财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度总营收12亿美元，摊薄后每股收益1.12美元，交付量和营收同比下降，反映了第二季度净订单和房屋开工受新冠疫情影响 [7] - 第四季度房屋毛利率21%（不包括库存相关费用），同比提高110个基点，每单位运营收入超44000美元，较上一季度每套房增加7000美元 [8] - 第四季度土地投资同比增长超60%，达6.5亿美元，自第三季度以来地块数量增加7000块，年末拥有和控制地块超67000块 [8] - 第四季度末积压订单价值达30亿美元，同比增长63%，预计2021年营收可达60亿美元 [7][19] - 2020年全年净利润2.962亿美元，摊薄后每股收益3.13美元，较2019年增长10% [29] - 预计2021年第一季度房屋营收在11.4 - 12.2亿美元之间，全年在55 - 60亿美元之间，平均售价在40 - 41万美元之间 [25] - 预计2021年第一季度房屋建筑运营利润率（不包括库存相关费用影响）在9.0% - 9.3%之间，全年在10.4% - 11.0%之间 [26] - 预计2021年第一季度房屋毛利率在20.0% - 20.3%之间，全年在20.5% - 21.1%之间 [27] - 预计2021年第一季度销售、一般和行政费用比率在10.8% - 11.2%之间，全年在9.9% - 10.3%之间 [28] - 预计2021年第一季度和全年有效税率约为24% [28] - 年末债务与资本比率为39.6%，预计2021年将进一步改善 [33] - 年末股东权益为26.7亿美元，每股账面价值增长近10%，达29.09美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建造业务 - 第四季度房屋营收11.9亿美元，同比下降23%，交付房屋数量减少部分被平均售价5%的涨幅抵消 [24] - 第四季度房屋建筑运营收入1.157亿美元，上年同期为1.625亿美元，运营利润率为9.7%，同比下降80个基点，排除库存相关费用后为10.7% [26] 抵押贷款业务 - 合资企业KBHS Home Loans第四季度捕获率达81%，收入同比增长20%，全年收入同比增长超70%，达2100万美元 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 现有单户住宅库存稀少且持续下降，仅为2.3个月的供应量，在许多市场低于该水平，特别是在公司价格区间内 [17] - 第四季度净订单同比增长42%，接近4000套，四个地区均实现健康的同比增长 [18] - 第四季度每月每个社区的吸收速度加快至5.6个净订单，同比增长51% [11] - 2021年第一季度前六周净订单同比增长44%，但预计季度末净订单增长将放缓 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司优先投资土地收购和开发，以支持规模扩张，目标是增加在各服务市场的市场份额 [8][9] - 公司将继续扩大社区数量，2020年第四季度成功开设38个新社区，预计2021年第一季度社区数量将降至低点，随后逐季增长，2022年社区数量至少增长10% [11] - 公司采用有机增长方式，选择性进入新市场，如西雅图和夏洛特，预计夏洛特2022年实现首次交付 [10] - 公司产品定位针对各细分市场的中位数家庭收入，通过提供更高密度、更小面积的户型保持产品价格可承受性，以吸引千禧一代和Z世代购房者 [13][14] - 公司认为二手房是最大竞争对手，但公司房屋仍具有价格可承受性，且通过调整产品策略应对房价和利率上涨带来的挑战 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场状况依然强劲，疫情推动了购房需求，有限的二手房库存、过去十年新房供应不足以及有利的人口趋势将继续推动未来需求 [17] - 公司对2021年前景充满信心，凭借大量积压订单和强劲的市场条件，预计营收可达60亿美元，运营利润率将达到两位数，净资产收益率将超过17% [22][23] - 尽管疫情尚未结束，仍可能对业务造成干扰，但公司凭借经验丰富的团队、稳健的资产负债表、充足的地块储备和现金流，有能力实现增长和提高盈利能力 [22][23] 其他重要信息 - 