财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股收益0.27美元，超出预期，处于0.25 - 0.27美元指引区间上限，主要因新租约租金起付、现金收款持续改善以及约1.4亿美元外部投资的增值 [17] - 预计未来几个季度，不包括任何潜在的艾伯森销售，季度FFO为0.25 - 0.27美元 [17] - 若出售艾伯森股份，按其最新股价，将产生超过3000万美元收益，或每股FFO超过0.30美元 [18] - 维持全年FFO指引在1.05 - 1.14美元，实际表现比初始中点高出超10% [18] - 本季度核心账单现金收款率超97%，接近疫情前水平，每提高1%的收款率，季度收益约增加50万美元，年化后代表超0.02美元的FFO [19] - 同店NOI约为7%，高于预期，得益于入住率提高和信用准备金持续减少 [21] - 本季度租赁利差现金增长约11%，GAAP增长19%，主要由街道租赁推动 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 预计到2024年底核心NOI增长2500万美元，达到超1.5亿美元 [22] - 净吸纳量预计产生1000 - 1500万美元增量NOI，代表0.11 - 0.16美元的FFO [23] - 信用准备金进一步稳定，贡献500 - 600万美元增量NOI，或0.05 - 0.06美元的FFO [23] - 合同租金增长800 - 1000万美元 [23] 基金业务 - 第三季度基金V完成9600万美元新收购，包括两个东海岸郊区购物中心 [27] - 基金V收购成本远低于重置成本，两个中心混合成本约为每平方英尺130美元，而新建郊区购物中心成本约为每平方英尺200 - 250美元（不包括土地成本） [27] - 基金V收款率处于高位，接近核心投资组合，稳定的中双位数杠杆回报，疫情期间现金收益率仅降至约13%，预计很快恢复到15%；无杠杆收益率从8%降至约7%，目前预计回到8% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 公共市场购物中心REITs的资本化率接近十年低点，而公司目标产品的私人市场资本化率保持在约7.5%，交易资本化率与基础借款成本差距处于历史高位 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 内部增长方面，预计将入住率从目前约90%提高到约95%，通过租赁、合同增长和再开发实现NOI增长 [10] - 外部增长方面，进行资产负债表内投资以增加现有核心投资组合，同时基金平台继续通过收购和增值项目推动增长 [12] - 基金V继续以大幅折扣收购不受青睐的露天零售物业，获得有吸引力的中双位数收益率 [13] 行业竞争 - 公司专注领域的资本充足且知识丰富的竞争对手减少，债务和股权市场复苏，公司具备有竞争力的资本成本进行收购 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在宏观担忧，但租户租赁活动活跃，租户表现强劲，公司有望在未来几年实现强劲的内部和外部增长 [8] - 零售房地产在经历多年逆风后，目前处于转折点，实体商店的重要性在疫情后得到验证，公司处于加速增长的有利位置 [8] - 对未来几年的NOI和FFO增长持乐观态度，预计在不考虑增值再开发、外部增长或基金业务盈利交易的情况下，也将实现有意义的增长 [25] 其他重要信息 - 公司在City Point项目上看到积极势头，客流量和租户销售额持续增加，最近与一家国际零售商签订了租赁协议，预计2022年下半年开业 [31][32] - 公司计划在未来几个月对City Point项目进行再融资 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于未来几个季度每股FFO及2022年上半年NOI增长情况 - 回答: 未来几个季度不包括艾伯森收益，每股FFO预计为0.25 - 0.27美元，2022年上半年增长将被租赁管道抵消，增长从下半年开始显现，2023年和2024年将加速 [34][35] 问题2: 关于同店NOI增长范围及95%入住率目标 - 回答: 2022年同店NOI增长趋势仍在5% - 10%范围内，更倾向于下半年增长；预计到2024年底达到95%入住率 [36][38][41] 问题3: 关于租赁趋势和租户销售趋势的持续性 - 回答: 租户兴趣持续增长，租户销售表现远超预期，在全面复工和国际旅游恢复之前就已如此；零售商签订长期租约，表明他们认为这是长期趋势 [42][43][45] 问题4: 关于同店NOI数据的详细情况及未来增长潜力 - 回答: 同店NOI数据相对干净，现金收款与非同店池的City Center项目有关；租赁利差差距缩小，续约由街道租赁驱动，显示出有意义的NOI增长；未来随着复苏推进，同店NOI潜在增长将上升 [47][48][50][51] 问题5: 关于基金退出策略 - 回答: 公司正在考虑包括出售部分或全部股权并继续管理等各种选项，但目前还为时尚早 [52][53] 问题6: 关于City Point学校租赁条款及租金增长情况 - 回答: 租赁期限为长期，超过10年，具体租金增长情况未披露 [56] 问题7: 关于各城市市场复苏情况及影响因素 - 回答: 各城市市场复苏情况不同，同一城市不同子市场也有差异；如SoHo许多黑暗店铺已被预订；芝加哥部分区域如Armitage Avenue和Rush and Walton表现良好；DC的M Street未来12个月将比疫情前更活跃 [58][59][60] 问题8: 关于艾伯森潜在收益情况 - 回答: 初始指引中有500 - 1200万美元收益，基于当时股价；目前公司持有超100万股，当前股价约30美元，预计收益约3000万美元，可能在2021年底或2022年实现，且可能分散在几年内 [62][63] 问题9: 关于2022年新店开业情况及供应链影响 - 回答: 2022年不同类型零售商表现不同，必需品零售商扩张可能放缓，而奢侈品、有抱负的零售商和单渠道零售商预计将继续开店；供应链目前对公司开店能力影响不大，零售商认为可以应对，但需关注是否会持续多年 [64][65][69] 问题10: 关于旧金山Nordstrom Rack空间的兴趣情况 - 回答: 尽管旧金山复苏较慢，但该空间的兴趣一直很强 [71][72] 问题11: 关于本季度租赁成本增加情况及未来租赁管道的适用性 - 回答: 租赁成本增加主要来自郊区交易，街道租赁成本变化不大；未来每个季度需根据具体情况评估，不能一概而论 [73][74][76] 问题12: 关于City Point 7万平方英尺空间的经济情况和进度 - 回答: 该空间状况良好，已签订租约，即将开始施工，租户预计2022年下半年开业；该租约几乎可取代Century 21的租金，剩余3万平方英尺将使项目达到良好盈利点 [77][78] 问题13: 关于本季度结构化融资情况 - 回答: 这与市场周期一致，企业家需要资金、执行确定性和速度，公司有机会将结构化融资转化为长期所有权 [79][80] 问题14: 关于本季度收购的两个物业的运营上行来源 - 回答: 基金V收购的理念是通过以7% - 8%的价格购买获得中双位数杠杆收益率，不期望同店NOI增长或正租赁利差，但期望未来资本化率压缩带来回报 [81][82] 问题15: 关于2024年后NOI增长在街道和郊区投资组合的大致分配 - 回答: 目前街道和城市投资组合占比约60%，将贡献超过其应有的份额 [84][85] 问题16: 关于核心结构化金融投资的初始收益率 - 回答: 收益率大致在高5% - 6%的范围 [86][87] 问题17: 关于公司再开发潜力的资产 - 回答: 公司有多个再开发项目，其中韦斯特切斯特购物中心的前西尔斯盒子和密歇根大道的大型资产是重点关注项目，将在下个季度详细讨论 [89][90] 问题18: 关于零售商利润率、产品供应、劳动力和租金支付情况 - 回答: 劳动力和短期供应限制对不同零售商有不同影响，目前零售商感觉良好，但如果问题持续，可能会有影响；公司密切关注郊区超市锚定中心的卫星租户 [91][92][93] 问题19: 关于传统电商企业上市后开店和资本支出的变化 - 回答: 电商企业在上市前就意识到开店对线上销售有促进作用，无论是私募还是上市后，实体店铺对其长期成功都至关重要 [94][95] 问题20: 关于机构投资者对副车投资的态度 - 回答: 机构投资者开始认识到零售行业并非处于长期衰退，公司提供的收益率有吸引力，但由于美国零售过剩，公司难以拼凑出大型稳定投资组合，因此副车投资尚未实现，但公司会继续保持选择性 [96][97]