财务数据和关键指标变化 - 2019年净利润约2.7亿美元，较2016年增长超150%，推动净资产收益率达12.2%，接近2016年的两倍 [7] - 2019年第四季度总营收16亿美元，摊薄后每股收益1.31美元 [8] - 2019年第四季度住房营收同比增长15%至15亿美元，交付房屋数量增加16%，但整体平均售价略有下降 [20] - 2019年第四季度房屋整体平均售价降至39.25万美元，2020年第一季度预计约为37.5万美元，全年预计在38 - 40万美元之间 [21][22] - 2019年第四季度房屋建筑营业收入增长33%至1.525亿美元，营业利润率为10.5%，剔除库存相关费用后为10.7% [22] - 2019年第四季度住房毛利率提高150个基点至19.6%，剔除库存相关费用后提高120个基点至19.9% [23] - 2019年第四季度销售、一般和行政费用比率为9.1%，较去年同期上升10个基点 [25] - 2019年第四季度所得税费用4180万美元，有效税率约25%，递延税资产余额年末降至3.64亿美元，较上年减少超7700万美元 [26] - 2019年第四季度净利润同比增长27%至1.23亿美元，摊薄后每股收益同比增长36%至1.31美元 [27] - 2019年末股东权益为23.8亿美元，每股账面价值增长11%至26.6美元 [28] - 2019年净债务与总资本比率改善740个基点至42.3%，预计2020年末降至40%以下 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第四季度住房业务营收增长15%，交付房屋数量增加16%，但整体平均售价略有下降 [20] - 2019年第四季度房屋建筑营业收入增长33%，营业利润率提高140个基点 [22] - 2019年第四季度住房毛利率提高150个基点，剔除库存相关费用后提高120个基点 [23] - 2019年第四季度销售、一般和行政费用比率为9.1%，较去年同期上升10个基点 [25] - 2019年抵押贷款银行合资企业KBHS捕获率逐季增长，第四季度达74%，全年为购房者发放70%的抵押贷款，收入同比增长67% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第四季度西海岸地区净订单增长54%，各加州分区均有积极表现 [16] - 2019年第四季度中部地区净订单超1000份，为十多年来第四季度最高，同比增长41% [17] - 2019年11月二手房库存降至3.7个月供应量，在公司运营的可承受价格区间更低 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略将继续专注于盈利性地扩大规模并提高回报，优先考虑在服务市场扩大收入、提高营业利润率、变现递延税资产、降低杠杆、增加回报和提升股东长期价值 [8][33] - 公司主要迎合首次购房者和首次换房者，第四季度向首次购房者的交付量占比升至56%，为多年来最高 [12] - 公司实施按订单建造模式，提高了运营效率，第四季度建造时间同比减少12天至131天 [13] - 公司调整产品阵容，提供更小面积但相似宜居性和房间数量的房屋，扩大了需求群体且未牺牲毛利率 [14] - 公司预计2020年合资企业KBHS的捕获率将进一步提高，带来更高的客户满意度和合资企业收入增长 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观层面，抵押贷款利率维持在低位，支持有利的市场条件，包括经济稳定扩张、就业增长强劲、消费者信心高涨和积极的人口趋势，但住房供应仍不足以满足购房者需求 [10] - 公司认为自己在市场中处于有利位置，随着住房市场在首次购房者需求的推动下逐步复苏，公司有望实现收入的两位数增长和净资产收益率的显著提升 [13][19] 其他重要信息 - 2019年公司在土地收购和开发上投资16亿美元，产生2.51亿美元的净运营现金流，年末非活跃库存降至1.5亿美元，占总库存的4% [30] - 2019年第四季度公司投资3.99亿美元用于土地和土地开发，其中1.47亿美元（37%）用于土地收购 [29] - 2019年第四季度公司通过公开发行4.8%的2029年到期高级票据筹集约3亿美元，用于偿还2020年3月到期的3.5亿美元8%高级票据，提前偿债产生680万美元费用，预计2020年利息支出减少近1400万美元 [31] - 2019年公司偿还2.3亿美元可转换高级票据，稀释股份数量减少840万股，年末总债务较上年减少超3亿美元 [32] - 2019年第四季度公司修订无担保循环信贷协议，将借款额度从5亿美元提高到8亿美元，到期日延长至2023年10月，年末现金为4.54亿美元，总流动性超12亿美元 [33] - 2019年12月联邦立法扩大了节能房屋能源税收抵免的适用范围至2020年12月31日，将对公司2020年有效税率产生积极影响 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 进入春季销售季节，业务供应端情况如何 - 