2020年12月联邦立法延长了节能房屋能源税收抵免的有效期至2021年12月31日，将对公司2021年有效税率产生积极影响 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 21%的毛利率展望是否意味着定价足以抵消木材、结构板材和劳动力通胀成本，以及与租房市场的比较 - 公司毛利率的提高并非仅依靠提价，还得益于社区质量组合改善、资本化利息摊销减少和运营杠杆效应等因素，且目前提价足以覆盖成本增加 [37][38] - 公司购房者主要是想拥有自己住房的人，很少会将购房与租房进行比较 [39] 问题2: 公司进入新市场是否采用有机方式，有无并购机会 - 公司有两种有机增长方式，一是在现有市场扩大业务，二是选择性进入新市场，如西雅图和夏洛特，有机增长方式更清洁，无溢价、整合挑战和会计问题 [41][42] - 公司认为有机增长是更好的方式，并购溢价通常较高，若能实现增长目标，将继续采用有机增长策略 [42] 问题3: 若2021年订单持续强劲增长，能否实现社区数量增长目标 - 公司表示已在指导中考虑了各种情况，有信心实现社区数量增长目标，无论销售情况如何 [48] 问题4: 第四季度土地支出增加的原因及支出构成 - 第四季度土地支出增加部分是由于第二和第三季度的延期项目，公司预计2021年将增加土地投资以支持增长 [50] - 公司土地投资策略未变，仍针对中位数收入人群，会更愿意进入土地更多的B - 级细分市场 [50][51] 问题5: 2021年第一季度订单减速是自身调控还是比较基数原因 - 主要是比较基数原因，去年1月和2月销售强劲，难以保持40%的同比增长，部分社区会因价格和地块供应有限进行调控 [54] 问题6: 目前积压订单的毛利率情况及影响因素 - 公司对积压订单的毛利率有较好的可见性，已锁定已开工房屋的成本，未知因素主要是未来销售价格和未通过工作室的房屋，公司按当前成本和售价进行预测 [56][57] - 积压订单支持了公司的毛利率指导和预测，更高的收入将带来额外的间接费用杠杆效应 [58] 问题7: 目前土地承保情况及对2022年及以后的假设 - 公司土地承保时综合考虑利润率、内部收益率和资产，目前利润率假设在19% - 21%之间，与当前营收利润率相似 [62] - 公司在土地市场有优势，各部门对产品策略、价格点和财务门槛清晰，能快速从可行性研究到达成交易，且不假设价格通胀 [62][63] 问题8: 2022年社区增长是否需要增加额外人力和成本 - 公司在2020年第四季度开设38个社区时已承担了相关间接费用和成本，业务分布更均衡，2022年虽有增量成本，但不会对核心增长和销售、一般及行政费用产生重大影响 [65] 问题9: 购房者偏好是否有变化，如家庭办公室升级需求和跨州迁移情况 - 公司买家组合中首次购房者比例增加，但工作室销售也在增长，表明购房者对升级有需求 [69] - 公司在拉斯维加斯、丹佛等市场看到部分来自加州的迁移，加州内部也有迁移，第四季度更多是郊区内部的迁移 [70] 问题10: 土地市场供应受限，是否需增加自有开发土地投入，对社区开业时间和利润率的影响 - 市场上成品地块很少，公司需考虑土地审批、开发和推向市场的延长时间，公司已为2021和2022年的增长储备了地块 [72][73] - 公司正在为2023年的增长做准备，土地审批时间较长，行业整体增长的时间跨度都在延长 [74] 问题11: 2021年利息摊销情况及核心毛利率扩张驱动因素 - 2021年利息摊销预计改善约30个基点，剩余约90个基点的毛利率扩张来自固定成本杠杆效应、社区组合改善、新土地承保和市场价格变动等因素 [77][78][79] 问题12: 销售、一般和行政费用比率未来的杠杆潜力及最终可达到的水平 - 2021年销售、一般和行政费用比率展望考虑了支持业务增长所需的资源，公司认为长期来看实现个位数的费用比率是可行的 [82][83] - 2018年有会计标准变更，部分成本转移到销售、一般和行政费用中，若剔除该因素，公司目前费用比率可能低于2018年 [85] 问题13: 订单加速增长是市场因素还是开工增加因素，以及新一轮封锁对需求的影响 - 销售驱动业务流程，销售旺季因疫情推迟，目前需求强劲，公司通过虚拟工作室工具提高效率，预计开工将与销售同步增长 [88][90][91] - 新一轮封锁未减缓需求，消费者通过电话或Zoom进行沟通，公司销售团队接受了虚拟工具培训，预计虚拟工具在疫苗分发后仍将发挥作用，且封锁可能增强了人们购房的意愿 [93][94]