财务数据和关键指标变化 - 第三季度末现金收款达到疫情前账单的90%，高于预期且每月都在改善 [7] - 第三季度账单约为疫情前的99%，预计净营业收入（NOI）调整约10% [23] - 第三季度调整后资金运营（FFO）为每股0.20美元，其中包含约0.15美元的信贷准备金 [25] - 第三季度调整后运营资金（AFFO）为每股0.24美元，高于FFO和第二季度 [28] - 租户应收账款余额较第二季度大幅减少，与年末水平相当，9月30日递延协议金额约为500万美元，预计2021年还款 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 核心投资组合约40%为街道零售、20%为城市、40%为郊区，约10%的投资组合每年到期 [9] - 第三季度执行了超过20,000平方英尺的租赁协议，非合规空间租金约为每平方英尺25美元，合规新租约和续约租约分别有12%和5%的利差 [29] - 入住率下降约200个基点，主要发生在郊区投资组合，涉及3个平均租金约为每平方英尺12美元的租户 [30] 基金业务 - 自2016年以来，成功整合了约6.5亿美元的14个露天郊区购物中心投资组合，未杠杆收益率约为8%，杠杆收益率在13% - 14%之间 [34] - 自7月以来，基金的收款率一直保持在80%以上，持续向投资者进行月度分配 [35] - 租赁团队完成了95,000平方英尺的租赁协议，年基本租金为150万美元，另有172,000平方英尺的租约处于租赁意向书阶段，年基本租金为280万美元 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 布鲁克林市中心的行人流量从4月的20%增加到劳动节后的60% - 70% [38] - 城市市场租金面临压力，顶级租金下降，但租户安置成本与郊区相似，净有效影响不大；郊区市场表面租金基本保持不变，但租户安置成本上升，净有效租金受到影响 [64][65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为全渠道商业模式加速发展，未来商店将更注重提供日常需求、令人兴奋的购物体验或独特的价值主张，高度差异化和关键任务的位置将胜出 [14][17] - 公司拥有约6亿美元的可自由支配资金用于新投资，正在关注各种机会，包括受干扰的零售物业和可重新开发的资产 [18] - 行业面临过度零售的问题，COVID-19加速了行业的调整，预计未来商店和购物中心数量将减少 [16][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对团队在上个季度在收款和租赁方面取得的进展感到满意，对未来几年的前景感到鼓舞 [20] - 虽然当前仍面临挑战，但公司对投资组合、资产负债表和管理团队有信心，预计未来将有创造价值的机会 [33] - 管理层认为租金不会很快恢复到之前的峰值，但有更多的上行空间，租赁活动的进展是反弹的良好开端 [12][13] 其他重要信息 - 公司计划在2021年第一季度恢复股息，但具体金额尚未确定，将考虑现金收款率、盈亏平衡点、现金流和应税收入等因素 [32] - 第三季度，Century 21宣布破产，其在City Point的约100,000平方英尺的店铺正在考虑多种重新租赁方案 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 已签署的130万美元租约何时开业，处于租赁意向书阶段的租户何时签署租约？ - 大部分已签署租约预计在2021年下半年开业，进入2022年开始产生收入，租赁时间总体较为正常，但冬季可能会导致延迟 [41][42][43] 问题2: 是否收到州或地方机构因COVID-19上升而可能导致强制关闭的消息？ - 公司核心资产所在地区大多对重新开放持谨慎态度，更可能是暂停而非重新关闭，公司与地方领导和机构保持联系，希望未来几个月不会出现大规模倒退 [45] 问题3: 账单为疫情前的99%，收款率为90%，是否意味着租金影响约为10%？ - 是的，第三季度账单为疫情前的99%，收款率90%，对应约10%的租金影响，入住率变动发生在季度末，已反映在账单中 [47] 问题4: Century 21重新租赁的成本和潜在租户情况如何？ - Century 21的租约在基金业务中，收益影响与直线租金有关。由于租约年代久远，最佳和最高用途不一定是简单的零售重新租赁，街道层仍将是零售，楼上有更多想象空间，团队会关注成本并寻找有吸引力的用途 [49][50][51] 问题5: 华盛顿特区威斯康星大道资产的情况如何？ - 该资产是长期地面租赁，仍处于早期阶段，公司有信心其将盈利并增值，但目前还未到值得吹嘘的阶段 [53] 问题6: 基金平台目前看到的机会类型、市场混乱对定价的影响以及资金部署的时间框架如何？ - 零售行业受到COVID-19的严重干扰，市场需要时间来确定租金和价值。公司有2亿美元的股权（6亿美元的购买力），正在关注各种机会，包括受干扰的零售物业和可重新开发的资产。交易进展较慢，因为资本层的决策者需要时间来认识自己的立场，但公司的交易管道在过去30 - 60天内呈指数级增长 [55][57][58] 问题7: 新街道零售交易的经济情况如何？ - 与以往衰退不同，零售商没有普遍要求长期低租金。对于合适的零售商和位置，公司在未来1 - 2年内可以灵活处理，大多数零售商表示在2 - 3年内会提高租金。关键街道的零售商正在根据疫情前的假设重新定价租金，租金与销售比率仍然合理 [60] 问题8: 租金恢复到疫情前水平的情况如何，当前市场趋势如何，是否会有更多近期压力？ - 预计近期租金仍有压力，市场情况不确定。郊区市场表面租金基本保持不变，但租户安置成本上升，净有效租金受到影响；城市市场租金面临压力，顶级租金下降，但租户安置成本与郊区相似，净有效影响不大 [63][64][65] 问题9: 结构化融资业务中是否有即将到期的抵押贷款或还款，抵押贷款和夹层投资的表现如何？ - 未来6 - 12个月内预计没有重大还款。年初的布鲁克林贷款表现符合预期，公司获得9%的息票，预计借款人会利用剩余期限，未来12 - 24个月会有资金回流 [67][68] 问题10: 公司投资组合中奢侈品业务的表现如何？ - 奢侈品业务有一些积极趋势，部分奢侈品零售商在夏季实现了正增长。尽管国际旅游受限，但国内消费者的需求增加，一些奢侈品细分市场表现良好，如奢侈品手表。此外，其他零售商如lululemon、Allbirds和运动鞋公司也表现出色 [70][71] 问题11: 新签署的租约是否要求增加保证金？ - 历史上与信用租户的对话中，通常不需要保证金，但4月的情况改变了这一情况。目前公司在处理大额资本支出时会深入审查信用，并寻求其他形式的信用支持，对于租户在疫情期间的表现也会纳入考虑 [73][74][76] 问题12: 公司在租赁方面的情况如何，租户的租约是否有减少终止费用或租金与销售挂钩等情况？ - 公司在投资商店时，特别是在郊区，租户需要全额偿还任何成本（如租户改进、租赁佣金等），如果租户有与绩效指标相关的退出条款。目前尚未看到零售商对此提出反对 [78][79] 问题13: 200 West 54th Street资产的剩余租户情况如何，信用情况如何，是否有预留？ - 该资产位于曼哈顿中城，依赖旅游业和办公室工作的恢复，是公司投资组合中较具挑战性的资产之一。Dunkin' Donuts是信用租户，但公司不会过度承诺该资产的表现，需要等待疫情后的复苏 [81] 问题14: 之前提到的每股1美元的FFO是指FFO还是AFFO？ - 指的是AFFO [82] 问题15: 街道零售投资组合中新商店的租户兴趣如何，是否有零售商计划在2021年开设城市门店？ - 公司正在处理的租约中有很大一部分是新租户和新租约，包括快餐、医疗用途和折扣零售商等。新租户的出现并不令人惊讶，特别是在全渠道世界中，具有直接面向消费者业务的零售商将利用这个机会开设门店。新租户的增长主要集中在低密度街道位置，但也有一些人在关注高密度位置 [83][84][85] 问题16: 延长基金抵押贷款期限而非再融资的决定是否表明当前信贷市场紧张，还是一直是计划的一部分？ - 两者都有。在当前周期中，延长贷款期限比再融资更容易，因为零售借款成本上升，利差扩大。公司与贷款人关系良好，能够获得延长贷款期限的选择 [89] 问题17: NOI可见性需要发生什么变化才能使贷款环境恢复到疫情前的水平？ - 行业需要度过去年春季的收款困境，实现相对稳定的现金流，部分现金流将长期保持平稳，而街道业务将有不对称增长。当经济状况改善、信用租户表现良好时，资本市场将恢复正常，但预计收益不会很快回到1 - 2年前的水平 [91] 问题18: 如何计算达到每股1美元的经常性AFFO？ - 目前公司预留约10%的ABR作为准备金，预计其中一半的租户最终能够恢复并支付租金，同时加上租赁业务的正常进展，将使公司达到正常水平。但这是一个复杂的过程，涉及多个因素，公司不提供具体指导，只是根据当前季度的情况和预期进行思考 [94] 问题19: 2021年曼哈顿的租金滚动和租赁到期情况如何，是否有特别的逆风或顺风因素？ - 曼哈顿占公司整体投资组合的不到10%。Soho的一个空间有可能收回或重新谈判，联合广场的活动空间也在积极寻求重新租赁 [97] 问题20: 管理层在实施可持续股息之前还希望看到什么？ - 公司需要有应税收入，因此必须支付股息。实施可持续股息需要对近期指导有信心，包括预算、现金流和市场情况的稳定。此外，还需要关注90%的收款率是否稳定，以及租赁业务的进展和管道转化为租约的情况 [100][101][102]