财务数据和关键指标变化 - 一季度净收入为0.39美元，基本收益为0.39美元，受REO减值约50万美元（约0.025美元/股）、专业费用增加约28万美元（其中SOX测试一次性应计约25万美元，约0.015美元/股）以及其他一次性费用约0.01美元/股等因素影响，去除这些“噪音”后约为0.44美元/股 [12][13] - 应纳税收入为0.11美元，较低原因包括 foreclosure减少、REO销售多于新REO产生、一季度提前还款减少以及更多贷款按月还款等 [14] - 平均贷款收益率从四季度的8.5%升至8.7%，债务证券平均收益率为7.3%（扣除约80个基点的服务费），平均总资产收益率为8.5%，受服务费影响有所降低 [27][28] - 平均债务成本方面，四季度因签订6个月回购协议，6个月LIBOR较高，4、5月回购资金成本将下降约20 - 25个基点 [29][30] - 期末杠杆率和平均杠杆率较为稳定，期末杠杆率为3.6倍，资产支持债务从3.3降至3.2 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款业务方面，一季度单独购买约2800 - 2900万美元贷款，购买价格约为房产价值的61%，其中约1800万美元为城市地区的小额商业贷款；联合投资收购近4亿美元抵押贷款，相关证券中保留6400万美元不同类别投资，季度末联合投资为1.83亿美元 [8] - 房地产投资方面，以230万美元收购佐治亚州亚特兰大一处多户住宅物业 [10] - 服务业务方面，自2018年一季度投资服务机构以来，其投资组合增长了50%，公司拥有其20%股权（含认股权证），一季度联合投资增加约4亿美元，2018年四季度至2019年一季度增加10亿美元，提升了服务机构价值 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 贷款组合中RPL占比97%，NPL占比3%，REO主要用于出售，从2018年四季度到2019年一季度，REO略有增加，主要因购买商业地产 [17] - 购买RPL的价格约为房产价值的62%，约为未偿本金余额（UPB）的86%；购买NPL的价格约为房产价值的56%，2019年3月31日购买价格与房产价值之比约为55% [18][19] - 加利福尼亚州是贷款组合最大组成部分，2018年末和2019年一季度占比均增加；达拉斯和休斯顿市场增加了房产管理业务；纽约、新泽西、康涅狄格和伊利诺伊州受新税法影响，高端和中端房价差距缩小 [19][20][21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于扩大投资者、卖家和贷款卖家基础，超90%交易为私下协商购买，自2014年进行273笔交易，2019年一季度有12笔 [4] - 利用经理的专有分析工具对资产池逐笔定价，分析大量数据确定目标贷款特征和定价、服务算法，第三方和部分联合投资伙伴依赖该分析服务 [5] - 调整个别贷款价格以积累资产池，联合投资收购大小资产池，成本基础低于竞争对手，附属服务机构逐笔服务贷款 [5] - 关注贷款组合迁移，通过分析和服务管理，使大量贷款达到连续12次还款或更好状态，提升贷款内在价值，降低资金成本，提高高级证券化债券提前还款率 [22][23][24] - 正在进行非联合投资证券化工作，预计二季度1 - 2笔证券化将降低相关贷款融资成本 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 一季度是成功的净资产价值和内在价值建设季度，在业务和投资多方面表现良好 [3] - 联合投资需求大幅增加，但大型资产池价格上涨，公司注重价格与抵押物价值匹配，与多家银行和基金有合作关系，银行未来18个月有250 - 400亿美元RPL出售计划 [38][39] - 预计未来一两个季度资金成本将下降，贷款利率较为稳定 [47] - 服务机构和投资管理机构价值不断提升，董事会考虑通过出售部分贷款、扩大服务业务和吸引第三方投资等方式释放价值 [52][53][54] 其他重要信息 - 自3月31日以来已完成约1400万美元交易，另有约3000万美元交易在进行中，包括3处房产和2200万美元再执行贷款 [25] - 董事会宣布股息为0.32美元，5月31日支付给5月17日登记在册股东 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 一季度RPL购买量低于上一次财报电话会议宣布的数量，原因是什么 - 主要是由于3月底交易的尽职调查中，卖家文件可能使部分贷款在某些州无法执行，因此选择不购买，通常尽职调查导致的交易失败率为3% - 5%，但2018年12月31日的2018 - F交易中失败率达40% [34][36] 问题2: 2019年剩余时间联合投资形成的展望如何 - 联合投资需求大幅增加，但大型资产池价格上涨，公司注重价格与抵押物价值匹配，交易时机更多取决于卖家；已与3家银行沟通，未来18个月它们有250 - 400亿美元RPL出售计划；正在进行3亿美元小额商业抵押贷款聚合结构文件工作，预计6月中旬可开始购买，公司占25%，合作方占75% [38][39][41] 问题3: 与四季度相比，Gregory的价值和收入趋势如何 - Gregory收入持续增加，在软件开发方面尤其是租户和房产管理领域有所拓展，预计联合投资和第三方服务将继续增加；有多家第三方寻求对Gregory投资；难以给出与上一季度相比的具体价值变化，但自2018年一季度投资以来，估值至少提高了50% [43][45] 问题4: 利润率似乎在稳定，未来市场是否会维持在3.4% - 3.5%水平 - 未来一两个季度资金成本将下降，贷款利率较为稳定 [47] 问题5: SOX费用是一次性事件还是后续几个季度都会发生 - 25万美元是增量成本，随着公司发展和联合投资增加，审计费用会增加，但并非全部25万美元都会持续发生，部分可能是新兴成长公司阶段的费用 [48][49][50] 问题6: 董事会打算如何释放公司服务机构和投资管理机构的价值 - 可能出售部分贷款，在贷款价格达到面值时出售并重新投资低价贷款，但受REIT规则限制；服务机构为其他方服务和管理联合投资结构创造了价值，未来联合投资可能大幅增长；因证券化和贷款表现良好，吸引多家公司寻求投资，以扩大规模和收购其他服务机构 [52][53][54] 问题7: 其他收入增长的原因是什么 - 包括房产租金收入和逾期费用收入，随着贷款组合增长，逾期费用增加，且公司规定逾期费用归公司而非服务机构 [56] 问题8: 利息收入中 accretion和实际现金的比例是多少，本季度accretion是多少，提前还款费用是否较高 - 目前现金和accretion比例约为50 - 50，且现金占比更大；本季度accretion具体金额明天文件提交后可见；一季度提前还款费用相对较慢，受四季度波动、季节性因素和政府停摆影响，3月底4月初以来，部分州提前还款明显增加 [57][58][59] 问题9: 提前还款增加是在哪些贷款组合中 - 主要在连续12次还款的RPL和空巢老人出售房产相关贷款中，通过回溯测试可预测部分空巢老人出售房产导致的提前还款情况 [60][61]