财务数据和关键指标变化 - 2019年稀释每股收益预计较2016年增长超150%，净资产收益率预计从2016年的6.3%加速至2019年的超12% [6] - 第三季度总营收12亿美元，稀释每股收益0.73美元，剔除库存相关费用后毛利率扩大至18.9%，预计第四季度毛利率超19% [7] - 第三季度住房收入11.5亿美元，较上年同期的12.2亿美元下降7%，主要因西海岸地区平均售价下降 [19] - 第三季度交付房屋整体平均售价约38.1万美元，同比下降7%，预计第四季度在40 - 41万美元 [21][22] - 第三季度房屋建筑营业收入降至8550万美元，占收入的7.4%，剔除库存相关费用后营业利润率为7.8% [22] - 预计第四季度房屋建筑营业利润率在9.9% - 10.5%，住房毛利率在18.9% - 19.5% [23][24] - 第三季度销售、一般和行政费用比率为11.1%，高于2018年第三季度的9.4%，预计第四季度在8.8% - 9.2% [24] - 第三季度所得税费用2380万美元，有效税率约26%，预计第四季度有效税率约28% [25] - 第三季度末总流动性约6.11亿美元，其中现金1.84亿美元，无担保循环信贷额度下可用资金4.27亿美元 [27] - 第三季度末债务与资本比率为45.1%，较去年第三季度改善550个基点，预计年底处于35% - 45%的收紧目标范围内 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度净订单增长24%，净订单价值增长25%至13亿美元，积压订单价值增长13%至23亿美元，积压订单房屋超6200套 [9] - 第三季度平均社区数量同比增长18%，预计第四季度平均社区数量同比增长约10%，2019年全年平均社区数量增长约12% [8][25] - 第三季度末土地储备占总库存的比例低于4%，预计未来社区组合将进一步改善 [26] - 第三季度在土地、土地开发和费用上投资4.42亿美元，过去12个月在土地相关投资上投入近17亿美元，新开123个社区 [26] - 预计2020年平均社区数量将实现中个位数增长，全年住房收入在49 - 53亿美元 [27] - 抵押贷款银行合资企业KBHS第三季度捕获率从去年同期的55%升至72%，预计第四季度和明年利润将实现同比健康增长 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场条件有利，低抵押贷款利率、稳定经济增长、高消费者信心和积极人口趋势支撑需求，但供应仍不足以满足购房者需求 [8] - 西海岸地区净订单增长32%，社区数量平均增长34%，预计第四季度和2020年平均售价将同比提高 [13] - 西南地区净订单增长40%，拉斯维加斯业务持续引领该地区扩张，社区吸收率超6套/月，平均基价31.3万美元 [13][14] - 凤凰城需求强劲，第三季度净订单增长超60%，平均基价25.4万美元 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注通过持续实施核心业务战略实现盈利性增长，同时加强资产生产率和效率以强化资产负债表 [5] - 核心业务战略是投资位于优质增长子市场的土地，产品定位针对各子市场的中位数家庭收入，主要面向首次购房者 [10] - 公司计划继续扩大社区数量，保持高吸收率，以增加规模和市场份额，目前在约70%的服务市场中处于前五名 [12] - 公司优先考虑投资土地资产、去杠杆化和向股东返还资本，7月宣布将季度现金股息提高至每股0.09美元 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度业绩满意，认为这为2019年收官和2020年持续成功奠定基础 [5] - 市场条件健康，积压订单价值和社区数量增长，公司有望在2020年实现超5亿美元的收入和更高盈利能力 [18] - 预计第四季度关键财务指标将有显著改善，包括收入、毛利率和营业利润率 [17][19] 其他重要信息 - 公司在过去2.5年中获得第四次信用评级上调，7月穆迪投资者服务公司将其企业信用评级从B1上调至Ba3 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否按产品细分解析提价力度和幅度 - 