财务数据和关键指标变化 - 2020年三个季度公司账单收款率超86%，第三和第四季度收款率超90%，目前租金收款率稳定在90%以上 [20] - 第四季度调整后每股FFO为0.24美元，预计未来几个季度季度FFO在当前水平上下波动几美分，2021年FFO指导范围为0.98 - 1.14美元 [22] - 预计2021年上半年季度核心和基金NOI在3000 - 3500万美元的低端至中端区间，下半年季度NOI运行率将增加100 - 300万美元 [23][24] - 公司拥有约100万股Albertsons股票，按当前股价计算，出售后收益约1600万美元，预计未来18 - 24个月出售剩余股票 [25][26] - 预计基金费用暂时减少200 - 500万美元，2022年恢复正常水平 [26] - 若将基金V剩余40%资金按至今回报率投资，每年可增加0.05 - 0.06美元的FFO [26] - 预计初始股息为每股0.15美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 租赁管道从上次电话会议的约600万美元增长到超800万美元，已执行300万美元的租约，至少还有300万美元待执行，其余处于意向书阶段，70%的交易流在街道和城市地区 [8] - 预计2021年第一和第二季度实际入住率因郊区租约自然到期而略有下降，下半年开始上升 [23] - 目前实际入住率和租赁入住率差距超1%，预计街道和城市地区这一差距全年将扩大 [24] 基金业务（基金V） - 2020年物业层面实现约14%的杠杆收益率，包括递延租金 [33] - 租赁管道有32份租约，年基本租金（ABR）总计510万美元，其中20份租约和约260万美元的ABR已执行 [34] - 成功预租马里兰州弗雷德里克县广场95000平方英尺的Kmart 83%的面积，四份新租约的混合租金是Kmart租金的5倍多 [35] - 出售犹他州河谷家庭中心的两块土地，总销售收益1000万美元，利润约250 - 300万美元 [35] - 约有2亿美元可自由支配股权用于投资，杠杆基础上购买力约6亿美元 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 街道零售市场，零售商积极考察并租赁，租金接近疫情前水平，如格林威治和韦斯特波特，曼哈顿和芝加哥等高密度门户市场也有租赁活动 [9] - 净租赁零售市场仍强劲，新泽西州独立的家得宝物业交易价格处于峰值 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 短期不打算在核心业务进行收购，将机会性地变现资产，如出售新泽西州的家得宝物业 [17] - 期待利用重大收购机会，零售行业不受青睐，竞争减少，公司专业知识将有价值 [18] - 基金V将继续选择性收购不受青睐的郊区购物中心，同时关注深度困境和机会性投资 [32][36] - 行业面临向数字商务加速转型、美国零售过剩、部分业态功能过时等挑战，公司需适应这些变化 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 虽仍处于健康危机和经济逆风，但有积极迹象，如收款率稳定、租赁活动增加 [6] - 租户开始着眼疫情后经济重启，租赁管道增长快于预期，街道零售市场有复苏迹象 [7][8] - 消费者从衰退中恢复情况与以往不同，部分消费者储蓄率和可支配收入增强，零售商预计消费支出将转移 [14][15] - 资本市场正在缓慢重建，但仍需时间解决行业收款危机的余震，投资者寻求资产稳定成本、租金和租户表现稳定时间及长期增长率等方面的明确信息 [16][17] - 公司对实现多年NOI增长轨迹持谨慎乐观态度，预计2022年末至2023年初核心NOI恢复到疫情前水平并继续增长 [25][27] 其他重要信息 - 电话会议中的非历史陈述可能为前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异，公司不承担更新义务 [5] - 管理层提及的非GAAP财务指标，可在公司网站的收益新闻稿中查看与最直接可比GAAP财务指标的对账 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年FFO指导范围下限的假设是什么 - 季度运行率参考第三和第四季度，受现金会计基础影响，租户付款时间会产生噪音，上下波动几美分 [40] 问题2: 如何调和2021年FFO指导与恢复到每股1美元经常性AFFO目标的关系及时间线 - 第四季度接近目标，业务有季节性，第四季度资本支出较高，预计明年平均约0.25美元，不将本季度AFFO略低归因于资本支出作为运行率 [42] 问题3: 请描述基金V未来几个季度的投资机会、时间线、目标投资价值范围及愿意承担的风险 - 部分交易类似之前基金V交易，从当前现金流获取大部分回报；另一半愿意承担高风险机会，但需确保利益相关者得到回报，需看到租户需求改善和卖家预期合理，目前情况开始好转 [45][46][47] 问题4: 街道零售组合中签约租户情况，是新租户还是现有租户 - 是两者结合，奢侈品、数字原生品牌和其他品牌租户都有出现，他们希望利用独特店铺与客户建立联系，预计服务零售商也将出现 [49][50][51] 问题5: 一年后非必需零售商的入住成本比率是否会有显著变化 - 一段时间内是零售商市场，租金与销售额比率将降低，公司认为可以接受这些交易，未来会有增长 [54][55] 问题6: 第一季度入住率潜在下降幅度及原因 - 第一和第二季度有一些郊区租约自然到期，入住率百分比会下降，但因租金差异大，需结合实际情况看；未付款租户中约一半最终会离开，但不确定时间，从NOI角度看，已预留相关费用 [58][59] 问题7: 800万美元租赁管道中已执行交易的租赁价差范围 - 价差会因多种原因不同，公司将在交易执行后提供交易前后盈利能力和成本的信息，与过去情况相当 [61] 问题8: 街道和城市零售商的活动变化是否与疫苗宣布有关，新租约何时影响损益表 - 是多种因素综合作用，疫苗消息是第一步，零售商12月和1月态度明显改善；已执行的300万美元租约中，约80万美元今年下半年体现，其余2022年开始体现，街道物业从执行到开业时间短，可能快速增加 [64][68] 问题9: 基金V能否在2021年8月前完成投资，是否会延期 - 与有限合伙人有长期关系，有信心有时间完成剩余资金投资 [70] 问题10: 本季度将一些租户转为现金基础如何理解，未来季度是否会更多 - 是年末清理工作 [73] 问题11: 现金基础租户在第四季度和1月的收款情况 - 未付款租户在现金基础上，估计收款率比未付款比例高5% - 10%，具体百分比暂无 [75] 问题12: 公司租户未重新开业比例高于同行的原因 - 主要是地理原因，公司物业主要在大城市，经历更严重的关闭，租户重新开业较慢，但准备重新开业的租户将快速反弹 [78] 问题13: 2020年纽约苏荷区街道零售资产市场租金变化情况 - 难以判断，2020年和2021年租金处于过渡阶段，2022 - 2023年零售商态度乐观，预计租金有显著增长 [81][82] 问题14: 零售商将积极态度转化为更多签约的因素 - 季节变化，关注奢侈品和新兴零售商的聚集区域，公司专注于拥有必选位置 [85][86] 问题15: 租赁管道中租约性质与以往是否不同 - 与走出其他衰退不同，危机初期零售商多签短期租约，现在一些奢侈品零售商开始签长期租约，且愿意看到租金增长 [89][90]