财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度每股收益0.29美元，超出预期，得益于新租约重新开始和信贷环境改善，核心现金收款超过98%，以及全年约2.5亿美元外部投资的增值影响，其中第四季度为1亿美元 [21] - 2021年全年产生1.10美元的资金运营收益（FFO），调整后比初始范围上限高出10%，得益于核心投资组合反弹和外部投资增值 [21] - 2021年下半年同店净营业收入（NOI）增长约5%，第四季度增长超3%，预计未来几年增长5% - 10% [22] - 2022年预计FFO增长约12%，调整后FFO运行率增长10%，核心NOI预计在中点增长5%，不包括现金回收预计增长约10% [23] - 核心投资组合已签署但尚未入住的利差处于历史高位320个基点，代表约500万美元的按比例基本租金（ABR），基金方面为200个基点，代表约200万美元的ABR [24][26] - 新租约现金利差本季度超过200%，街道投资组合报告了高两位数利差 [27] - 已发行约1.5亿美元股权，季度股息提高20%，预计调整后资金流（AFFO）派息率处于60%多的中间水平 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 第四季度核心业务表现强劲，同店NOI增长受街道和城市投资组合推动，超过郊区投资组合300个基点 [22] - 核心投资组合入住率为93%，仍有增长空间，租赁团队年初进展良好，有额外600万美元（约占核心ABR的5%）处于租赁谈判的高级阶段 [25] - 核心业务预计2022年内部增长强劲，得益于租赁、新租约和续约的利差以及合同租金增长 [24] 基金业务 - 第四季度基金V完成7000万美元收购，另有1.2亿美元收购处于近期管道中，已分配约85%的5.2亿美元资本承诺，仍有约2亿美元购买力 [32][34][35] - 基金平台在处置方面活跃，2月完成6600万美元的基金III资产出售，1月完成2400万美元的基金IV资产出售，另一处基金IV资产以2200万美元签约待售 [35] - 预计基金业务2022年利润为0.06 - 0.10美元，未来几年可保持类似运行率 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 街道和城市市场租金有增长潜力，如Soho市场租金可再增长50%仍未达到先前峰值，租户销售表现已接近先前峰值 [11] - 一些市场租户活动显著反弹，如Soho租户表现和租金在许多情况下超过疫情前水平，需求复苏仍处于早期阶段 [11] - 第四季度报告销售的租户12月销售表现强劲，如Han Dynasty、lululemon和McNally Jackson均创下历史销售新高 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司看好街道和城市市场的增长潜力，认为当前是购买资产的独特窗口，可获得较高的合同增长和市场重置增长 [42] - 基金V采用杠铃策略，收购被低估的零售资产，通过运营现金流获得回报，未来有多种选择实现价值最大化 [45] - 考虑为基金VI筹集资金，继续执行类似基金V的策略 [48] - 公司在投资时更关注定价是否合理，而非竞争对手的行动，核心业务收购目标是实现约4%的增长率，进入收益率在4% - 5% [52][54][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管Omicron有影响，但公司投资组合表现和业务计划仍按计划进行，未对收款、租户兴趣、租赁进度或投资努力产生影响，投资交易量有所增加 [7][8] - 零售行业基本面在2021年有显著改善，零售商认识到实体零售在全渠道世界中的重要性，预计未来几年NOI将实现高于平均水平的增长 [8][9] - 公司关注供应链和长期通胀压力，街道投资组合在通胀环境中具有优势，能够更快捕捉与通胀相关的增长 [13] - 公司对2022年盈利持乐观态度，预计未来几年内部和外部增长将高于趋势水平 [31] 其他重要信息 - 在年终审计中发现约十年前收购的两项基金投资在GAAP财务报表中记录错误，需修正，但不影响先前报告的按比例财务信息和运营指标 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 竞争对手提及的资本化率压缩与街道和城市投资组合的关系，以及公司投资哲学的变化 - 公司认为增长可见性提高时，进入收益率可能降低，但仍可实现回报，当前街道和城市市场增长可见性改善，竞争相对较小，是购买资产的好时机 [41][42] 问题2: 基金V中10亿美元高收益郊区资产的变现方式及是否会为基金VI筹集资金 - 公司未预测未来一两年的变现方式，认为基金V的策略已得到验证，未来有多种选择；对于基金VI，认为目前有很好的继续执行策略的理由，但未明确是否筹集资金 [45][48] 问题3: 第四季度以来核心和基金投资的进入资本化率、全年预期以及3 - 5亿美元投资假设在两个投资组合中的分配 - 公司表示投资分配不固定，通常约为50 - 50；基金投资进入资本化率在7% - 8%，核心业务收购目标增长率约4%，进入收益率在4% - 5% [51][52][54] 问题4: 关于FFO指导范围是否改变 - 公司认为范围已改变，由于信贷环境改善、投资和租赁工作，新范围成为新常态 [58] 问题5: 租金可增长50%但未达先前峰值，而销售接近先前峰值，这对当前入住率和市场可承受的稳态入住成本比率的影响 - 公司解释50%的增长是基于数学计算，不同类型零售商的入住成本不同，当前入住成本比先前峰值低20% - 50%，租赁受租金销售比和供需关系驱动，目前供需动态良好，预计未来租金将合理增长 [61][62][64] 问题6: 世纪21在City Point的70%被Primark回填后，剩余30%空间的更新情况 - 公司表示资产有良好势头，有其他租户在管道中，但未透露具体信息 [66] 问题7: 街道和城市投资组合的前瞻性租赁管道情况 - 公司表示奢侈品零售商和数字原生零售商积极进入市场，租赁环境比预期和疫情期间更好，公司有足够空间租赁 [67][68][69] 问题8: 街道和城市零售投资组合何时恢复到94% - 95%的入住率 - 公司预计在2023年末至2024年达到该入住率水平 [71] 问题9: 2021年租赁展期情况，特别是高价街道零售的按市值计价情况 - 公司表示租金在不同市场下降20% - 50%，已清理了高于市场的租金，目前有积极的按市值计价和租赁机会，并非每个店铺都有正利差，但整体赢多输少 [73][74][77] 问题10: 今年的额外资本筹集计划和较高利息费用的主要驱动因素 - 公司已筹集一定股权资金，还有结构化金融贷款、内部现金流和基金投资变现等资金来源；较高利息费用主要是由于2021年增加了近2.5亿美元的投资 [80][82] 问题11: 同店NOI指导中对2022年新坏账费用的假设以及第一季度是否有特定关闭或关注的租户 - 公司认为关注名单几乎不存在，租户销售强劲且增长，信用储备假设低情况下收款率保持98%，储备约2%，高情况下回到历史规范的50 - 125个基点 [84] 问题12: 2023年约20%街道租约到期，预计续租情况和突出事项 - 公司表示情况不一，目前难以给出具体数字，未来六个月可见性将提高 [86] 问题13: 基金VI是否继续使用现有投资者基础或引入新投资者 - 公司表示通常会有新投资者加入，目前准备开始相关对话 [88] 问题14: 经验丰富的捐赠投资者在疫情期间的反应 - 公司表示投资者反应不一，部分在科技投资中表现良好，一直支持公司，目前零售被认为是可投资资产类别，公司期待与投资者就价格、回报和未来概况进行对话 [90]