公司已拥有2020年所需地块，并在为2021年做准备；土地供应紧张但价格合理，可支持公司目标；直接成本平稳，木材价格下降，劳动力成本合理，公司正努力扩大市场规模以维护与贸易伙伴的关系 [37] 问题2: 第一季度后，社区数量和销售吸收率的相互作用如何，销售吸收率是否有提升空间 - 第四季度销售速度为十多年来第四季度最高，市场需求强劲；公司每周在各社区优化销售速度与价格以实现资产回报最大化；短期内公司更注重提高利润率而非推动更高的销售速度，但销售速度可能因市场条件强劲而略有上升 [39] 问题3: 如何看待2020 - 2021年的合理资本结构，是否有可能将净债务与总资本比率降至30%以下 - 公司目标是将总债务与资本比率维持在35% - 45%，目前已实现这一目标；预计2020年末该比率将降至40%以下；2020年杠杆率的改善更多来自股权增值而非债务减少；公司主要将资金用于业务增长和再投资，同时维持较高的股息水平，并在有机会时调整杠杆率 [43] 问题4: 加州高价位沿海地区市场是否有所改善，以及加州2020年太阳能强制规定的情况 - 加州高价位沿海地区市场有轻微改善，但仍未完全恢复，低价位市场需求强劲；公司是加州最大的太阳能房屋供应商，已交付超1万套太阳能房屋；不同社区情况不同，部分社区可豁免太阳能规定；消费者可选择租赁太阳能系统，每月费用约50美元；目前预计太阳能规定对需求和供应的影响较小，公司安装太阳能的能力没有问题 [45][46][47] 问题5: 鉴于2020年的增长前景，预计2020年的土地支出情况如何 - 公司有资金支持增长；2019年土地支出较2018年略有下降，部分原因是加州的一两个交易以及时机和结构因素；公司计划2020年的土地支出将超过2019年，以推动增长 [51] 问题6: 与上一季度相比，本季度提价社区的比例以及对租售模式的看法是否有变化 - 本季度约35%的社区提价，这在第四季度表现良好；公司作为房屋建造商，目前认为房屋建造的资产回报率高于租赁业务，因此仍专注于房屋建造业务，但不排除在有合适机会时考虑租售模式 [53] 问题7: 2020年与2019年相比，摊销利息和重新激活社区交付百分比这两个指标对毛利率的影响如何 - 预计这两个因素在2020年仍将对毛利率起到积极作用，但影响程度可能会略有降低；2019年利息摊销带来90个基点的改善，预计2020年将减少；重新激活社区的不利影响也将减少，但幅度可能不如第四季度（同比下降50个基点） [56] 问题8: 在上述因素为积极因素且市场条件良好的情况下，毛利率中点仅提高30个基点是否保守，还有哪些因素需要考虑 - 2020年最大的影响因素是社区组合的变化，2019年关闭了超100个社区，占年初社区数量的超40%；公司正在努力预测新社区的毛利率，但由于许多社区尚未开放，预测存在一定难度；公司对春季市场持乐观态度，将根据市场情况更新毛利率预期 [58] 问题9: 2020年社区数量增长在地理上有哪些重点市场或价格点 - 公司不限制各部门和地区的预算，只要符合门槛要求的土地交易都会推进；2019年西海岸和西南地区社区数量增长较大，将对2020年营收产生较大影响；公司将继续专注于首次购房者和首次换房者市场 [62][63] 问题10: 考虑到收入加速增长和社区数量增长放缓，如何量化或更新2020年SG&A杠杆的时间安排 - SG&A比率通常在第一季度达到最高，随着收入的增加，比率会逐渐下降，预计2020年将遵循与往年相同的趋势 [65] 问题11: 如何理解2020财年毛利率指导，即使利息费用摊销改善减半，核心毛利率仍可能持平或略有下降 - 公司的指导是基于从社区层面到公司层面的详细预测；社区组合的变化对毛利率影响巨大，2019年超40%的社区发生了变化；公司根据现有积压订单和销售毛利率预测未来毛利率，但由于尚未进入关键的春季销售季节，第三和第四季度的情况仍不确定；目前的中点指导为19%，如果春季市场条件良好，公司有可能取得更好的成绩 [69][70][71] 问题12: 第四季度毛利率超出指导范围的原因是什么 - 主要原因包括：摊销情况比预期好，比第三季度高出20个基点；重新激活社区的不利影响比多年来都低，较第三季度减少50个基点，且这些社区在本季度的毛利率表现强劲；公司在约三分之二的社区提价，且特定比例的现货销售和交付未计入积压订单，在本季度能够提价且减少折扣，对毛利率产生了积极影响 [73][74] 问题13: 购房者在设计中心的支出增加，尤其是在房屋面积略有下降的情况下，这一情况如何，对2020年的毛利率和组合有何影响 - 购房者的选择非常个性化，不同购房者会选择不同的升级选项；工作室支出增加而房屋面积下降，表明购房者在较小的房屋中选择增加工作室的投入；工作室收入对毛利率有一定的增值作用，但不是大幅提升，已包含在公司的指导范围内，目前不视为额外的增长因素 [77][78] 问题14: 本季度东南部订单略有下降的原因是什么 - 去年第四季度公司收购了杰克逊维尔兰登的一家建筑商，并销售了一批库存，导致该地区销售出现高峰，本季度没有重复这一情况；公司在东南部主要城市的业务需求良好 [83] 问题15: 因火灾推迟的交房数量有多少，对2020年第一季度毛利率的假设是否有影响 - 推迟交房数量不足100套，但这些房屋的平均售价较高，对收入有一定影响，但整体影响不大，对全年收入影响较小 [85]