财务数据和关键指标变化 - 第二季度营收同比增长19%，房屋营收从上年同期的14.4亿美元增至17.1亿美元，预计2022年第三季度房屋营收在18.2 - 19.2亿美元，全年在73 - 75亿美元 [6][24] - 第二季度交付房屋的整体平均售价从上年同期的41万美元增至49.4万美元，预计第三季度为49.5万美元，全年约为50万美元 [25] - 房屋建筑营业收入同比增长62%至2.645亿美元，营业利润率提高410个基点至15.4%，预计第三季度营业利润率提高至约16.9%，全年在16.0% - 16.6% [26] - 第二季度房屋毛利润率扩大至25.3%，较上年同期提高390个基点，预计第三季度增至约26.5%，全年在25.6% - 26.2% [27][28] - 第二季度销售、一般和行政费用比率从2021年第二季度的10.1%改善至9.8%，预计2022年第三季度为9.6%，全年在9.3% - 9.7% [29] - 金融服务业务税前收入为1870万美元，同比增加800万美元，预计2022年下半年金融服务税前收益约为1200万美元 [30][31] - 第二季度所得税费用为7220万美元，有效税率为26%，预计2022年剩余季度及全年有效税率约为25% [31] - 第二季度净利润为2.107亿美元，摊薄后每股收益为2.32美元，上年同期分别为1.434亿美元和1.50美元 [31] - 第二季度平均社区数量为211个，同比增加3%，季度末为214个，同比增加7%，预计2022年末约有250个开放销售社区，较2021年末增加约15% [32] - 过去12个月土地收购和开发投资28亿美元，第二季度土地和开发投资7亿美元，上半年共投资14亿美元，其中约55%用于土地开发 [20][32] - 第二季度回购约150万股普通股，花费5000万美元，董事会授权下还有2.5亿美元可用于回购，季度末每股账面价值为37.76美元，同比增加21% [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋建筑业务：第二季度交付房屋数量比3月分享的指引中点多约200套，建造周期时间较第一季度改善两天，预计供应限制短期内无法使建造时间恢复到历史水平，但长期有望改善 [15][18] - 金融服务业务：第二季度税前收入同比增加800万美元，主要因KBHS房屋贷款的利率锁定承诺大幅增加，预计2022年下半年金融服务税前收益约为1200万美元 [30][31] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业住房开工率较上周报告下降14%，预计市场开工整体节奏将放缓，有助于公司建造时间恢复到历史水平 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司优先将资本分配用于未来增长投资，坚持一致的承保标准，目标是中位数家庭收入，假设每个社区每月吸收4 - 6套房屋，关注能提供2 - 3年地块供应且地理位置靠近现有业务的社区 [19] - 公司采用平衡的资本分配方法，过去一年除土地投资外，还向股东返还近3亿美元，包括定期季度现金股息和股票回购，预计未来有机会继续向股东重新配置资本 [21] - 公司认为Built - to - Order模式适合应对市场变化，该模式提供客户选择，有助于提高客户满意度和行业领先的吸收率，吸引首次购房者和首次换房者 [10][11] - 行业订单率从2020年末以来的异常高水平有所缓和，高利率、房价上涨和通胀压力影响当前需求，但长期需求因素依然健康，包括人口结构、居家办公趋势、新房供应不足和现有房屋库存低 [8] - 市场上部分竞争对手在一些市场增加激励措施和降价，公司关注市场动态，但坚持以合理的基础价格和提供客户选择为重点，不参与激励游戏 [52][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司意识到市场条件和宏观经济因素对购房者的影响，但认为Built - to - Order模式的灵活性使其能够应对变化的环境 [22] - 公司对第二季度财务表现满意，预计全年将实现强劲的经营业绩，有信心实现全年财务预测，包括超过27%的股权回报率 [34] - 公司认为当前市场处于消化期，购房者在适应高利率和其他压力，目前消费者偏好未发生明显变化 [37][38] 其他重要信息 - 公司在电话会议中讨论的部分内容属于前瞻性陈述，实际结果可能与陈述或暗示的结果存在重大差异，公司不承担更新这些陈述的义务 [5] - 非GAAP指标与最直接可比的GAAP指标的对账可在今日新闻稿和公司网站投资者关系页面找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：近期市场变化下消费者是否转向小户型或设计工作室变化，以及对当前积压订单可见性之外盈利能力的影响 - 公司分析5月订单活动，消费者选择的房屋面积和设计工作室花费未发生变化，消费者有能力承受当前利率，订单放缓更多是在消化高利率，目前消费者偏好未改变；若消费者选择小户型，工作室收入会随基础价格降低，但利润率和回报率仍能保持，公司会关注趋势变化 [37][38][39] 问题2：季度内一半取消订单发生在未开工房屋上是否正常，以及对已开工或完工房屋取消订单的处理和利润影响 - 未开工房屋取消订单部分原因是消费者未锁定利率，对最终付款金额感到意外；公司更关注开工后取消率，多年来开工后取消率一直保持个位数，因为购房者在贷款获批和锁定利率后情感上更倾向于完成交易，且有一定房屋权益，公司无需额外激励措施来维持积压订单 [41][42][43] 问题3：公司是否进行利率买断，以及市场放缓是数学问题还是心理问题 - 理论上可以用400个基点买断一个百分点的抵押贷款利率，但公司目前未对Built - to - Order房屋进行利率买断，仅对少量库存房屋操作；公司认为当前市场处于消化期，购房者有能力承受当前房价和利率，只是对通胀、油价等因素感到担忧，并非单纯的数学问题 [47] 问题4：平均订单价格从第一季度的51.2万美元跃升至第二季度的54.3万美元的原因 - 这是持续的价格上涨，预计随着利率和其他因素带来的 affordability挑战增加，价格上涨趋势将趋于平稳，并非由地区因素驱动 [50] 问题5：市场上是否出现激励措施增加或降价情况，以及公司应对策略 - 市场上激励措施有所增加，主要针对能在本财年末交付的房屋，不同地区和子市场情况不同；公司坚持以合理基础价格和提供客户选择为重点，不参与激励游戏，认为自身有足够空间应对市场变化，保持竞争力和利润率 [56][57][54] 问题6：本季度将年末社区数量从255个略微下调至250个，对2023年社区数量增长幅度的预期 - 公司目前未对2023年进行详细指引，因市场存在不确定性；但公司一直在建立土地储备，预计2023年社区数量将进一步增长，具体幅度取决于市场情况和关闭情况，第三季度可能会提供更多信息 [59] 问题7：供应商价格上涨情况，以及是否有机会推动价格回调或抑制未来上涨 - 木材价格在过去几个月大幅下降，公司已在开工中受益，但要到2023年初才能在交房中体现；对于其他成本增加，公司预计随着销售端变化，成本下降会有滞后效应，未来会有成本方面的顺风因素 [63][64] 问题8：土地投资策略的变化，以及未来一年土地支出的走向 - 公司已拥有2023 - 2024年实现良好增长率所需的土地，在市场需求和土地卖家情况明确之前，将减少土地支出；目前土地卖家更愿意接受小额定金和延长交易时间，未来可能会转向贷款选项 [66][67] 问题9：第二季度每月订单节奏，以及6月情况 - 3月和4月订单节奏较为一致，5月出现疲软，取消订单增加，6月与5月情况相似；公司正在采取措施优化每个社区的销售节奏 [70] 问题10：7.5万美元的首付款在取消订单时的退还比例 - 通常情况下，公司保留定金，除非购房者无法获得贷款资格；对于7.5万美元的首付款，若购房者取消订单，公司不会全部保留 [75][76] 问题11：行业整体的竞争反应 - 市场出现调整，有库存的建筑商通过降价或提供激励措施来促进销售，但公司未看到激进的激励措施；公司一直专注于提供最佳价格和价值，相信客户更看重这一点 [78] 问题12：与上次财报电话会议相比，下半年指引是否考虑了放缓因素 - 本季度指引的主要变化是范围收紧，反映了时间缩短和公司对未来几个季度的信心增强；公司拥有大量积压订单，客户资质良好，很多已锁定利率，预计不会有太大波动；即使出现取消订单情况，公司也能成功转售房屋，且多数情况下售价更高 [80] 问题13：SG&A持续下降，能否持续改善以及未来趋势 - 公司在SG&A方面取得了进展，目前季度SG&A降至个位数；公司会根据宏观情况谨慎管理业务，决定是否减少增长投资；长期来看，公司认为SG&A将保持在个位数 [83] 问题14：未来股票回购的考虑和潜在节奏 - 公司采取平衡的资本分配方法，确保有足够资金运营业务；若有信心重新配置资本且估值合适，会进行更多股票回购，但目前没有具体的回购数量 [86] 问题15：6月是否仍有限制销售情况，以及是否会放开 - 由于供应链至少趋于稳定，建造周期时间有所改善，且市场略有疲软，多数限制销售的社区已减少；但仍有一些社区如奥斯汀和拉斯维加斯仍有限制 [89] 问题16：建造周期时间改善的原因 - 建造周期时间改善是多种因素的综合结果，包括COVID影响减弱释放了劳动力产能，供应链出现一些亮点，但仍存在不确定性；公司自身的努力，如与贸易伙伴的沟通、简化工作和团队找到解决办法等也起到了重要作用 [91]