财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店净营业收入（NOI）增长4.6%，高于预期，主要受合同租金增长、优于预期的信贷损失以及2018年净租赁业务盈利的推动 [22] - 第一季度资金从运营（FFO）为每股0.39美元，高于预期，核心业务和基金业务均表现出色 [27] - 公司维持全年同店NOI增长3% - 4%的指引，FFO指引为每股1.34 - 1.46美元 [22][28] - 2019年采用新租赁会计准则，预计每年将使FFO减少0.02美元，已反映在指引中 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 街道和城市投资组合在第一季度表现优于郊区资产约400个基点，预计未来几年这一趋势将持续 [24] - 核心业务的NOI在郊区和街道及城市投资组合中大致各占50%，但街道和城市资产的潜在价值占比更高 [24] - 若按价值而非NOI加权，上一季度同店增长将高出近100个基点 [25] 租赁业务 - 2018年预算中预计租赁业务带来800万美元的年度NOI，目前已完成目标且趋势接近900万美元 [25] - 街道和城市投资组合中，可比新租赁的租金在GAAP和现金基础上分别增长27%和8%；郊区投资组合的续租租金基本持平 [26] 基金业务 - 2019年第一季度，与CCA Acquisition合作以4200万美元收购Riverdale购物中心，符合高收益战略且有增长前景 [20] - 另有约1.3亿美元的交易已达成协议，是高收益和增值项目的良好组合 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去几年市场租金下降，部分地区降幅显著，但由于新兴品牌和强势零售商的新活动，租金下降趋势开始逆转 [9][10] - 芝加哥Armitage大道的物业租赁情况良好，市场租金有增长 [10][11] - SoHo市场虽受冲击，但零售商表示合适租金下该市场很关键，公司已开始在该市场收购资产 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 通过核心投资组合的NOI增长创造股东价值，预计未来几年NOI增长3% - 4% [14] - 适时向核心投资组合添加符合长期增长战略的物业，实现外部增长 [15] - 发展基金业务，正常交易活动期间可增加每股0.05 - 0.10美元的增值 [18] 行业竞争 - 零售和零售房地产正经历多年的高度变革性演变，强弱零售商和房地产的分化加速 [8] - 2010 - 2015年租金过度增长后需调整，当前市场仍有空置率问题，但对核心投资组合所在的关键供应受限市场而言，情况开始好转 [9][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前美国经济环境对公司投资组合有利，但需关注零售商表现和经济放缓迹象，目前未看到零售商因经济变化而退缩 [6][7] - 零售和零售房地产的演变与经济相关性较小，弱势零售商将继续被淘汰，强势零售商将更强 [8] - 公司认为自身在核心投资组合内部增长、核心投资组合收购和基金业务增值三个方面具备驱动增长的能力，未来几年有望实现增长 [21] 其他重要信息 - 公司收购了价值9600万美元的6处物业组合，本季度已完成两处，成本约3200万美元，其余预计未来几个季度完成 [28] - 公司通过ATM以每股约29美元的平均发行价筹集股权资金，为已完成的收购提供资金 [29] - 预计将前H&M空间交付给优衣库，第四季度开始收租；麦迪逊大道的租赁预计第二季度中期开始收租 [27][37] 问答环节所有提问和回答 问题1: 能否提供SoHo交易的初始资本化率，以及如何看待此次收购决策，是一次性交易还是有更多计划？ - 公司不会公布具体初始资本化率，但交易需超过内部3% - 4%的增长目标，并对当前资本化率、净资产价值等有增值作用 [34] - 是否为一次性交易取决于资本成本能否与现金买家竞争，以及零售商对市场租金反弹的热情 [34][35] 问题2: H&M关闭对第一季度NOI的影响，以及对第二季度和全年同店增长的影响？ - 第一季度大部分时间反映了H&M租赁的NOI，具体金额未提供，预计将空间交付给优衣库后，第四季度开始收租 [37] - 公司对全年同店NOI增长3% - 4%有信心，但季度数据受多种变量影响，不做具体预测 [38] 问题3: 描述SoHo投资组合中已租赁的两处物业情况，以及其他四处资产的租户倾向？ - 租户多样，多为公司熟悉的租户，部分有租赁机会，具体细节待确定和公布 [40] 问题4: 核心投资组合的投资机会主要在SoHo或曼哈顿，还是更广泛，是否有新市场进入计划？ - 零售商关注的关键市场主要是公司已涉足的市场，如华盛顿特区、纽约、波士顿、芝加哥、旧金山等，公司倾向在现有市场发展 [42] - 纽约市市场受冲击较大，但零售商对芝加哥市场的热情较高，公司希望先在这些市场发展 [42][43] 问题5: 请更新City Point底层租赁情况，何时适合签署永久租赁协议，是否仍有望在2020年实现稳定运营？ - 底层租赁进展慢于预期，但核心业务表现良好，接近引入合适租户，希望谨慎选择 [45] - 不确定是否能在2020年实现稳定运营，未来一两个季度会有更多信息 [47] 问题6: 如何看待QIA主权财富基金和皇冠收购曼哈顿零售房地产后，城市街道交易市场的情况？ - 全球投资者关注关键门户市场的优质房地产，对复杂的街道和城市零售有较高热情，预计会有更多资本进入，但机构行动较慢 [49][50] 问题7: 基金V中1.3亿美元收购之外的项目，是否同样平衡高收益和增值项目？ - 仍倾向高收益项目，因建筑成本和时间因素，增值项目需谨慎考虑，但也在关注一些重建机会 [53][54] 问题8: 如果有更多街道零售机会，是否会考虑出售郊区投资组合资产，以及其作为资金来源的优先级？ - 会考虑出售部分郊区资产，郊区投资组合约占NOI的50%，但仅占NAV的30%，部分资产可在市场改善或有更好机会时出售 [57][58] 问题9: 出售郊区资产是否会导致收益稀释，如何权衡相关因素？ - 近期无需担心收益稀释，其他业务的收益增值应能抵消可能的影响，决策将从净资产价值和股东整体增长角度出发 [60][61] 问题10: 今年街道零售的资本化率是否有变动？ - 随着租金下降趋势逆转，高流动性门户市场的资本化率预计保持相对较低且合理，关键在于租金和增长需求 [63][64]