财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为300万美元，合每股0.04美元，而2019年同期净亏损近5000万美元，合每股0.69美元，2019年第三季度业绩受Grace Pacific4970万美元非现金减值影响 [22] - 2020年第三季度资金运营为1250万美元，合每股0.17美元，上年同期分别为负4000万美元和每股负0.55美元 [22] - 核心FFO为1160万美元，合每股0.16美元，2019年同期分别为1850万美元和每股0.25美元，核心FFO下降主要因新冠疫情影响，第三季度累计费用890万美元，合每股0.12美元 [23] - 运营成本（不包括G&A和上一年的非现金减值费用）较上年同期下降约7.1%，G&A费用降至1170万美元，较2019年第三季度的1330万美元下降12% [26][27] - 截至2020年9月30日，总债务约为7.64亿美元，总流动性为3.85亿美元，包括1.17亿美元现金和2.68亿美元信贷额度剩余额度，到2022年9月前无重大债务到期，季度末净债务与过去12个月合并调整后EBITDA之比为6.6倍，总债务与总市值之比为48% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产 - 第三季度CRE收入较上年同期下降16.4%，即700万美元，主要因瓦胡岛第二次政府强制关闭，该地区贡献75%的NOI，总投资组合入住率同比下降150个基点，总投资组合NOI下降570万美元，降幅近21%，同店NOI下降18.8% [24] - 完成35笔新租约和续租约，可比租约利差为4.2%，零售投资组合租赁利差为负3.1%，完成35笔与新冠疫情相关的租约修改延期，平均期限略超一年 [15] - 同店投资组合入住率较上年提高10个基点至95.1%，整体入住率同比下降150个基点至93.5%，工业投资组合入住率达97.8% [16] 土地运营 - 2020年第三季度产生收入770万美元，EBITDA为380万美元，完成两笔毛伊商业园销售和Kukui'ula四个单元的交易，出售了夏威夷的Port Allen太阳能设施，处置收益890万美元，部分收益被670万美元非现金储备抵消 [25] 材料与建筑 - 第三季度调整后EBITDA为380万美元，而上年同期亏损440万美元，预计第四季度盈利能力将有所缓和，2021年有望持续稳定改善 [19][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷自疫情开始以来人均病例总数在全美排名第五低，但第三季度每日新增病例数上升，瓦胡岛实施了一个月的居家令，该岛贡献约四分之三的夏威夷GDP和公司商业房地产净营业收入 [9] - 夏威夷2020年第二季度实际GDP按年率计算下降42%，主要因旅游业受限，目前情况已显著改善，95%的投资组合已开业，10月15日放宽了对大陆游客的两周强制隔离要求，11月初将启动针对日本游客的旅行前检测计划 [10][11][12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于简化业务模式，积极变现非核心资产，如第三季度完成多笔销售交易，未来将继续推进资产变现和业务简化战略 [15][17] - 注重与租户合作，提供租金延期等支持措施，以确保租户长期成功，维持高入住率 [14] - 持续推进ESG倡议，在治理、环境和社会方面取得进展，如董事会独立性增强、Lau Hala商店获环保奖项、获商业骄傲奖等 [20][21] - 材料与建筑业务专注于持续改善运营和成本控制，长期目标是实现资产变现，需有几个季度的稳定盈利表现后再考虑市场时机 [19][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管夏威夷经济受疫情冲击，但公司投资组合具有韧性，随着重新开放的推进，租金收取情况有望改善 [13] - 对2021年及以后的前景感到鼓舞，公司拥有优质资产，租户基础和资产组合具有韧性，旅游业的回归将推动商业房地产表现持续改善 [28] - 夏威夷房地产市场需求强劲，有利于公司继续执行资产变现和简化战略，Grace Pacific业绩也在不断改善 [29] 其他重要信息 - 公司在电话会议和演示中使用的非GAAP财务指标相关说明和对账信息可在附录中查看，演示幻灯片可在公司网站下载 [7] - 公司为应对未来义务设立了670万美元的非现金储备，抵消了Port Allen太阳能设施出售的部分账面收益 [18] - 董事会可能在第四季度宣布一笔追补股息，预计全年应税收入将超过年初至今支付的股息，具体金额将由董事会确定 [28] 问答环节所有提问和回答 问题1: 未收取租金的构成以及租金问题是递延还是减免 - 10月租金收取率为75%，目前处于租金收取周期早期，第三季度整体收取率为81%，未收取租金中，未解决部分主要在本地市场，可能是递延、减免和转为百分比租金结构的组合，大部分国家租户的租金问题是递延，预计年底前收回 [30][32][34] 问题2: 旅游业恢复到何种程度能对租户健康、业绩和活动产生影响 - 公司投资组合并非直接依赖游客，更重要的是购物者和租户恢复工作，旅游业在未来一年恢复到一定程度就足以推动投资组合的复苏，尽管旅游业全面恢复可能需要多年时间 [35][36][37] 问题3: 第四季度股息是常规股息还是追补股息及规模 - 第四季度股息是追补股息，而非经常性股息，具体金额将在年底前确定 [38][39] 问题4: 材料与建筑业务第三季度表现较好的驱动因素及资产变现时机 - 第三季度盈利得益于成本结构降低、运营效率提高和业务量增加，资产变现需有几个季度的稳定盈利表现，预计第四季度业绩会有所缓和，明年继续盈利后再考虑市场时机 [41][42][43] 问题5: 确保关键空间租赁以降低未来入住风险的详情 - 本季度租赁活动良好，约一半是与新冠疫情相关的租约修改，剩余35笔是传统续约，如Kunia购物中心的GameStop空间被兽医诊所续租10年，虽租赁利差为负，但降低了入住风险 [44][45][46] 问题6: 工业投资组合入住率达97.8%的驱动因素及近期开发机会 - 主要驱动因素是Komohana工业园区的一处空置房产去年出租，目前在同比数据中体现，未来最明显的机会是毛伊商业园，公司希望为租户定制建设并保留资产 [47][48] 问题7: 第四季度非核心资产销售情况 - 公司对非核心资产销售前景乐观，有多个潜在交易，可能在年底前完成部分交易，也有部分可能推迟到明年，Kukui'ula有单元在托管中，毛伊商业园有大量土地在托管中，还有其他非核心交易 [49][50][55] 问题8: 太阳能设施销售价格及是否有其他太阳能资产出售 - 未披露太阳能设施销售价格，出售收益为890万美元，公司没有其他太阳能设施，但有水电厂 [56][57] 问题9: 毛伊商业园的销售情况及是否有工业开发机会 - 毛伊商业园分区灵活，销售涵盖工业、商业和零售等多种用途，有工业用户和零售商购买，公司在零售开发方面有经验，也有工业开发机会，目前根据市场需求销售土地，也希望为租户定制建设 [59][60][61] 问题10: 为何不保留毛伊商业园土地用于工业开发 - 这涉及机会成本和现值评估，公司希望扮演开发商角色，但不想建造投机性仓库，希望有租户预订，目前有很多用户想购买土地而非租赁，是一种权衡 [65][66][67]