财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.30美元，高于预期，主要得益于新街道租约租金开始确认以及信用储备显著改善 [21] - 第二季度现金收款率达96%，季度储备应在200万美元左右，即每股0.02 - 0.03美元，还确认了约0.02美元的一次性逾期租金收款收益 [22] - 全年FFO指引上调至5 - 14美元，较原指引低端增长7%，预计下半年季度FFO在25% - 27% [23] - 2021年Albertsons股票潜在销售收益指引更新为0 - 700万美元，即每股0.00 - 0.08美元，当前股价下利润超2000万美元，即每股FFO超0.20美元 [23][24] - 核心NOI预计到2024年每年增长5% - 10%，较2020年增加超2500万美元，达到1.5亿美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 核心管道中有约1400万美元的按比例计算的ABR，其中超750万美元已执行，60%的已执行租约来自街道和城市投资组合，纽约市占当前管道近40% [26] - 实体和租赁入住率之间的差距在本季度扩大超100个基点至260个基点，纽约地铁投资组合领先，6月30日按比例计算的实体与租赁差距约为700个基点 [27] - 预计管道约200万美元将在2021年影响收益，2022年增加600 - 800万美元，其余在2022年实现 [28] 基金业务 - 基金V目前有约1.7亿美元的收购已签约或达成原则性协议，包括第一季度报告的1亿美元，已分配约75%的资金，剩余资金需在2022年8月前部署 [33][34][35] - 第二季度完成出售基金IV位于缅因州的4个杂货店锚定物业 [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 街道零售市场中，高端市场零售商不仅续租还扩大规模，如芝加哥黄金海岸的Wire和Yours；洛杉矶梅尔罗斯广场续租显示市场强劲；纽约苏豪区预计未来几年NOI几乎翻倍 [9][10][14] - 郊区零售市场租金在2015 - 2019 - 2020年增长，消费者回归带来积极影响 [45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续利用多种资本来源，选择性收购高壁垒进入市场的优质零售物业，同时通过基金业务进行机会性投资和资产处置 [17][18][36] - 行业竞争方面，零售房地产市场仍存在公共和私人市场的差异，但随着市场复苏，公司有望利用这些差异获取机会 [15][47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售商需求加速且范围扩大，从必需品转向更多可自由支配支出，街道零售市场反弹早于预期，公司对未来几年的NOI增长充满信心 [6][7][14] - 尽管仍面临一些挑战，但消费者健康且回归可自由支配支出，租户销售表现已证实市场复苏，公司有望实现多年的内部增长 [12][17][24] 其他重要信息 - 第二季度成功完成7亿美元无担保信贷安排，可扩大至9亿美元，提高了流动性并延长了到期期限 [31] - 通过ATM筹集约4600万美元，平均发行价为20 - 37美元，并将资金用于投资和偿还债务 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2024年1.5亿美元NOI中，Soho街道零售NOI翻倍是指特定资产还是纽约街道和城市零售组合整体 - 是指Soho单独的资产，因其在疫情中受创严重，目前正出现良好反弹 [41][42] 问题2: 未来几年高于平均水平的NOI增长中，郊区零售投资组合的增长情况 - 街道零售因租金处于低位、需求旺盛且在全渠道世界中有优势，有望实现高于平均的增长；郊区零售租金前期已有增长，起点较高，但消费者回归带来积极影响，公司希望其表现良好 [43][44][45] 问题3: 现在是否是探索回收资本、出售或处置郊区零售投资组合的好时机 - 目前还不是全面出售的好时机，公共和私人市场存在差异，公司会考虑各种情况，但预计在私人市场赶上公共市场之前不会有大规模处置 [46][47] 问题4: 2024年1.5亿美元NOI目标与5% - 10%的同店NOI增长范围之间的差异及信心来源 - 信心来自租赁管道的加速增长，目前已从600万美元增长到1400万美元，显示出零售商需求恢复到疫情前水平；部分年份NOI增长可能接近10%，部分接近5%，若租金增长超预期，有望超过目标 [49][50][51] 问题5: 指导是否假设400万美元租金离开投资组合且短期内不续租 - 是的，但管道中已包含部分该空间，预计这是高质量空间，将很快且有利可图地重新出租 [53][55] 问题6: 纽约市场的需求看法及与过去相比是否有更具吸引力的机会 - 公司会关注多个市场，对依赖通勤上班的零售市场持谨慎态度，更看好如梅尔罗斯广场等有积极租赁和销售表现的市场 [56][57][58] 问题7: 在梅尔罗斯广场等子市场可部署的资本规模 - 公司规模相对较小，每1亿美元收购约增加1%收益，会谨慎且增值地部署资金，不同市场会有不同的资金投入策略 [60] 问题8: 6月以来增加的200万美元管道中，街道和城市与郊区的占比 - 大致遵循60 - 40的比例，街道和城市空间需求仍然非常强劲 [63][64] 问题9: 改善的流动性用于积极外部增长战略的部署速度及与合同租金增长带来的NOI增长相比如何 - 本季度通过ATM筹集的4600万美元已增值再投资，未来公司有资金和灵活性进行外部增长，但会谨慎部署；卖家开始回归市场，公司将结合内部和外部增长 [65][66][67] 问题10: 疫情后是否有其他适合公司投资组合的街道或城市市场 - 疫情导致市场重新洗牌，公司会关注零售商感兴趣且有销售潜力、进入壁垒高的市场，但目前暂不透露具体市场 [69][70][71] 问题11: 街道零售租赁结构的演变及谈判权是否转移，能否更积极推动初始租金 - 租赁结构从短期、依赖百分比租金转向长期、更传统的租约，虽然仍是租户市场，但市场租金增长和合同增长机会良好，情况比之前改善 [72][73][74] 问题12: 本季度基金收购管道增加后，预计何时完成交易 - 部分交易因特定原因进展较慢，但都在顺利推进，希望在年底前完成交易，若出现与公共和债务市场类似的资本化率压缩，回报将很可观 [76][77][78] 问题13: 非合并合资企业的ABR管道情况 - 与核心投资组合活动一致，在郊区和街道零售方面都有表现，因投资组合规模小，预计整体与本季度情况相符 [78][79] 问题14: City Point资产的入住时间预期 - 预计需要24个月，部分原因是签署租约和对面公园建设需要时间，公园开放后将增强街道层面的租赁能力 [80][81][82] 问题15: 零售商对COVID和Delta变种的看法及对签约交易的影响 - 目前未看到因Delta变种导致的放缓或担忧，但需认识到这是一个挑战，零售商对长期发展有信心，相信能克服短期困难 [83][84] 问题16: 何时不再对新租约提供首年优惠 - 公司认为接近不再提供首年优惠的阶段，随着市场重新开放，零售商和房东都看到积极迹象，零售商开始更长远地考虑问题 [86][87][88]