公司表示每个社区情况不同，无法提供相关数据，市场良好且理性，会在达到目标吸收率的情况下提价 [31][32] 问题2: 请介绍加州各地区（内陆与沿海）、消费者价格点情况，以及北加州业务在2020年的供应持续性 - 北加州湾区社区数量增长两倍，整个加州社区数量增长34%，目前有坚实的积压订单，已控制2020年交付所需的所有地块，有望持续发展 [33][34] 问题3: 行业订单增长是否与去年需求疲软时建造的库存有关，随着积压订单增加，是否会再次面临劳动力紧张问题 - 公司主要采用按订单建造模式，春季竞争对手有库存积压，而公司没有，预计行业库存积压已清理，可能会有劳动力压力，但公司会利用规模优势应对 [36][38] 问题4: 2020年公司在哪些市场或价格点上会加大投资 - 公司推动各业务部门增长，评估每笔交易，预计2020年核心社区数量将大幅增长，重新激活的社区数量将下降，社区组合将得到改善 [39][41] 问题5: 2020年毛利率和销售、一般和行政费用率的变化情况及幅度 - 公司预计2020年毛利率和销售、一般和行政费用率都将改善，运营利润率将增强，但目前难以给出具体范围 [44][46] 问题6: 请详细介绍KBHS合资企业的情况，以及母公司破产程序是否对其有影响 - 母公司破产对合资企业运营无影响，合资企业表现出色，第三季度捕获率达72%，预计第四季度和2020年将继续提高 [47][48] 问题7: 第四季度正常季节性销售节奏如何，2020年订单增长是否主要来自社区增长 - 历史上第四季度销售节奏通常下降8% - 10%，2020年公司计划管理销售节奏，订单增长主要来自社区增长 [50][53] 问题8: 本季度社区数量大幅增加对销售、一般和行政费用率的影响有多大 - 难以量化具体影响，第四季度社区建设带来的收入将增加，预计销售、一般和行政费用率将降至9%左右，较之前改善约50 - 70个基点 [56][57] 问题9: 未来几年更多利用场外制造的机会有哪些，哪些领域最有前景，哪些是炒作 - 公司使用墙板已有25年，预制和模块化建筑虽有潜力，但目前成本远高于时间节省，行业仍面临挑战 [59][61] 问题10: 加州社区对第四季度平均售价和利润率的短期提升是否可持续 - 加州社区数量自2018年年中以来一直在重建，预计2020年社区数量将保持稳定并略有增长 [63][66] 问题11: 目前重新激活社区的利润率差异是多少 - 重新激活社区的毛利率与整体相差约100个基点，减少此类社区数量将有助于提高整体毛利率 [67][68] 问题12: 谈谈土地期权策略，目前土地期权的可用性、成本及目标比例 - 公司希望尽可能多地采用土地期权，但在土地受限的理想子市场较难实现，目前自有与期权比例约为70:30，期权比例较几年前有所上升 [71][72] 问题13: 公司对租赁建房策略的看法 - 公司目前优先专注于现有业务，以扩大在现有市场的份额 [74][75] 问题14: 第三季度订单的月度节奏如何，9月订单增长情况如何 - 整个季度市场需求强劲，9月前三周情况良好，但公司未提供更多细节 [77][78] 问题15: 本季度激励水平有何更新 - 公司不是依赖激励的企业，激励水平较上季度又上升了20 - 30个基点，但主要是为了抵消部分提价，净定价有所改善 [79][80] 问题16: 本季度行业激励措施和竞争对手活动有何变化 - 随着夏季库存清理，行业激励措施减少，市场较为理性 [84][85] 问题17: 抵押贷款业务捕获率的目标是多少 - 公司认为捕获率可以提高到80%，在FHA、VA市场可能更高，在传统和大额贷款市场较难 [86][87] 问题18: 2020年营收增长中，多少来自销量增长，多少来自价格上涨 - 营收增长来自销量和价格的综合因素，公司基于社区数量、积压订单和稳定市场条件给出营收指引，目前不想提供更详细信息 [89][90] 问题19: 非首次购房者的45%销售业务是否有更大提价空间 - 公司根据销售节奏、价格和利润率来优化资产，不按买家细分来考虑提价，而是关注市场需求和回报率 [92][93] 问题20: 并购环境如何，公司是否有兴趣进行并购 - 公司首要任务是有机增长，并购不是重点，但会关注合适的收购机会 [95][96] 问题21: 执行2020年营收计划需要多少土地支出 - 目前所需土地支出很少，大部分交付将来自已开发的社区，预计增量支出不大 [97][98]