财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心现金收款率达92%，4月已收超90%租金，未支付的8%租金已全额预留，主要来自受疫情影响的健身房、剧院和餐厅，占比约5% [21][22] - 第一季度每股收益0.25美元超预期，季度信贷损失较上季度下降约40%，未含疫情相关噪音或一次性项目 [25] - 预计第二季度核心和基金净营业收入与第一季度基本持平，基金费用运行率略有下降 [26] - 上调2021年指导区间至0.01 - 1.14美元，对下半年每股运营资金增加0.01 - 0.03美元更乐观 [27] - 持有艾伯森股份约有2000万美元潜在收益，代表超0.20美元的运营资金，但出售时间不确定 [28] - 预计2022 - 2023年恢复到疫情前净营业收入水平，之后实现中到高个位数核心净营业收入增长，未来三到四年预计产生超2500万美元增量核心净营业收入，增长20% [29][31] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 租赁管道已超1000万美元，超500万美元已转化为签约租约，预计2021年下半年约150万美元净营业收入，高于上次指导的80万美元 [12][33] - 2021 - 2022年约15%的平均基本租金到期，约1800万美元，65%在街道和城市资产，35%在郊区投资组合，预计约一半不续约，正与潜在租户洽谈 [34][35] - 预计街道租约到期时现金利差为15% [35] 基金业务 基金V - 获投资者支持将投资期延长至2022年8月，已分配约60%的5.2亿美元资本承诺 [37] - 自2020年9月以来，现有投资组合现金收款率约90%，实现稳定的中两位数杠杆回报 [38] - 自2020年3月以来，已签订年基本租金310万美元的租约，另有150万美元年基本租金正在洽谈，占基金年基本租金约8.5% [39] - 约有2亿美元股权可投资，杠杆后购买力达6亿美元，有1亿美元收购管道 [39] 基金II和城市点 - 布鲁克林购物中心客流量稳步增加，上月是疫情以来最繁忙的一个月，较2月增长27%，目前客流量约为疫情前高峰的一半 [41] - 前世纪21空间有传统零售和商业租户的强烈兴趣，Decal Market Hall室内餐饮销售额周环比强劲，有26家供应商营业，7家在潜在租赁管道中，预计今年夏天全面开放 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约都会区租赁领先，3月31日实际与租赁入住率差距达150个基点，纽约都会区组合差距近600个基点，且大部分在本季度出现 [32] - 部分街道市场3月销售额同比增长60%，环比增长近100% [85][86] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 零售需求改善，租赁活动加速，从郊区和必需品业务扩展到街道零售和可自由支配业务，公司租赁团队活动超疫情前 [7] - 资本和投资市场逐步重建，零售房地产在私人市场仍不受青睐，但公司凭借留存收益和健康资产负债表，准备抓住投资机会，特别是在门户市场 [17][18] - 基金V专注收购不受青睐的郊区购物中心，未来可能增加增值机会，同时考虑收获基金III和IV的物业 [38][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售商需求持续改善，租赁活动加速，市场复苏趋势更持久，公司独特位置的投资组合将更具吸引力 [7][8][20] - 尽管疫情影响仍在，但租户正为经济重启做准备，未来几年消费和利润率有望超疫情前水平 [9] - 公司对2021年核心净营业收入预期更有信心，对2021年后的增长轨迹更有把握 [29] 其他重要信息 - 第一季度产生超4000万美元现金，主要来自运营现金流和战略核心资产处置，债务季度环比减少近5% [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 郊区购物中心和街道零售组合未来几年的增长差异 - 郊区中心长期租约合同增长少，街道组合合同增长高，长期来看，需求大的街道增长更快，但目前仍处于复苏早期 [44][45][46] 问题2: 投资主要针对基金V还是核心业务，核心业务投资如何在街道、城市和郊区购物中心分配 - 大部分投资指基金V，未来会有更多增值机会，核心业务开始出现机会，但仍需观察 [47][48][49] 问题3: 基金V是否会全额部署剩余5亿美元股权资本，是否主要是高收益投资 - 有信心在1.5年内全额部署，主要是高收益资产，也会探索增值机会 [51][52] 问题4: 新租约利差在街道和郊区的差异，Soho租金水平及市场租金是否稳定 - 街道到期租约预计利差15%，租金在2022 - 2023年有望达到或超过疫情前预期，目前多租户竞争同一位置，租金趋势积极 [54][55][56] 问题5: 街道和城市投资机会是否成熟，是否考虑纽约其他地区，政府领导对纽约和旧金山市场的影响 - 部分市场反弹更快，需综合考虑多种因素，政治领导对城市复苏很重要，需密切关注 [58][59][60] 问题6: 纽约都会区新签约租户类型与空置租户的异同 - 新租户包括年轻有趣的概念品牌、奢侈品零售商和表现良好的零售商，公司房地产适合这些租户 [62][63][64] 问题7: 奢侈品零售商疫情后对街道零售的布局策略 - 奢侈品租户借此机会升级和扩展位置，注重渠道转变和合作，未来会有令人兴奋的变化 [65][66] 问题8: 本季度家得宝资产处置情况，包括资本化率、买家类型和后续是否还有处置计划 - 家得宝是长期租约，无增长潜力，以4%的资本化率卖给了低成本资本和低回报预期的私人买家，公司会根据资产情况评估处置计划 [67][68] 问题9: 基金V目标投资类型，剩余5亿美元投资管道是否仍与东海岸不受青睐的购物中心一致 - 市场情况变化带来交易机会，基金V投资范围广泛，不仅限于现金流项目，还会捕捉租赁机会 [70][71][72] 问题10: 交易流量增加时，郊区和街道投资组合的资本化率变化 - 资本化率暂无明显变化，主要关注卖家对稳定净营业收入的预期和实现成本，预计资产清理后资本化率会下降 [74][75] 问题11: 纽约都会区零售市场看法与公司租赁结果差异的原因 - 市场空缺不会立即消失，但租户有长远眼光，先进入者可获得有吸引力的租金和高销售额，不同区域复苏时间不同 [77][78][79] 问题12: 高空置率下如何赢得租约 - 为今年夏天开业的租户提供有吸引力的首年租金，租户销售表现良好，后续会支付更高租金，公司有现金流支持，未来租赁增长可期 [80][81] 问题13: 可自由支配零售商销售趋势与核心业务的比较 - 3月部分市场可自由支配销售结果令人印象深刻，部分强于疫情前，可能是由于 pent - up 需求，也受GDP和消费者储蓄率等因素影响 [83][84] 问题14: 是否会提前恢复到2019年净营业收入水平 - 公司正朝着2022年末 - 2023年初的目标前进，目前趋势提前，但仍需观察 [87][88]