财务数据和关键指标变化 - 2019年全年同店净营业收入（NOI）增长3.9%，第四季度增长3.1%，2020年同店NOI增长指引为1.5% - 2.5% [26] - 2019年第四季度每股运营资金（FFO）为0.32美元，全年为1.41美元，2020年预计FFO为1.32 - 1.46美元 [30][32] - 2019年通过外部增长创造约0.05美元的FFO，部署超5亿美元用于核心和基金业务 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 2019年完成超5亿美元新收购，1亿美元处置，预计增加约0.05美元或约3%的年度FFO增值 [14] - 街道和城市投资组合2019年增长约6%，郊区投资组合增长1%，街道和城市投资组合占核心净资产价值超70% [26] 基金业务 - 2019年完成约3.2亿美元收购，过去几年为基金V成功整合约6.5亿美元露天郊区购物中心投资组合，未杠杆收益率约8% [21] - 2019年完成约1亿美元处置，2018年为7500万美元 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去两年，芝加哥阿米蒂奇大道市场租金增长约20%，DTC需求增加 [11] - 执行的新租赁在现金和GAAP基础上分别增长约24%和30% [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 核心业务聚焦供应受限的关键市场，通过内部增长和外部投资活动推动增长 [13][14] - 基金平台机会性收购不受青睐的郊区购物中心，实现中双位数杠杆回报 [16] 行业竞争 - 收购连续高端街道资产时，主要竞争对手是让卖家了解当前租金和定价现实，目前此类资产的资本形成少于过去 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年零售房地产处于“颠簸底部”，租赁需求和租户表现好于前两年，2020年这一趋势持续 [6] - 多种类型零售商认识到实体店重要性，公司投资组合有望受益于这些积极趋势 [7][13] - 公司核心投资组合有望实现长期超4%的增长，未来几年将继续推动稳定的NOI增长 [26][19] 其他重要信息 - 公司在布鲁克林完成一项零售和混合用途物业的结构化融资贷款交易 [15] - 布鲁克林城市点项目2019年执行超6万平方英尺租赁，未来有健康的租赁管道 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 收购连续高端街道资产的竞争对手是谁 - 没有特定的持续竞争对手，有一些私人基金如Asana集团，但公司最大的竞争是让卖家了解当前租金和定价现实，目前此类资产的资本形成少于过去 [36] 问题: DTC趋势有多重要，这些供应商开设和运营自有商店的成功情况如何 - DTC趋势增长，一方面是因为百货商店渠道未反弹，品牌需通过实体店与消费者建立更具成本效益的联系；另一方面，数字原生品牌意识到仅在线上业务难以实现盈利和规模扩张。但这些品牌不会像过去那样大规模扩张，公司会谨慎选择合作品牌和街道 [38][41] 问题: Pier 1和Forever 21对2020年同店的150 - 200个基点影响中，坏账准备金和租户离开的占比分别是多少 - Forever 21已收回，不在坏账准备金中；Pier 1预计年初收回，已在同店中计入150 - 200个基点的准备金，同时在信贷中预留1%的准备金 [44][45] 问题: 指导范围较宽是否取决于交易数量和规模 - 是的，年初不确定具体交易情况，但预计下半年会有潜在交易发生 [47] 问题: 能否介绍Pacesetter交易 - 该资产有租户和投资者希望购买，价格有吸引力，公司提供短期融资以帮助其获得永久融资，预计很快会还款 [49][50] 问题: 租金是否在SoHo触底，其他纽约市场如第五大道和时代广场租金情况如何 - 租金情况因建筑和街道而异，SoHo市场租户需求有所回升，公司因此在该地区增加投资；时代广场是不同的购物体验，公司未在该地区投资，不评论其租金情况 [52][54] 问题: 未来一两年结构化融资投资组合的增长计划，与核心收购相比如何权衡 - 该业务在过去几年有所减少，占整体增长资产价值不到10%。若有合适机会，会考虑投资，此次交易预计可获得高个位数至低两位数的内部收益率，公司不会在不感兴趣的资产上大幅扩张该业务 [56][57] 问题: 如何评估王子街和百老汇收购项目的租户风险 - 该空间目前租给Pink，还有几年租期，公司希望提前收回并重新出租，若租户更积极，也愿意与其沟通 [59] 问题: 同店增长和同店池的指导意味着核心物业NOI增长约1.5% - 1.6%，但同店NOI增长预测为1.5% - 2.5%，哪些资产会进出同店池 - 埃尔姆伍德公园的Acme已收回并将拆除重建，不在同店池中；Forever 21正在评估最有利的房地产交易方案，可能会拆除并纳入重建池；Pier 1部分空间有重建可能性 [62][63] 问题: 近期资本成本上升，公司能否快速开启或停止收购讨论，是否影响长期获取交易和投资的能力 - 收购交易通常需要较长时间，公司不会因股价波动而放弃长期投资原则。公司有其他资金来源和资产负债表容量，若有有吸引力的交易，会考虑进行。目前最大的挑战是找到现实的卖家 [68][69] 问题: 是否考虑引入其他股权资本来源来进行核心投资以减轻波动性 - 公司在基金业务中成功引入过机构投资者，会考虑在其他情况下引入。目前有机构表示愿意合作，公司有信心在机会出现时与私人市场竞争 [71] 问题: 指导中包含的0.06 - 0.10美元净促进和其他交易收入，其中基金处置的水平如何，City Point资产的潜在再融资或重组是否有相关费用或交易收入 - 未提供基金处置的具体指导，City Point资产的潜在再融资或重组在指导中未包含相关费用 [73] 问题: 70%的净资产价值来自街道和城市投资组合，未来是否会大幅改变 - 街道和城市投资组合在长期内提供了约200个基点的卓越NOI增长，公司将继续有纪律地增加此类资产，该比例可能会因增加街道和城市资产或对郊区资产进行货币化而上升 [77][78] 问题: 街道和城市投资组合的租约中租金涨幅是多少，2019年签署的租约与往年相比是否有变化 - 一般租金涨幅约为3%，大型郊区零售商的租金涨幅可能较低。最大的变化是租约期限缩短，初始租约期限较短，租户续约选项通常基于公平市场价值 [81] 问题: Forever 21是否不在同店池中，Pier 1是否在同店池中 - Forever 21截至2019年底在同店池中，第一季度将确定是否继续留在池中，目前正在评估多种方案；Pier 1预计年初收回，目前仍在同店池中 [84] 问题: 如何弥合同店增长中点2%和总NOI增长中点1.6%之间的差距，以及如何从2020年的1.6%增长到2021 - 2022年的目标增长率 - 会后会详细解释两者之间的NOI构成。公司预计2018 - 2022年总NOI增长4%，其中包括1%的重建影响，2019年增长3.9%，2020年预计增长2%，有望实现整体4%的增长目标 [86][89] 问题: 2020年预计的促进收入的驱动因素是什么，如何看待今年的收获与未来的确认预期 - 随着时间推移会提供更多细节，年初有多个不确定因素，预计下半年会有结果 [91]