财务数据和关键指标变化 - 第一季度每股收益0.33美元，超预期 [21] - 核心收款率超98%，高于预期，还确认了约130万美元（即每股FFO增加1美分）的前期现金收款收益，预计大部分前期收款现金将在上半年到账 [22] - 2022年全年收益指引保守上调，中点代表FFO同比增长超13% [23] - 第一季度同店净营业收入（NOI）增长9.7% [23] - 本季度实体入住率提高50个基点，租赁入住率提高90个基点，至3月31日达到94.1%，已签约但未开业空间的租金差达360个基点，代表约750万美元的按比例计算的基本租金（ABR），超第一季度年化基本租金的5%，超90%已签约但未开业租约计划在2022年开业，主要在下半年 [25] - 本季度执行的新租约和续约租约，公认会计原则（GAAP）和现金利差分别约为11%和8% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 本季度完成约3.8亿美元的增值核心和基金交易 [22] - 核心杠杆率较低，债务与总市值（GAV）比率在30%以下，通过利率互换市场对冲大部分核心长期可变利率风险，核心浮动利率敞口占核心债务义务的10% - 20%，主要用于为盈利的结构化融资业务提供资金，未来几年核心固定利率到期债务极少 [27][28] 基金业务 - 第一季度完成1.3亿美元交易，符合基金V策略，已分配约85%的5.2亿美元基金V资本承诺，预计在8月基金投资期结束前部署剩余约2亿美元购买力 [30][32] - 今年基金平台积极出售资产，第一季度完成基金III中6600万美元的Cortlandt Crossing超市物业出售，以及基金IV东北杂货组合中最后两处物业4500万美元的出售，还变现了基金III在Storage Post运营公司的剩余50%权益，REIT份额为150万美元 [33] - 截至第一季度，有3.65亿美元基金债务将于2022年到期且无展期选项，其中约1.08亿美元预计正常再融资或展期，2.57亿美元与布鲁克林市中心的City Point混合用途物业相关，正在进行再融资 [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 格林街和苏豪区，一年前该走廊有14个空置店铺，如今只剩1个 [10] - 城市公寓市场反弹，带动零售商销售回升，多数零售商销售不仅较疫情黑暗时期实现正增长，还超过疫情前水平 [54][56] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 核心业务聚焦收购高进入壁垒市场的资产，选择零售商愿意聚集的零售走廊，确保有足够进入壁垒，目标是实现增值收益率和强劲的长期增长，增长来自合同增长、市场租金反弹和增值组件 [12][13] - 基金业务继续选择性增加高收益购物中心投资组合，同时积极出售资产以实现嵌入式激励收益 [30][33] 行业竞争 - 零售尤其是露天零售仍不受机构青睐，整体竞争群体较小，多数重新进入的资本集中在防御性、抗疫情的超市锚定等投资领域，街道零售投资者中，一些此前活跃的办公房地产投资信托基金（REITs）不再活跃，如GGP已私有化并转向其他领域，与过去周期相比，当前街道零售市场竞争减少 [51][52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管过去一季度资本市场波动大，存在通胀和经济增长担忧，但公司业务基本面良好，租户表现和需求推动的增长势头超预期，内部增长与外部增长结合，使公司有望实现长期稳定增长 [6][7] - 街道零售组合在当前环境中表现出较强韧性，街道租约通常有更强的合同增长和更多公平市场价值租金重置，租户改善和运营费用占占用成本的比例较低，且许多街道租金处于周期性低点，而零售商销售已快速反弹 [8][9] - 公司对2022年收益和未来多年的内部和外部增长持乐观态度，预计同店增长良好，未来几年内部增长可达5% - 10% [23][24] 其他重要信息 - 公司在电话会议中提及的陈述可能为前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异，公司不承担更新义务 [4] - 管理层可能会提及某些非公认会计原则（GAAP）财务指标，相关指标与最直接可比的GAAP财务指标的对账可在公司网站发布的收益新闻稿中查看 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 