财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO每股0.30美元，因COVID相关信贷储备减少约400万美元，即每股0.04美元 [27] - 第一季度同店NOI下降1.4%，主要因未将新物业投入重建，以及因COVID谨慎预留约300个基点的核心信贷损失、租金和回收款，约90万美元 [25][26][27] - 4月租金和回收款总体收取约50%，按此收取率公司可实现收支平衡 [29] - 截至季度末，公司拥有超1亿美元流动性，包括现金和信贷额度剩余容量，每月核心利息成本低于300万美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 核心业务租户分为三类：超三分之一为必需消费品租户，正常营业并支付租金；超40%为非必需但优质租户，4月收款情况不一；约25%为当地租户、年轻品牌和危机前基础薄弱的租户 [10][11] - 街道和城市业务组合占NOI约60%，4月收款情况与郊区业务组合相似，不同城市收款率因租户构成而异，如芝加哥街道收款率45%，曼哈顿约占NOI 10%，收款率较低 [15][16] 基金业务 - 基金业务各基金杠杆平衡，2020年无重大债务到期，Fund V认购线一季度末使用不足500万美元 [38] - Fund V拥有约6.5亿美元的14个露天郊区购物中心投资组合，未杠杆化收益率约8%，NOI约5000万美元，债务服务约1600万美元，4月租金和回收款收取55%，最低预计收取率约三分之二 [41][42] - 4月中旬，Fund IV完成Colonie Plaza出售，交易盈利1500万美元，因COVID给予买家约5%信贷 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售市场受疫情冲击严重，短期内关注租金收取和店铺营业情况，长期关注房地产质量 [9] - 短期内，大城市密集区域受关注，中期可能带动低密度街道零售业务，长期核心门户位置有望反弹 [17][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 核心业务依靠多元化租户基础、强大资产负债表、有限开发暴露和基金平台资金，应对挑战 [8] - 基金业务过去几年收购高收益、现金流稳定的不受青睐资产，未来将继续执行该策略，利用约2亿美元干粉（杠杆后约6亿美元）进行投资 [20][42] 行业竞争 - 疫情加速零售商和零售房地产的分化，优质零售商和房地产将更具优势 [18] - 零售商将更注重位置质量，以降低客户获取成本、提高客户忠诚度 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售行业处于危机中心，所有零售都受影响，但公司凭借自身优势有能力应对挑战 [8][9] - 短期内租金收取是重点，长期核心门户位置房地产价值将回升 [9][18] - 疫情加速行业趋势，优质零售商和房地产将继续发展 [18][19] - 公司有经验应对经济衰退，危机中也会出现独特机会 [22] 其他重要信息 - 公司暂时暂停季度股息，以保留资本、增强短期流动性，预计2020年有灵活性支付应税最低金额 [37] - 公司在旧金山的City Center重建项目预计明年左右稳定，将使城市NOI和必需租户占比增加近5% [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 考虑4月50%的收取率，如何从可收回性角度处理第二季度，以及是否将租约转为现金基础 - 目前处于5月，信息不足，需更多了解租户开业情况；公司会评估每个租户的盈利能力、财务支持和持续经营能力；目前确定5% - 10%的租户面临较高风险，可能转为现金流基础 [47][48] 问题2: 数字原生零售商4月的收取率是多少，他们在当前环境下的沟通情况，以及对政府刺激资金的态度 - 该群体占总NOI约5%，收取率较低；一些成熟品牌在线销售稳定，部分零售商已与公司沟通重新开业和支付租金事宜 [50][51] 问题3: 重新开放高街位置和郊区购物中心有何不同，公司需要做什么 - 政府要求因地区而异；对于街道和城市资产，公司确保人行道正常，与零售商合作确保安全开业；对于郊区购物中心，公司为当地零售商提供资源，确保停车场适合订单取货 [54][55] 问题4: 基金的6亿美元干粉，交易市场情况如何，公司的策略是什么 - 目前资本成本上升，新债务市场有限；公司需更好了解经济复苏情况和困境机会，将采取机会主义策略使用剩余资本 [57][58] 问题5: 公司投资组合中奢侈品或高端租户的占比，以及在经济放缓时能否保持租金完整性 - 奢侈品租户占总投资组合不到7%；全球金融危机后奢侈品零售房地产反弹较快；当前国际旅游和美国消费者海外购物受限，经济衰退对不同消费群体影响不同，奢侈品消费观念也会改变，不能简单认为奢侈品行业受影响与其他行业相同 [61][62][63][64] 问题6: 公司餐厅租户中，有多少是有弹性的，与有风险的租户占比如何 - 餐厅收入占总收入约8%，其中约75%为快餐服务，如星巴克、Chipotle等 [66] 问题7: 公司的循环信贷额度是否合适，是否有增加额度的空间 - 目前50%的收取率下，公司可覆盖债务服务和费用，但不适合长期闲置；公司正在与贷款人沟通，有可能增加额度，但目前增加额度只是存放现金，收益为零；公司基金业务可自我融资，执行Fund V策略不一定需要扩大额度 [72][73][74] 问题8: 是否会推进Fund VI，LP对基金业务的看法和资本分配意向 - 公司有直到明年8月使用Fund V资本的时间；LP希望公司先使用已分配资金；管理层认为目前募资困难，预计未来6个月专注于其他业务和部署Fund V，Fund VI的对话可能在2021年开始 [76][77] 问题9: 确定的5% - 10%有风险的租户，在城市或郊区投资组合中是否有偏向，以及是否与租户达成费用协议 - 有风险的租户在投资组合中分布较为均匀，公司对替换租金有信心；公司与零售商的谈判正在进行，多数零售商态度合理，公司欢迎能明确未来情况的租金延期协议 [80][81] 问题10: 基金资产的减记是与提高资本化率、降低NOI有关，还是两者的组合，哪个影响更大 - 基金资产减记是综合考虑资产出售价格和持有期，主要驱动因素是NOI [85] 问题11: 公司未来的机会在哪里，街道零售或郊区市场哪个更有上行空间 - 目前还为时尚早；纽约等关键门户城市可能不会出现预期的困境，但私人市场支持对公司净资产价值有利；预计会有大量债务重组交易；公司不太可能以合适价格购买现有必需消费品零售商的资产，需要更努力寻找机会 [88][89][90]