财务数据和关键指标变化 - 第四季度同店净营业收入（NOI）为4.1%，符合预期，增长得益于街道和城市投资组合的盈利性租赁 [21] - 2018年实现了超过95%的800万美元NOI目标，剩余约100万美元NOI的库存，面积不到7000平方英尺 [21] - 第四季度新租约实现了约75个基点的整体入住率增长，现金和公认会计原则（GAAP）利差分别约为9.4%和16.5% [24] - 第四季度每股运营资金（FFO）为0.36美元，符合预期，全年收益与初始中点一致 [24] - 预计2019年同店NOI增长3% - 4%，街道和城市投资组合增长5% - 7%，郊区投资组合增长有限 [23] - 预计2019年FFO在1.34 - 1.46美元之间，大部分收益来自核心投资组合 [25] - 过去几年交易费用在2100 - 2500万美元之间，预计2019年处于该范围低端 [25] - 预计2019年基金3的提成在下半年实现货币化 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 核心投资组合：2018年实现了800万美元的增量租赁目标，最终增量NOI接近900万美元，来自多个零售商和关键市场 [7][8] - 基金平台：基金3的Cortlandt Crossing开发项目有ShopRite超市和TJX HomeSense开业；基金4的Fort Point项目成功续租；基金2的City Point开发项目取得进展，Alamo Drafthouse扩张，DeKalb Market食品大厅表现出色并扩张 [13][14][15] - 基金5：投资于高收益但低增长的郊区资产，物业保持稳定，实现中两位数的杠杆回报，第四季度以4500万美元收购了亚特兰大郊外的一项高收益投资 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 街道和城市市场：租户兴趣显著改善，2019年租赁势头延续，预计未来几年核心投资组合将实现4%的年度NOI增长 [6][10] - 郊区市场：租金合同增长约1%，2019年预计入住率下降约50个基点，拖累增长 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为零售市场正在经历长期分化，优质零售商和零售房地产将与其他的拉开差距 [5] - 核心投资组合聚焦高门槛、关键门户市场的零售资产，通过租赁、合同和按市值计价增长以及两个关键重建项目实现增长 [10] - 基金平台关注租户兴趣的选择性反弹，继续推进各基金项目的租赁和发展 [13] - 对于高收益投资，公司将继续选择性投资，要求NOI稳定，预计2019年至少2亿美元的投资目标在高收益领域 [31][32] - 对于重建项目，公司谨慎关注建设成本和租户需求，2019年可能是合适时机 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 从租赁基本面来看，公司对2018年的表现满意，核心投资组合有望实现稳定增长，资产负债表状况良好，基金有充足资金推动增长 [18] - 尽管零售市场存在变化，但公司认为优质房地产是零售商增长和差异化的关键，租户兴趣正在改善 [7] - 公司对未来几年核心投资组合实现4%的年度NOI增长有信心 [10] 其他重要信息 - 公司收购部门负责人Joel Braun退休，收购部门现由Jessica Zaski和Reggie Livingston共同领导 [19] - 公司与Uniqlo和Whole Foods签订的租约具有变革性，将加强租户信用组合和信用状况 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待20000 - 80000万美元基金收购范围内的投资机会 - 公司管道中有与去年全年相当的交易量，主要是高收益项目，预计2019年至少2亿美元的投资目标在高收益领域，也可能达到4亿美元 [31][32] - 对于重建项目，2019年可能是合适时机，但需关注建设成本和租户需求 [32] 问题: 关于收回租约和0.07美分加速141影响的经济影响轨迹 - 0.07美分对同店NOI无影响，仅影响现金，预计租约停机时间为6 - 7个月，租约将有盈利利差 [35] 问题: 能否提供2019年与2018年租金损失的美元金额 - 公司不想透露具体租约细节，但该损失已计入3% - 4%的同店NOI增长预期中 [37] 问题: 街道和城市与郊区投资组合同店NOI利差扩大的驱动因素是什么 - 郊区租金合同增长约1%，2019年入住率下降约50个基点，拖累增长；街道和城市投资组合租金初始增长3%，城市略低，还有重建项目的NOI增长以及2017年收回空间的20%利差开始显现 [40][41] 问题: Whole Foods入驻后City Center的租赁方向会如何变化 - 这将是一个多季度的过程，目前有很多建设工作在进行，但Whole Foods的入驻将是一个改变游戏规则的因素 [44] 问题: 街道和城市零售物业价格是否有调整，是什么因素导致的 - 公共市场价格和租金调整较早，私人市场滞后，目前租金变得更加现实，卖家对按市值计价的认识增加，2019年可能是增加资产的机会，但仍取决于波动的股市 [47][48] 问题: 公司发行股权的门槛是否有变化，如何考虑新投资的资金水平 - 发行股权的门槛较高，必须与长期增长战略和预计的NOI增长一致，且对净资产价值有增值作用 [51] 问题: City Point的租赁情况如何，何时能完成更多租赁 - 该项目有重大变化，Alamo Drafthouse和DeKalb Market因需求强劲而扩张，世纪21、Alamo Drafthouse、Trader Joe's、Target表现出色，街道层有新的令人兴奋的零售商出现，但难以确定2019年的具体开业日期 [53][54] 问题: 2018年和2017年郊区投资组合的同店NOI增长情况如何 - 传统上，郊区投资组合的增长在1% - 2.5%之间，2019年因租金增长较小和入住率下降而偏离正常水平 [57][58] 问题: 2019年郊区投资组合的低增长是否是异常情况，未来是否会反弹 - 公司对郊区投资组合的增长持谨慎态度，预计未来增长将高于零，在1% - 2%之间，但市场情况会发生变化 [60] 问题: Whole Foods在City Center的租约需要哪些审批 - 主要是市政相关审批，签订租约前已获得Target的支持，零售商之间的合作意识有所提高 [62]