财务数据和关键指标变化 - 第二季度交付2500套房屋，产生总收入9.14亿美元，摊薄后每股收益0.55美元，同比增长8% [8] - 住房毛利率同比扩大100个基点，推动税前收入增长19% [9] - 资产负债表强劲，无商誉，流动性达14亿美元，杠杆率为41.5%，较上年同期改善430个基点，净比率为32.4% [9] - 现金余额环比增加1.45亿美元，同比增加近4.5亿美元 [13] - 第二季度住房收入总计9.1亿美元，较上年同期的超10亿美元下降10% [28] - 第二季度末积压订单为5080套房屋，积压订单价值19亿美元，较上年下降12% [29] - 预计2020年第三季度住房收入在8.2亿 - 8.8亿美元之间，全年住房收入在37.5亿 - 39.5亿美元之间 [29] - 第二季度交付房屋的整体平均售价同比略有下降至约36.4万美元，预计下半年平均售价将提高，第三季度预计在39.5万 - 40万美元之间，全年预计在38.5万 - 39.5万美元之间 [30] - 房屋建筑营业收入从上年同期的略降至5160万美元，房屋建筑营业收入利润率提高60个基点至5.7%，排除相关费用后同比提高140个基点至6.9% [31] - 预计2020年第三季度房屋建筑营业收入利润率（排除库存相关费用影响）在5.7% - 6.5%之间，全年在6.4% - 7.2%之间 [32] - 第二季度住房毛利率为18.2%，较上年同期的17.2%提高100个基点，排除库存相关费用后同比提高110个基点至18.7% [32] - 调整后的住房毛利率（排除库存相关费用和资本化利息摊销）为21.9%，2019年同期为21.3%，预计第三季度住房毛利率将增至18.8% - 19.4%，全年在18.6% - 19.2%之间，中点同比提高20个基点 [33] - 本季度销售、一般和管理费用比率为12.6%，2019年第二季度为12.1%，排除本季度670万美元的遣散费后，该比率为11.8%，同比改善30个基点 [34] - 预计2020年第三季度销售、一般和管理费用比率在12.7% - 13.3%之间，全年（排除遣散费）在11.8% - 12.4%之间 [35] - 本季度所得税费用为1580万美元，其中包括300万美元的联邦能源税收抵免优惠影响，预计2020年剩余季度的有效税率约为24%（排除基于股票的薪酬的潜在影响） [36] - 第二季度净收入为5200万美元，即每股0.55美元，上年同期净收入为4750万美元，摊薄后每股0.51美元 [37] - 第二季度平均社区数量为247个，较上年同期的252个减少2%，季度末社区数量为244个，较2019年第二季度末的255个减少4% [37] - 预计2020年第三季度平均社区数量较2019年第三季度将呈个位数下降，全年平均社区数量与上年大致持平 [39] - 季度末总流动性约为14亿美元，包括5750万美元现金和7.88亿美元的无担保循环信贷额度，优于2019年末的12亿美元和2019年第二季度末的6亿美元，2020年未在8亿美元信贷额度下进行现金借款 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 合资企业KBHS的捕获率在第二季度提高至76%，推动其收入同比增长约90% [22] - 购房者信用状况稳定，整体平均FICO评分为720，过去五年保持一致，第二季度首次购房者占交付量的58%，平均FICO评分接近710 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 3月同比总订单为正，但随后迅速下降，当月下降4%，4月总订单同比下降约60%，5月初总订单开始加速增长，5月最后一周总订单达到3月第二周以来的最高水平 [15][16] - 第二季度取消率同比提高至43%，大部分取消订单是季度初积压的订单，主要是尚未开工的房屋，约20%的取消订单是原计划在第二季度交付的房屋，拉斯维加斯和奥兰多分部受影响尤其严重，约占本季度总取消订单的25% [20] - 6月需求继续加速，周净订单较5月进一步改善，6月前三周净订单同比略有正增长 [21] - 第二季度末积压订单近5100份，价值19亿美元，预计2020年下半年积压订单转化率将低于历史水平 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于按订单建造的业务模式，该模式可使业务与需求相匹配，减少投机性开工和生产资金占用，降低库存风险和管理资本流出，实现稳定的生产和交付，提高利润率，同时满足购房者的个性化需求 [25][26] - 公司计划继续加强虚拟销售和工作室工具的开发，近期推出了重新设计的网站，提供一系列新工具，使购房体验更便捷 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度公司面临诸多挑战，但通过采取行动和提高效率，公司变得更强大，成本结构降低，资产负债表强劲，积压订单稳定，6月前几周净订单略有正增长，尽管交付量和收入将低于原计划，但公司比以往更高效、更盈利，2020年毛利率接近19%，高于去年 [27] - 公司意识到经济中存在的风险以及COVID - 19持续带来的影响，但随着订单恢复正常，公司正努力恢复更高的年度销量水平，并计划从那里继续增长，对2021年充满期待 [27] 其他重要信息 - 公司在3月中旬暂时关闭社区，4月初开始有限度重新开放，仅接受预约，5月第三周全面重新开放，接受现场访客，但仍限制社区内客户群体数量 [10] - 公司采取了现金保存措施，包括推迟土地收购和开发、暂停生产开工以及调整员工人数，预计每年可节省约4000万美元 [13] - 公司在本季度投资约2.3亿美元用于土地收购和开发，其中超过70%用于季度初的开发和费用，随着近期情况改善，已全面恢复土地开发并增加收购活动 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度和6月订单似乎比市场情况稍弱，原因是什么？ - 关闭销售办公室以保护员工会影响销售，公司对积压订单采取了积极的评估措施，以确保房屋建成后能够交付，5月以来订单每周都在增强，6月已恢复正常水平，公司对当前销售速度感到满意 [44][46] 问题2: 6月激励措施相对于3月和4月的趋势如何？需求在6月第三周与前两周相比有何变化？是否有市场因病毒病例增加而出现放缓？ - 6月每周销售情况都在增强，未看到放缓迹象，公司不太依赖激励措施，过去四个月未采取激励行动，激励措施占收入的比例不到1%，5月随着订单增强，约60%的社区提高了房价，需求强劲 [47][48][49] 问题3: 订单改善过程中，是否有更多需求来自样板房，还是按订单建造业务也在加速？ - 大部分取消订单是未开工的房屋，季度内库存水平略有上升，但按订单建造业务的表现仍优于库存房销售，目前库存占比低于第二季度的任何时候，公司正努力增加按订单建造业务的开工量 [51][52][53] 问题4: 公司目前的虚拟房屋销售能力如何？5月和6月完全通过线上完成的订单占比是多少？ - 虽然没有具体百分比，但与其他建筑商的趋势相似，很多新消费者愿意通过线上购买房屋，公司也有很多线上销售案例，甚至客户可以在线上完成工作室的选择，这促使公司思考如何优化业务模式和利用虚拟工具 [54][55] 问题5: 按订单建造策略在短期内是否对公司产生了负面影响，包括取消订单和总订单方面，在第二波疫情环境下是否会更脆弱？ - 按订单建造业务在无法进入工作室和社区时可能损失了一些销售，但第二季度按订单建造业务的表现仍优于库存房销售，消费者重视个性化选择，6月按订单建造业务已恢复到3月15日前的水平，公司仍然支持这种业务模式 [57][58][59] 问题6: 6月销售数据虽好，但与其他公司相比似乎没有特别突出，考虑到取消订单后应该有很多回头客，实际情况是否符合预期？ - 有部分取消订单的客户回来购房，但他们大多是重新就业后以新客户身份购房，仍有很多人处于休假状态，情况不确定，如果第三季度销售能维持在当前水平，公司会对销售结果感到满意 [61][62] 问题7: 考虑到市场快速复苏，未来如果再次出现关闭情况，公司是否会采取更冒险的应对方式或有不同的行动？ - 公司将员工安全放在首位，认为之前的做法是正确的，不会迅速恢复之前削减的开支，如果情况好转会更积极，如果情况恶化，公司已有应对措施，目前公司更高效、更有优势 [64][65][66] 问题8: 能否详细说明取消订单的原因，特别是购房者的就业状况和融资可用性，以及当前积压订单是否还有相关风险？ - 取消订单的主要原因是购房者失业或长期休假，融资问题导致的取消订单占比非常有限，目前未看到失业因素再次成为取消订单的主要驱动因素，除非经济出现严重衰退 [67][68] 问题9: 第三和第四季度的收入指导和积压订单转化率似乎较为保守，是否与施工周期延长、瓶颈问题有关，还是只是合理的保守估计？ - 从合同到开工的时间延长，因为很多城市的许可流程仍在处理中，施工时间在本季度有所缩短，公司正在努力压缩后续施工时间，关闭生产一段时间后重新启动需要逐步推进，部分积压订单可能无法在11月交付 [70][71][73] 问题10: 近期需求增长的来源是什么，是否有更多首次购房者，是否有跨市场或迁移到更实惠地区的需求？ - 部分员工因可永久在家工作而选择搬迁，如从旧金山湾区搬到萨克拉门托，德州和佛罗里达州是人口流入的受益地区，第二季度首次购房者比例达到多年来的最高水平，同比有所上升，这些首次购房者信用状况良好且就业稳定 [74][75] 问题11: 毛利率的积极组合和定价的可持续性如何，是否有原材料等投入方面的利好因素？ - 预计在同比基础上，较低的摊销仍将带来持续的好处，组合方面，重新激活交付的房屋占比降低且该类别毛利率提高，这一趋势预计在第三季度仍将持续，整体毛利率有望保持稳定并有所改善 [77][78][79] 问题12: 房屋建筑股权收入在本季度有不错的增长，约0.06 - 0.07美元，是什么原因导致的，是否为一次性因素？ - 这是由于湾区的一个项目在本季度交付了大量房屋，该项目在第三和第四季度还有一些房屋待交付，但预计后续收入不会像本季度这么多 [80][81] 问题13: 鉴于近期核心市场病例增加，公司从销售、社区和设计中心的角度，目前的安全措施如何，未来计划如何应对？ - 公司严格遵守CDC或当地的标准，很多城市的标准在过去一两周变得更加严格，但公司基本已经在执行这些措施，如员工佩戴口罩并为客户提供口罩，如果病例大幅增加，公司会采取相应措施，继续关注客户和员工的健康 [83][84] 问题14: 关于提价，是整个季度还是仅5月的情况？ - 4月下旬可能有部分提价，4月初没有，大部分提价发生在5月，因为当时销售速度加快，公司利用需求增加的机会提价 [85][86] 问题15: 需求反弹在不同购房者群体中的表现如何？ - 首次购房者比例较前几个季度上升了3 - 4个百分点，首次改善型购房者比例下降了几个百分点，55岁以上的活跃成年购房者保持稳定，需求复苏较为广泛，各购房者群体都表现强劲，但高价房市场可能更具选择性 [88][89] 问题16: 近期需求增长的驱动因素是暂时的释放积压需求，还是长期趋势？ - 仍存在积压需求，因为疫情在销售旺季导致全国停工，但人口结构和就业情况表明需求仍然存在，同时库存有限，购房者更倾向于购买新房，并且希望居住在人口密度较低的地区，这些因素可能是行业的结构性转变 [90][91][92]