财务数据和关键指标变化 - 2019年Q2公司购买9070万美元再执行贷款（RPLs），新贷款在资产负债表上的加权平均天数为20天，购买价格为房产价值的56%和未偿本金余额（UPB）的85% [6] - 截至2019年5月1日，公司出售1.769亿美元主要为非清洁支付贷款给合资企业，获利700万美元 [7] - 2019年Q2利息收入为2810万美元，若未出售贷款，净利息收入将高出约180万美元 [9] - 2019年Q2公司实现净收入1300万美元，每股0.67美元；若未出售贷款，基本每股收益约为0.43美元 [10] - 2019年Q2每股应税收入为0.75美元，截至Q2末，年初至今每股应税收入为0.86美元 [10] - 2019年6月30日，公司账面价值为每股15.85美元 [10] - 2019年Q2公司收取约6000万美元现金，季度平均持有现金约5000万美元 [11] - 公司董事会批准8月30日向8月19日登记在册的普通股股东支付每股0.32美元股息，第一和第二季度股息为每股0.64美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款采购业务：自成立以来完成284笔收购，2019年Q2完成11笔交易，均为私人交易；继续购买低贷款价值比（LTV）贷款，Q2购买价格为房产价值的56%和UPB的85%；Q3收购价格为UPB的92.7%和抵押物价值的55% [4][6][12][28] - 贷款销售业务：2019年Q2出售1.769亿美元主要为非清洁支付贷款给合资企业，获利700万美元 [7] - 合资企业业务：公司拥有合资企业1/3股权，合资企业利息收入在证券收入中体现，证券利息收入已扣除服务费用 [7][9] - 房地产投资业务：2019年Q2收购一处价值230万美元的多户租赁房产；Q3有6处城市中心小额商业地产处于合同阶段，价值约1800万美元 [8][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司超80%的投资组合位于目标市场，加利福尼亚州是最大的贷款组合市场，主要集中在洛杉矶、奥兰治和圣地亚哥县 [13][14] - 新税法对纽约、康涅狄格州、新泽西州和伊利诺伊州的高端房产价值产生重大影响，高低房产价值十分位数之间的价值差异缩小 [14][15] - 公司在加利福尼亚州城市中心看到稳定的还款和表现模式，特定借款人特征子集的提前还款情况一致 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是通过分析驱动资产收购和管理过程，实现资产回报最大化，使用适度的非按市值计价杠杆 [6] - 继续购买低LTV贷款，预计大部分已确定的收购将在9月完成；同时扩大城市中心小额商业地产投资组合 [17] - 利用经理的专有分析对每个抵押贷款池进行逐笔贷款、逐笔资产定价，第三方和合资伙伴依赖公司经理的分析和监督服务 [5] - 附属服务机构逐笔资产、逐笔借款人地服务贷款，服务表现提升了贷款的净资产价值和品牌价值，吸引机构投资者 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年Q2是一个非常好的季度，公司以合理价格从多个来源购买贷款，出售贷款给合资企业，资产市场价值持续增加，预计2019年Q2和Q3净资产价值和内在价值大幅增长 [3] - 由于市场条件，收购的贷款价值自收购以来大幅增加 [6] - 随着合资企业增长，利息收入增长将因服务费用而放缓，服务费用支出将相应减少 [9] - 预计2019年Q3资产层面债务成本将因2019 - D证券化和回购协议中伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）下降而降低 [19] - 市场中4 - 6.5分位数（甚至到7分位数）的房产市场稳定且可能略有上升，尤其是4和5分位数的房产，上市后很快售出；8、9和10分位数的房产市场在部分州明显放缓，公司避开这些市场 [43][44] - 抵押贷款利率下降将对3 - 6分位数的房产市场流动性和稳定性产生积极影响，前提是借款人收入不受重大影响 [44] 其他重要信息 - 公司拥有经理20%的股权，成本为零，其价值未体现在账面价值中 [5] - 公司拥有服务机构20%的股权（包括认股权证），自2018年第一季度投资以来，服务机构的投资组合增长超过50% [5] - 公司约12亿美元贷款达到12个月连续还款或更好状态，收购时仅2.3亿美元达到该状态；贷款成为7个月连续还款后，有93%的机会成为12个月连续还款 [15][16] - 贷款表现优异不仅增加现金流和净资产价值，还降低资产融资成本，提高证券化债券高级类别的预付款率 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：按目前应税收入领先季度股息支付率的情况，是否会提高股息支付，倾向于哪种方式？ - 公司董事会倾向于提高季度股息而非特殊股息，但部分取决于市场环境；本季度未提高股息是想观察未来1 - 2个月市场情况 [22] 问题2：本季度贷款销售推动了应税收入，如何看待今年剩余时间或2020年的贷款销售节奏？ - 未来可能会有贷款销售，但数量可能不同；此次出售的主要是非清洁支付贷款，剩余大部分为清洁支付12个月连续还款贷款，价值更高；公司决定对2亿美元清洁支付贷款进行证券化，而非出售，每年可节省200 - 250万美元资金成本 [24] 问题3：第三季度首次以高于UPB的价格收购RPLs，原因是什么？ - 第三季度收购价格为UPB的92.7%，抵押物价值的55%，交易为私下协商，约55%的贷款来自加利福尼亚州 [28] 问题4：第三季度收购的6处房产有哪些特点，地理位置、过渡水平、预计稳定价值与购买价格的关系如何？ - 房产位于达拉斯、波士顿和明尼苏达州圣保罗；3处购买价格约为8%资本化率，另外2处约为6 - 6.5%资本化率；3处将获取稳定收入，2处未来1 - 2年可能进行重新定位，预计长期成本资本化率接近12%；无房产位于机会区，但有一处毗邻机会区 [31][32] 问题5：前6个月的总应税收入是多少？ - 前6个月每股应税收入为0.86美元，第一季度为0.11美元，第二季度为0.75美元 [34][35] 问题6：考虑到贷款组合出售和收购情况，如何恢复到第一季度的净利息收入水平？ - 第三季度融资成本因LIBOR降低40个基点和2019 - D证券化降低120个基点而大幅下降；6月最后一个工作日收购9000万美元贷款，第二季度未获得收益，未来将有收入；提前还款速度快于预期，可更快获得折扣收益，但也会缩短贷款预期期限 [36][38] 问题7：是否会让大部分贷款进行再融资？ - 是的 [39] 问题8：在当前环境下，是否会降低杠杆率？ - 本季度杠杆率因提前还款和贷款出售收益偿还债务而下降；2019 - D证券化将略微增加杠杆率，但整体杠杆率低于第一季度 [40] 问题9：在市场波动和不确定性下，公司目标市场的房产情况和市场态势如何？ - 4 - 6.5分位数（甚至到7分位数）的房产市场稳定且可能上升，4和5分位数的房产流动性好；8、9和10分位数的房产市场在部分州明显放缓，公司避开这些市场；抵押贷款利率下降将对3 - 6分位数的房产市场产生积极影响 [43][44] 问题10：如何看待单户REIT租赁购买者，是竞争对手还是市场稳定因素？ - 单户租赁购买者是市场稳定因素，过去2个月加利福尼亚州的每一次止赎拍卖中，全额信用出价的买家都是单户租赁购买者 [47]