核心和基金投资活动的更新指引是否有变化，投资管道和投资门槛有无改变 - 未更新年初给出的详细假设，收购团队会持续活跃，基金业务不受公开资本市场限制，有更多操作空间，预计会按季度更新情况，在基金V郊区购物中心收购方面可能更具机会主义，确定性执行和买家赞助商的良好记录对交易和借款有利，核心业务方面，一些走廊有长期增长机会，尽管当前有阻碍，但仍会有增值收购机会 [37][38][39] 问题2: 达拉斯Knox - Henderson走廊投资的开发和再开发支出、时间框架和收益率预期 - 仅在收益率合理时进行增量投资，再开发项目期望无杠杆收益率达7% - 8%以上，目前租户需求充足，项目有望推进，时间框架为未来2 - 5年，初始投资8500万美元，最终投资可能翻倍或三倍，该项目与公司其他项目互补，有助于巩固公司在街道零售领域的主导地位 [43][44][46] 问题3: 街道零售资产买家的竞争情况及退出者 - 零售整体竞争仍存在，但露天零售不受机构青睐，竞争群体较小，多数资本流向防御性投资，街道零售投资者中，一些办公REITs不再活跃，如GGP已转向其他领域，与过去周期相比，当前竞争减少 [50][51][52] 问题4: 街道零售租户关于流量和销售的趋势与预期情况 - 疫情后，公寓市场反弹是领先指标，带动零售商销售回升，多数零售商销售不仅较疫情黑暗时期实现正增长，还超过疫情前水平，实体零售房地产受到租户和消费者的重新青睐 [53][54][56] 问题5: 年初至今核心收购项目（Henderson资产、西好莱坞和春街）的增长情况比较 - 增长取决于高于合同增长的关键驱动因素，若仅考虑销售增长，春街可能表现强劲，但多数项目都有增值再开发和密度提升的潜力，可带来额外利润，目前各项目合同增长率约3%，租户销售和需求有望推动租金增长超过该水平 [57][58][59] 问题6: 收购管道的承保方式、与合作伙伴和零售商的讨论是否因近期环境变化而改变 - 零售商方面，消费者目前状况良好，需求暂时保持稳定，但需密切关注 discretionary 领域，公司会更谨慎地关注零售商资产负债表、租约结构和通胀情况；资本市场方面，借款成本上升，但卖家更看重确定性执行，这对公司有利 [60][61][63] 问题7: 是否根据环境调整交易定价，资本成本和支出意愿有无变化 - 公司并非不受基准利率上升影响，但有强大的贷款池，承保时已考虑此因素，核心业务有良好的对冲措施，新交易定价会考虑利率环境，但强劲的租户需求可作为平衡因素，公司对零售商需求持乐观态度，会综合考虑利率和增长因素来评估投资回报 [65][66][67] 问题8: 是否有其他新市场的收购计划 - 佛罗里达州市场有一定潜力，公司每年都会评估核心能力范围内租户想去的市场，并进行增值投资，公司平台在核心能力范围内具有可扩展性 [68][69][70] 问题9: 小店铺入住率大幅提升的原因及整体入住率何时恢复到疫情前水平 - 街道和城市小店铺空间租赁活动活跃，推动入住率提升，目前租赁入住率达94%，租赁速度持续，目标是在未来12 - 18个月达到完全经济入住率，小店铺租户在疫情期间受PPP等干预措施支持，情况好于全球金融危机时期，目前租金处于高位，街道零售正从疫情低点复苏，有望实现显著增长 [70][72][75] 问题10: 对Henderson Avenue投资组合的尽职调查是否包括与零售商沟通其对该位置的兴趣 - 公司会首先与零售商沟通，倾听他们的需求 [76][77] 问题11: Henderson投资翻倍或三倍中，可见开发或再开发与增量收购的占比 - 大致各占一半，但难以准确预测，有额外地块可收购，但需满足一定条件，Henderson大道一端的Sprouts超市地块有再开发潜力，但需考虑现有零售商的意愿，公司会根据零售商需求和时机等情况进行资本部署，并定期更新进展 [78][79][81] 问题12: 年初至今核心收购和基金投资的资本化率 - 基金V的资本化率约在7%左右，上下浮动50个基点；Williamsburg项目收购时约为5%，部分资产稳定后交易价格在4%左右，其他资产约在5%左右 [82][83][84] 问题13: 是否确认此前同物业净营业收入（NIO）增长4% - 6%的指引 - 未更新指引中的个别假设，但基于第一季度的良好开端和租赁管道情况，对全年情况感到乐观，预计会接近指引上限 [85][86][88] 问题14: 本季度坏账准备金好于预期，是否改变全年看法 - 本季度坏账准备金确实好于预期，剩余未付款租户多位于依赖办公室的位置，随着办公人员回归，这些租户恢复运营，预计情况将继续向好 [89][90]