财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度总营收11.4亿美元，摊薄后每股收益1.02美元，同比增长62% [8] - 第一季度住房营收11.4亿美元，同比增长6%；预计第二季度住房营收在14.2 - 15亿美元之间，全年在57 - 61亿美元之间，中点较之前指引提高1.5亿美元 [24] - 第一季度交付房屋整体平均售价约39.7万美元，同比增长2%；预计第二季度约40.5万美元，全年在40.5 - 41.5万美元之间 [25] - 第一季度房屋建筑营业收入增长90%至1.141亿美元，营业利润率提高至10.0%，排除库存相关费用后营业利润率同比增加430个基点至10.4%；预计第二季度排除库存相关费用后营业利润率在10.0% - 10.5%之间，全年在11.0% - 11.8%之间 [26] - 第一季度房屋毛利润率提高340个基点至20.8%，排除库存相关费用后从17.9%增至21.1%；预计第二季度排除库存相关费用后毛利润率在20.5% - 21.1%之间，全年在21% - 22%之间，中点较之前指引提高70个基点，同比提高190个基点 [27] - 第一季度销售、一般和行政费用比率为10.7%，较去年改善110个基点；预计第二季度在10.4% - 10.8%之间，全年在9.9% - 10.3%之间，中点较去年改善120个基点 [28] - 第一季度所得税费用2650万美元，有效税率约21%；预计第二季度和全年有效税率约24% [29] - 第一季度净利润9710万美元，摊薄后每股收益1.02美元，去年同期为5970万美元或每股0.63美元 [29] - 第一季度平均社区数量为223个，较2020年同期下降11%，季度末为209个，较去年下降15%；预计第二季度末社区数量将环比增加5 - 10个，全年社区数量同比个位数增长，2022年至少增长10% [30][31] - 第一季度土地和土地开发投资5.56亿美元，其中土地收购投资同比增长43%至2.75亿美元 [32] - 季度末总流动性约14亿美元，无信贷安排借款，债务与资本比率为38.9%，预计年底将继续改善 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 住房业务：第一季度住房营收增长，交付房屋平均售价上升，营业利润率、毛利润率提高，费用比率改善 [24][25][26][27][28] - 抵押贷款业务：合资企业KBHS Home Loans第一季度为79%的交付房屋提供融资，同比提高8个百分点，收入显著增加 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 现有房屋库存同比下降近30%，转售房屋供应量处于历史低位，代表两个月的供应量，许多市场甚至更低 [16] - 30年期固定利率抵押贷款利率较1月有所上升，但同比下降，普遍在3%左右 [17] - 第一季度净订单同比增长23%至近4300份，四个地区均实现两位数增长 [17][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司注重在强劲住房市场中平衡需求捕捉和利润率提升，追求以回报为导向的增长 [7] - 土地投资谨慎且机会主义，根据市场条件平衡节奏和价格，主要批准2023年及以后交付的土地收购，目标是每月吸收4 - 5套房屋 [10][11] - 地理上在过去投资土地的附近子市场扩张，避免进入偏远子市场，如拉斯维加斯业务在现有子市场相邻区域加大投资 [11] - 继续收购每个社区代表一到两年供应量的地块，与过去几年做法一致 [12] - 2021年预计开设约150个新社区，第一季度已成功开设22个，预计各季度收益和社区数量将逐季增加，2022年社区数量同比至少增长10% [12] - 通过提高价格和管理地块释放来平衡销售节奏、价格和开工量，优化资产 [13] - 以提供经济适用产品为重点，通过社区位置和产品定位维持可负担性，目标是各子市场的中位数家庭收入，采用按订单建造的方式 [14][15] - 在建造节能认证新房方面处于行业领先地位，是唯一入选《新闻周刊》2021年美国最负责任公司名单的全国性房屋建筑商 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在2021年开局强劲，有信心实现全年收入增长目标，预计全年收入和利润率将提高，股本回报率将超过18% [7][20][21][33] - 市场需求健康，供应紧张，人口趋势有利，特别是首次购房者需求旺盛，预计需求在可预见的未来将保持强劲 [16][17] - 行业和市政当局在疫情后环境中应对良好，业务更具可预测性，公司产能压力不大，有望压缩建造周期 [47] - 公司能够有效应对建筑成本通胀，通过销售价格上涨抵消成本上升，对盈利能力持乐观态度 [69][70][95] 其他重要信息 - 公司被《福布斯》评为2021年美国最佳中型雇主，是唯一获此荣誉的全国性建筑商 [22] - 公司计划在4月地球日发布第14版年度可持续发展报告 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：第一季度前六周订单增长约44%，后六周基本持平的原因及3月至今订单情况 - 去年1月和2月订单情况良好，今年对比基数高，且2月公司采取措施放缓销售以获取价格和利润机会，需求仍保持强劲，未受利率影响，不提供3月数据是因去年第二季度订单受干扰，对比数据会有偏差 [35][36][37] 问题2：约4300份订单的水平是否合适 - 第一季度开工量增长40%，公司将继续使开工量与销售量保持一致 [39][40] 问题3：社区数量指引中包含的吸收率情况，以及土地开发商和市政监管流程的健康状况 - 社区数量的最大变量是关闭数量，公司关注新社区开业，若销售速度持续或加快，可能会关闭更多社区，但不影响当年和次年收入；预测时会考虑当前吸收速度和季节性因素，新开业对业务增长更重要 [41][42][43] 问题4：德州的10天停工对销售节奏的影响，以及开工能力是否有变化 - 德州停工对交付影响大于销售，销售可远程进行；行业和市政当局应对良好，公司产能压力不大，各部门专注扩大产能，有望压缩建造周期 [45][46][47] 问题5：第二季度毛利率指引下降的原因 - 主要是产品组合原因，第一季度关闭了较高利润率的单位，第二季度将关闭一些较低利润率的单位；全年来看，下半年利润率将接近22%，整体呈改善趋势 [49][50] 问题6：公司是否会进行房屋拍卖或考虑这种方式 - 拍卖方式不太以客户为中心，会损害品牌，公司会通过预订和试探性定价来控制价格，以保持与客户和房地产经纪人的良好关系 [53][54] 问题7：第一季度毛利率超出预期是否会在第二季度重演 - 有这种可能性，公司有大量积压订单，且部分库存房屋在季度内销售和关闭会带来一定的利润率波动；公司维持第二季度和全年的毛利率指引，整体前景乐观 [57][58][59] 问题8：社区数量更替对未来12 - 18个月毛利率的影响 - 新社区表现良好，多数超过土地账面价值，对毛利率有积极贡献；明年大部分交付仍基于疫情前的土地价格，社区组合整体健康且在改善 [61][62][63] 问题9：积压订单中的买家是否有更多锁定利率的需求 - 买家有锁定利率的需求，公司的锁定计划覆盖房屋建造时间；目前选择锁定利率的买家比例为10% - 15%，与去年相当 [64][65][66] 问题10：第一季度建筑成本通胀情况及未来展望 - 建筑成本占平均售价的百分比保持稳定，公司通过提高销售价格抵消成本通胀；供应链面临压力，但采购团队管理有效，与供应商保持紧密合作，利用积压订单提供的可见性进行规划 [68][69][70] 问题11：买家的首付情况是否有变化 - 平均首付比例在过去几年变化不大，约为13%；第一季度65%的买家为首次购房者，平均售价约40万美元，他们首付约5万美元，信用评分高，财务状况良好 [71][72][74] 问题12：回顾2018年，市场放缓的早期迹象有哪些 - 2018年利率上升幅度更大，建筑商推动价格上涨，当时库存更充足；如今库存几乎为零，人口需求更强劲；公司当时通过调整样板房为更小、更低价的房屋来应对，买家在约120天后回归，目前利率虽有上升但仍有吸引力，可负担性良好 [76][77][78] 问题13：是否看到其他建筑商在土地市场的抢购现象 - 公司看到有其他建筑商进行更大规模的土地购买，但公司坚持自身的投资策略，认为这种策略有助于提高股本回报率，实现以回报为导向的增长 [80][81][82] 问题14：提高收入指引但未降低SG&A的原因 - 收入提高1.5亿美元对SG&A的杠杆影响不大，公司正在扩大业务规模，需要相应增加资源；新社区开业数量增加也会带来前期费用；第二季度SG&A将较去年同期下降，全年也会有进展 [84][85][86] 问题15：第二季度销售节奏的预期 - 如果市场条件保持不变，公司将继续把握节奏和价格；预计第二季度吸收量与第一季度相似，达到该水平时公司开工和销售将保持平衡，有利于实现全年目标和2022年增长 [87][88] 问题16：地块分阶段释放对销售节奏的影响，以及采用分阶段释放模式的社区比例和阶段情况 - 地块释放根据每个社区的情况进行分析和调整，会根据市场情况和社区进展进行加速或限制；这是一个每周对每个社区进行的动态分析过程 [90][91] 问题17：全年ASP预计增长5%，其背后每平方英尺价格趋势及核心定价能力情况 - 成本方面主要受木材影响，其他商品类别波动不大；公司预计全年总成本占ASP的百分比相对稳定；木材价格预计会下降，可能成为行业的利好因素，公司目前能够有效控制成本，对盈利能力更有信心 [92][93][94]