买价格约为UPB的86%和相关房产价值的57% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 加利福尼亚州仍是公司贷款组合中最大的市场，该州的抵押贷款主要集中在洛杉矶、奥兰治和圣地亚哥县；自2020年5月以来，加利福尼亚州的提前还款额比其在公司投资组合中的占比高出10% [18][19] - 2020年第一季度，公司将拉斯维加斯从目标市场中移除，目前拉斯维加斯的抵押贷款在公司投资组合中占比很小；预计随着新冠疫苗接种的加速，拉斯维加斯市场将大幅反弹 [19][20] - 公司密切关注休斯顿市场，由于新冠疫情、石油行业困境和近期天气干扰的综合影响，已削减了休斯顿的目标；休斯顿于2019年下半年被纳入目标投资组合地点，目前在公司投资组合中占比仍然很小 [20][21] - 纽约市地铁、新泽西州郊区和康涅狄格州南部的新税收损失SALT条款对当地房价和房屋销售流动性产生了负面影响；由于新冠疫情，这些郊区的流动性迅速改善，但尚不清楚这是短期现象还是长期生活方式的改变 [21] - 佛罗里达州部分地区以及亚利桑那州凤凰城、得克萨斯州达拉斯和佐治亚州亚特兰大等大都市地区的住房和房屋租赁需求增加，这种需求主要集中在单户住宅，公寓需求相对较少 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为其经理在分析贷款特征和市场指标方面的能力，以及获取抵押贷款的能力，使其能够收购具有长期持续重新执行可能性的贷款；自2014年以来，公司已在326笔不同交易中收购了贷款，2020年第四季度进行了12笔交易 [5] - 拥有附属服务机构为公司在不良贷款和非定期还款贷款的解决流程和时间安排方面提供了战略优势，并为经理的分析提供了数据反馈循环；在当前动荡的环境中，公司的投资组合团队、分析团队与服务机构密切合作，对提高每笔贷款的绩效概率至关重要 [6] - 公司通过与第三方机构投资者的合资企业扩大了投资范围；2020年12月31日，公司的企业杠杆率为2.1，2020年第四季度平均企业杠杆率为2.2；2020年第四季度平均资产杠杆率为2倍，12月31日资产杠杆率为1.9倍 [7] - 公司预计Gaia房地产投资信托基金（REIT）在2021年将大幅增长，该基金投资于多户住宅物业、多户住宅重新定位夹层贷款和三重净租赁兽医诊所房地产 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年第四季度在很多方面是一个不错的季度，贷款表现和现金流速度显著提高，这一趋势在2021年第一季度仍在持续；公司处于进攻态势，拥有大量现金和未抵押债券、权益和抵押贷款，具备应对市场波动的能力，并拥有多个正在推进的投资机会 [3][4] - 尽管新冠疫情带来了诸多不利因素，但公司在2020年第三和第四季度仍看到贷款现金流速度和信贷表现显著提高；目前来看，新冠疫情对贷款还款表现的影响小于预期，目标市场的住房需求大幅增加 [6][23] - 预计公司资金成本将继续大幅下降，特别是在2021年第一季度赎回了两笔旧的证券化产品并对相关贷款进行了重新证券化之后，未来几个季度可能会对其他产品进行同样操作 [13] - 基于应纳税收入估计，预计公司2021年的股息可能会增加 [25] 其他重要信息 - 2021年1月，公司回购了250万美元本金的可转换债券，购买价格为240万美元 [24] - 2021年1月下旬，公司完成了一笔评级证券化交易，发行了1.75亿美元AAA至BBB级证券，对应2.065亿美元UPB的贷款，加权平均收益率为1.32%；2月中旬，完成了一笔未评级证券化交易，发行了2.16亿美元高级债券，对应2.879亿美元UPB的贷款，收益率为2.25% [24][25] - 公司宣布每股0.17美元的现金股息，将于2021年3月31日支付给3月18日登记在册的股东 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 自季度末以来仍在尽职调查中的RPL购买是旧贷款还是新发放的贷款？预计提前还款增加，对于重新执行的借款人，特别是低贷款价值比（LTV）的老借款人，获得资金的情况如何，之前的逾期情况对他们获得的利率有何影响？今年公司可赎回并重新证券化的证券化债务有多少，资金成本的稳定性如何？ - 公司有三笔额外的证券化产品和四笔合资企业证券化产品已可赎回，今年可能会赎回部分并重新证券化，若如此，每年可将这些交易的资金成本降低120至200个基点 [33] - 公司投资组合的加权平均票面利率在4%左右，加权平均LTV较低；公司认为绝对股权金额比LTV更重要，投资组合的平均贷款余额接近20万美元，平均房屋价值约30万美元；长期按时还款的贷款和受疫情影响但有一定股权的逾期贷款都出现了提前还款情况，前者部分是为了再融资，部分是为了出售，后者主要是为了出售 [34][35] - 第一季度购买的贷款中约20%是新发放的有瑕疵贷款，其余是旧贷款 [36] 问题2: 公司提到的1.45亿美元现金是年末数还是当前数？现金增加的原因是什么？合理的现金持有量是多少，现金对收益的拖累具体是多少？近期利率上升，公司更倾向于进攻还是防守？ - 2020年末现金为1.07亿美元，2021年3月1日为1.45亿美元；现金增加的原因包括提前还款持续增加现金流、证券化降低资金成本以及资金成本下降带来更高的现金利息利差 [37] - 对于能够实现按时还款的贷款，现金的股本回报率在两年内非常可观；对于未能实现按时还款的贷款，预计无杠杆回报率约为6%或6.5%，证券化时最高杠杆可能为四到五倍；公司保留现金是为了应对突发情况和抓住短期投资机会 [39][40] - 目前贷款价格似乎未受七年以上期限利率上升的影响，但认为存在一个临界点，届时将带来重大机会，但目前尚未出现 [42]